Vie à deux et mariage au service du patrimoine du couple : protéger et sécuriser les projets Immobiliers

Le Mariage, un Acte d'Amour et de Prévision Patrimoniale. Il est traditionnellement perçu comme l'apogée d'une union affective. Cependant, d'un point de vue juridique et économique, il représente également un engagement patrimonial majeur. S'unir par le mariage signifie lier juridiquement deux patrimoines distincts, engendrant un ensemble de droits, d'obligations et de protections mutuelles. Dans le contexte économique actuel, où l'accès à la propriété immobilière constitue souvent le projet de vie le plus significatif d'un couple, la sécurisation de ce patrimoine devient une préoccupation centrale. Une attention particulière sera portée à l'importance de l'anticipation et du rôle indispensable du notaire, garant de la conformité et de l'efficacité de ces stratégies.

En quoi le mariage sécurise-t-il les projets immobiliers d'un couple ?

Me Laurent Peybernes : Qu'il s'agisse de l'achat de la résidence principale ou bien d'un investissement immobilier, l'achat à deux nécessite de se poser des questions avant de faire le grand saut. Quelles sont les modalités d'acquisition à adopter ? Comment protéger son compagnon ou sa compagne ?
En effet, protéger le survivant du couple dans son cadre de vie demeure la préoccupation essentielle.  Le règlement d'une succession reste un moment difficile qui le sera d'autant lorsque le décès d'un membre du couple conduit à bouleverser les conditions de vie du survivant d'entre eux. 
Pour que l'absence de choix ne punisse pas davantage le survivant, il est essentiel d'appréhender les possibilités offertes par la loi afin d'anticiper une situation complexe au moment du décès de son compagnon ou sa compagne. En France, nous connaissons trois modes d'union : le mariage, le pacte civil de solidarité (PACS) et le concubinage, avec un degré de protection décroissant. 
Alors que le mariage continue d'occuper la première place des modes de conjugalité en matière de protection, le PACS est venu le concurrencer sur certains points. Quant au concubinage, il est librement choisi par les couples même s'il n'emporte aucun effet juridique et donc aucune forme de protection particulière... En l'absence de volonté, la protection légale du survivant varie en fonction du mode de conjugalité adopté par les couples.
La suprématie du mariage au PACS et au concubinage s'explique par le statut protecteur du conjoint survivant institué par la loi. Cette promotion dont le conjoint survivant a bénéficié est issue de la loi du 3 décembre 2001, qui, tout en augmentant sa vocation légale, lui a accordé une protection spéciale de son logement. Désormais, en présence d'enfant commun du couple, et sauf volonté contraire, le conjoint survivant recueille, à son choix, toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété. L'universalité de la succession en usufruit lui permet notamment de conserver la jouissance de la maison, sans qu'aucun enfant ne puisse s'y opposer. Le conjoint est par conséquent assuré de rester chez lui en cas de décès de son époux(se).
Tout d'abord, il a le droit de rester gratuitement dans les lieux pendant un an à compter du décès, et de bénéficier pendant la même durée de la jouissance du mobilier. La loi lui accorde ensuite le bénéfice jusqu'à sa mort du droit d'habitation assorti d'un droit d'usage sur le mobilier le garnissant. 
Ce droit viager au logement n'est réservé qu'au seul membre d'un couple uni par les liens du mariage alors que le droit temporaire au logement n'assure au conjoint ou partenaire successible qu'une simple jouissance gratuite limitée dans le temps. 
Outre le statut très protecteur que le mariage offre, il existe de nombreux mécanismes propres à ce mode de conjugalité, ce qui permet d'octroyer au conjoint survivant une protection successorale sur mesure. On retrouve par exemple les avantages matrimoniaux comme le prélèvement avant tout partage du logement familial, l'apport à la communauté de biens du logement propre de l'un du couple et enfin la donation entre époux, souvent appelée " donation au dernier vivant ". 

Qu'en est-il du concubinage et du pacs ?

Me Laëtitia Léo : Les concubins se passent de la loi, la loi se passe des concubins. Si aucun choix n'est fait par le couple quant à leur mode d'union, ils seront soumis par défaut au régime du concubinage. Ainsi, aucune protection spécifique du lieu de vie partagé par les concubins n'est insérée dans le Code civil. De plus, le concubin n'étant pas héritier, il n'a pas vocation à rester dans le logement du défunt. 
Pour pallier cette insécurité, la pratique notariale a pu mettre en place des montages juridiques tels que l'achat en indivision, la SCI, recours à la tontine, achats croisés. 
D'un point de vue successoral,  le concubin n'a aucune protection légale. Bien qu'il soit possible pour un concubin d'anticiper et chercher à assurer l'avenir du survivant, en effectuant un testament par exemple, la loi fiscale l'en dissuadera. En effet,  hormis les restrictions civiles qui perturberont inévitablement l'application des dernières volontés du défunt en présence d'enfants réservataires, la loi fiscale considère  les concubins comme des étrangers fiscaux, lesquels seront taxés à 60 % sur la valeur des biens légués. 
Quant au partenaire pacsé, sa situation est légèrement plus confortable. En effet,  au plan fiscal le PACS s'est aligné sur le mariage depuis la loi TEPA. Ainsi, le partenaire survivant est exempté de droits de succession, au même titre qu'un conjoint survivant.  Le législateur a également accordé au partenaire survivant un degré de protection supplémentaire de son cadre de vie en lui octroyant certains droits sur son logement. 
Initialement réservé au couple marié, le droit de jouissance gratuite pendant douze mois a été étendu au partenaire de Pacs. Ce droit temporaire de jouissance s'exerce au profit du partenaire survivant dans les mêmes conditions que pour le conjoint, à l'exception près que ce droit n'est pas d'ordre public pour les partenaires. Le défunt peut l'en avoir privé par testament. Ce droit de jouissance gratuite permet ainsi de préserver dans les meilleures conditions le cadre de vie habituel du survivant. Toutefois, à l'inverse du conjoint marié, en présence d'enfants, le droit du partenaire ne pourra pas grever la réserve héréditaire des enfants. 

Quel régime matrimonial recommandez-vous si l'un des conjoints est entrepreneur ?

Me Nyrine Boulanger : Le choix du régime matrimonial est une décision stratégique qui doit être adaptée à la situation professionnelle de chacun des époux. À défaut de contrat de mariage, les époux seront soumis au régime de la communauté de biens réduites aux acquêts. La communauté se compose des biens acquis ensemble ou séparément à compter du mariage. Restent propres les biens dont les époux avaient la propriété avant le mariage et ceux reçus pendant le mariage à titre gratuit. Le principal avantage de la communauté réduite aux acquêts est que l'enrichissement de l'un profite à l'autre. Le principal inconvénient réside lorsque l'un des conjoints exerce une activité professionnelle présentant un risque d'endettement significatif (entrepreneur, profession libérale, gérant de société …). Dès lors, le régime légal de la communauté réduite aux acquêts peut s'avérer dangereux, le risque majeur est que les dettes contractées par l'un engagent les biens communs des époux.
Le régime de la Séparation de Biens (conventionnel, établi par contrat de mariage) est alors le régime le plus souvent recommandé par les notaires pour cette situation. 
Son principe est simple mais radical : chaque époux conserve la pleine propriété et la libre gestion de ses biens propres, ainsi que des revenus qu'ils génèrent. Dès lors, les dettes contractées par l'entrepreneur, liées à son activité professionnelle, n'engagent en principe que son patrimoine personnel. Le patrimoine de l'autre conjoint (ses biens immobiliers propres, son épargne, ses revenus) est totalement isolé et protégé des créanciers professionnels. Ce principe de séparation pure et simple des patrimoines peut, en revanche, être mis à mal en cas de cautionnement. 
Afin de ne pas sacrifier toute idée de solidarité, le régime de séparation peut être modulé par l'ajout d'une Société d'Acquêts. Cette clause permet de mettre en commun une partie très limitée et clairement définie du patrimoine, comme la résidence principale, pour lui donner le statut de bien commun sans affecter la règle de séparation pour le reste des biens. Cette stratégie offre la sécurité importante pour l'activité professionnelle tout en préservant une forme de solidarité familiale organisée et limitée.

Comment organiser les choses lorsque chacun possède des biens propres ?

Me Maylis Bauchiero : Lorsque le couple choisit le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, il est impératif de comprendre et de maîtriser la distinction entre les différentes masses patrimoniales, ainsi que les mécanismes destinés à rétablir l'équilibre financier entre elles. C'est le nœud de la gestion patrimoniale de nombreux couples.
Le régime de la communauté repose sur l'existence de trois masses patrimoniales distinctes :
1/ Les Biens Propres (à chaque époux) qui comprennent :

• Les biens immobiliers et mobiliers possédés par chaque époux avant le mariage.
• Les biens reçus par succession ou donation pendant le mariage.
• Les biens à caractère personnel (vêtements, dommages corporels).

Ces biens restent la propriété exclusive de l'époux concerné.
2/ Les Biens Communs (la Communauté) composés :

• des biens acquis à titre onéreux (achetés) pendant le mariage.
• des revenus du travail des époux (salaires, bénéfices d'entreprise).
• des fruits et revenus des biens propres (loyers, intérêts).

La réalité économique fait cependant que des fonds circulent souvent entre ces trois masses. Par exemple, la communauté peut financer des travaux sur un bien propre, ou un époux peut utiliser ses fonds propres (un héritage) pour financer l'achat du logement commun.
Le régime des récompenses a alors pour objet de rétablir cet équilibre financier au moment de la dissolution du régime (divorce ou décès).
Deux cas de figures peuvent se présenter :

• Récompense due par un époux à la Communauté : c'est le cas typique où des fonds communs sont utilisés pour améliorer, conserver ou acquérir un bien propre. Si la communauté finance des travaux d'amélioration (extension, rénovation lourde) sur un immeuble propre de Monsieur, Monsieur devra une récompense à la Communauté.
• Récompense due par la Communauté à un époux : Inversement, si un époux utilise un capital propre (un don manuel, par exemple) pour payer le prix d'acquisition ou le remboursement d'un prêt immobilier sur un bien commun, la communauté lui devra une récompense.

Le montant de la récompense est souvent calculé selon la règle du " profit subsistant ", ce qui signifie que l'indemnisation est proportionnelle à la plus-value apportée au bien. Ce mécanisme complexe et potentiellement source de litiges doit être anticipé par le notaire via des clauses claires dans l'acte d'achat ou par des déclarations d'emploi ou de remploi de fonds propres ou d'origine des fonds.

Est-t-il possible de modifier conventionnellement le régime juridique d'un bien ?

Me Laurent Peybernes : En effet, si le logement familial a été acquis par un seul époux avant le mariage, ou s'il a été reçu par donation ou succession, il constitue un bien propre. L'autre époux est peu protégé : en cas de divorce, il n'a aucun droit de propriété sur ce bien, et en cas de décès de l'époux propriétaire, ses droits successoraux peuvent être limités.
Dans certains cas spécifiques, afin de remédier à cette asymétrie et maximiser la sécurité, l'époux propriétaire peut décider, par un acte notarié, de faire un apport en communauté de son bien propre. Ce bien immobilier, qui était propre, devient un Bien Commun. Le conjoint non-propriétaire devient alors propriétaire pour moitié. Enfin, le Code civil organise une protection du conjoint marié, même s'agissant de certains biens dont il n'est pas propriétaire :
quel que soit le régime matrimonial choisi, et même si le bien est le bien propre d'un seul époux, le logement de la famille bénéficie d'une protection légale fondamentale et d'ordre public, prévue à l'article 215 alinéa 3 du Code civil.
Le Principe : l'époux propriétaire ne peut, seul, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. Cela signifie qu'il ne peut ni vendre, ni louer, ni hypothéquer le bien sans le consentement de son conjoint, même si celui-ci n'est pas propriétaire. Cette règle vise à protéger l'intérêt de la famille et à garantir le maintien du foyer. Elle empêche l'époux propriétaire d'une action unilatérale qui priverait l'autre époux (et les enfants) du lieu de résidence. En cas de non-respect de cette règle (vente sans le consentement du conjoint), l'époux qui n'a pas donné son accord peut demander l'annulation de l'acte (vente, hypothèque). Cette protection est le filet de sécurité supplémentaire offert par le mariage qui vient sécuriser l'aspect le plus important du patrimoine : le lieu de vie.

La Donation au dernier vivant est-elle toujours l'outil indispensable de protection successorale ?

Me Laëtitia Leo : Quels que soient le régime matrimonial choisi et les aménagements effectués, la Donation entre Époux (ou " Donation au Dernier Vivant ") demeure l'outil de prévention successorale le plus efficace et le plus souple pour la protection du conjoint survivant. Son intérêt est double : elle augmente les droits du conjoint et lui offre un choix successoral crucial.
 * Augmentation des Droits du Conjoint : En l'absence de donation, la part du conjoint survivant varie selon la présence et le nombre d'héritiers. En présence d'enfants issus des deux époux, il a le choix entre l'usufruit de la totalité des biens ou la pleine propriété du quart. 
En présence d'enfants d'une précédente union (situation fréquente en cas de remariage), le conjoint n'a droit qu'à la pleine propriété du quart (1/4). La donation entre époux permet de maximiser cette part en lui donnant la possibilité de choisir parmi trois options :
   * L'Usufruit de la totalité des biens (le droit d'utiliser et de percevoir les fruits, loyers, tout en transmettant la nue-propriété aux enfants).
   * Le Quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit (l'option la plus protectrice pour le conjoint survivant, combinant propriété et jouissance).
   * La Pleine propriété de la quotité disponible (la fraction du patrimoine qui n'est pas réservée aux enfants par la loi).
Cette donation est particulièrement adaptée en présence d'enfants d'une précédente union. Sans elle, le quart en pleine propriété peut ne pas suffire à garantir la protection du cadre de vie du survivant, surtout si les enfants du défunt exigent la vente d'un ou plusieurs biens pour percevoir leur part. L'option de l'usufruit sur la totalité, permise par la donation, est le moyen le plus direct d'assurer au conjoint survivant le droit de demeurer dans la résidence principale jusqu'à son décès, et de percevoir les fruits des autres biens dépendant du patrimoine du défunt, empêchant ainsi toute mise en vente forcée par les héritiers.  La sécurisation financière au conjoint est ainsi assurée.
Le dernier atout de cette donation est sa révocabilité et  sa flexibilité : rédigée par acte notarié, la donation au dernier vivant est révocable unilatéralement par chaque époux à tout moment, sans avoir besoin d'en informer l'autre, tant que le mariage n'est pas dissous. Cette donation entre époux est d'ailleurs révoquée automatiquement par le divorce. Cette révocabilité offre une grande souplesse en cas de changement de situation ou de volonté. C'est un outil de prévoyance qui doit être envisagé avec le notaire, agissant comme un filet de sécurité essentiel au dispositif patrimonial global. 

Pourquoi est-il nécessaire de consulter un notaire avant de s'engager ?

Me Nyrine Boulanger : l'ensemble des stratégies évoquées (choix et aménagement du régime matrimonial, clause de préciput, donation au dernier vivant) ne peuvent être mises en œuvre ou optimisées sans l'intervention d'un notaire. Ce professionnel du droit agit comme un conseil personnalisé et un garant de la sécurité juridique. 
Le rôle du notaire est triple :
 * Le Conseil Personnalisé et la Prévention : La loi offre des options, mais elle ne dit pas ce qui est le mieux pour un couple donné. Le notaire effectue un audit patrimonial et professionnel complet : régimes d'imposition, statuts professionnels (salarié, indépendant, gérant), composition du patrimoine (immobilier, mobilier, produits financiers), et surtout les objectifs du couple (protection maximale du survivant, transmission optimisée aux enfants, isolement d'un risque). Il est le seul à pouvoir expliquer les conséquences concrètes (fiscales, civiles, successorales) des différents régimes matrimoniaux, les subtilités entre l'indivision, la communauté et la société d'acquêts. Cette étape préventive permet de déterminer la stratégie sur mesure qui sera la plus efficace.
 * La Rédaction du Contrat de Mariage : Le contrat de mariage est un acte authentique rédigé et conservé par le notaire. L'authenticité confère à l'acte une force probante incontestable et une date certaine, empêchant toute contestation ultérieure. Dans le cadre d'un régime de séparation de biens par exemple, le notaire s'assurera que le contrat contient les clauses nécessaires à l'organisation de l'indivision et de la solidarité, en fonction des souhaits des futurs mariés. 
 * L'Adaptation Post-Mariage : La vie d'un couple évolue. Un époux peut devenir entrepreneur après des années de mariage. Le notaire est l'interlocuteur pour le changement de régime matrimonial. Cette capacité d'adaptation du régime matrimonial est un aspect essentiel de la sécurité patrimoniale dynamique.
La consultation notariale avant de s'engager ou au cours de la vie matrimoniale n'est pas une simple formalité, mais un investissement dans la sécurité future du patrimoine immobilier et familial. Elle évite les litiges coûteux et les mauvaises surprises successorales.

Le mariage représente-t-il un véritable outil juridique ?

Me Maylis Bauchiero : Le mariage, loin de se réduire à sa dimension affective, se révèle être un outil d'ingénierie patrimoniale d'une puissance et d'une flexibilité remarquables au service de la sécurité des projets immobiliers. La protection du couple et de ses biens ne repose pas sur le seul choix du régime matrimonial, mais sur une combinaison stratégique d'actes juridiques :
 * Le choix éclairé du régime (Séparation en cas de risque entrepreneurial, Communauté pour la solidarité).
 * Les aménagements contractuels (Société d'acquêts, clauses d'attribution préférentielle) pour concilier autonomie et solidarité.
 * L'intégration de la prévoyance successorale par la Donation au Dernier Vivant pour garantir le maintien du niveau de vie du conjoint survivant.
Ces mécanismes sont les piliers qui permettent de transformer un projet immobilier en un patrimoine familial stable et protégé. L'intervention du notaire est l'élément clé de voûte de cette construction. En assurant l'adéquation des solutions juridiques aux besoins spécifiques et souvent complexes de chaque couple, notamment face aux risques professionnels ou aux recompositions familiales, il garantit la sécurité juridique des actes qu'il établit.
En définitive, le mariage est l'engagement le plus complet non seulement pour l'avenir affectif, mais aussi pour l'avenir économique et immobilier du couple, à condition qu'il soit abordé avec anticipation, rigueur et le conseil avisé d'un professionnel.

Propos recueillis en déc. 2025 par C. Raffaillac