Dispositif Jeanbrun : la nouvelle défiscalisation pour l'investissement locatif
Après la disparition du dispositif Pinel fin 2024, l'investissement locatif avait perdu l'un de ses principaux moteurs fiscaux. Pour redynamiser la construction et encourager la rénovation du parc immobilier, l'État introduit un nouveau mécanisme : le dispositif Jeanbrun. Destiné aux bailleurs privés, ce régime permet d'amortir une partie du prix du bien sur les revenus locatifs. Il offre ainsi un nouvel outil pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en contribuant au développement de l'offre de logements.
Dispositif Jeanbrun : pourquoi ce nouveau mécanisme fiscal ?
La fin du dispositif Pinel a laissé un vide dans le paysage fiscal de l'investissement immobilier. Pendant plusieurs années, ce dispositif avait encouragé l'achat de logements destinés à la location grâce à une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition.
Pour relancer l'investissement locatif et soutenir la production de logements, un nouveau cadre fiscal apparaît avec le dispositif Jeanbrun. Sa logique diffère de celle du Pinel : il ne repose plus sur une réduction d'impôt, mais sur un système d'amortissement permettant de déduire une part du prix du bien des revenus locatifs.
L'objectif est de redonner de l'attractivité à l'immobilier locatif tout en favorisant l'accès au logement grâce à des loyers encadrés.
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau statut pour les bailleurs privés
Le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans la stratégie gouvernementale visant à encourager l'investissement locatif et à soutenir la production de logements.
Il introduit un statut de bailleur privé permettant aux propriétaires de bénéficier d'un régime fiscal spécifique. Contrairement au dispositif Pinel, l'avantage fiscal ne repose plus sur une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat du bien.
Le principe est différent : il repose sur un mécanisme d'amortissement permettant de déduire une partie du prix d'acquisition du logement des revenus locatifs.
Ce système vise à mieux prendre en compte la réalité économique d'un investissement immobilier, dans un contexte marqué par la hausse des coûts de construction et de rénovation.
Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif s'adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un logement destiné à la location nue.
Les biens éligibles peuvent être :
- des appartements neufs acquis en vente en état futur d'achèvement (VEFA) ;
- des logements neufs récemment achevés ;
- des logements anciens faisant l'objet de travaux importants de rénovation.
L'investissement peut être réalisé sur l'ensemble du territoire français, y compris dans les départements et territoires d'outre-mer.
Dans quelles zones peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Comme dans les dispositifs fiscaux précédents, le dispositif Jeanbrun distingue plusieurs zones géographiques correspondant au niveau de tension du marché immobilier.
Ces zones sont les suivantes :
- zone Abis
- zone A
- zone B1
- zone B2
- zone C
Quels loyers appliquer avec le dispositif Jeanbrun ?
Ce mécanisme impose le respect de plafonds de loyers afin de maintenir l'accessibilité des logements.
Trois niveaux de location sont prévus :
- location intermédiaire
- location sociale
- location très sociale
Comment fonctionne l'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
La principale innovation du dispositif Jeanbrun réside dans son mécanisme fiscal.
L'investisseur peut amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du bien immobilier. Cette part du prix est progressivement déduite des revenus locatifs, ce qui permet de réduire la base imposable liée aux loyers perçus.
Par exemple, pour un appartement acheté 180 000 €, la base amortissable représente 80 % de ce montant, soit 144 000 €.
Les taux d'amortissement varient selon la nature du logement et le niveau de loyer choisi.
Quelles conditions de location faut-il respecter ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, certaines obligations doivent être respectées.
Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux, afin de garantir son affectation effective au marché locatif.
L'investisseur doit également s'engager à louer le bien pendant au minimum neuf ans.
La location doit être réalisée en location nue, à usage de résidence principale du locataire.
Enfin, le dispositif interdit la location dans le cercle familial. Il n'est donc pas possible de louer le logement à un enfant ou à un autre membre de la famille.
L'éclairage notarial : un investissement à envisager sur la durée
Le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans une logique d'investissement immobilier durable. Les amortissements déduits pendant la période de location viennent en effet diminuer la valeur fiscale du bien.
Or, la plus-value immobilière est calculée en comparant le prix de vente au prix d'acquisition. Si celui-ci a été réduit par les amortissements pratiqués, la plus-value imposable peut mécaniquement augmenter.
Ce dispositif apparaît donc particulièrement adapté aux investisseurs qui envisagent de conserver leur bien sur le long terme plutôt que de procéder à une revente rapide.
Revente d'un bien : quelles conséquences fiscales ?
Comme tout investissement immobilier bénéficiant d'un avantage fiscal, le dispositif Jeanbrun doit être envisagé dans une perspective de long terme.
Les amortissements déduits pendant la période de location viennent réduire la valeur fiscale du bien. En cas de revente, cela peut entraîner une augmentation de la plus-value imposable.
La plus-value immobilière correspond en effet à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Si ce dernier a été diminué par les amortissements pratiqués, la base de calcul peut être plus élevée.
Un dispositif fiscal prévu jusqu'en 2029
Le dispositif Jeanbrun a été introduit dans le cadre du budget 2026 afin de relancer l'investissement locatif.
Il s'agit d'une mesure temporaire destinée à encourager les investisseurs à revenir sur le marché immobilier.
Les investissements réalisés dans ce cadre pourront bénéficier du dispositif jusqu'en 2029.
Dans un contexte marqué par la baisse de la construction neuve et les tensions sur le marché locatif, ce mécanisme pourrait contribuer à soutenir la production de logements tout en offrant aux bailleurs privés un nouvel outil d'optimisation fiscale.
FAQ : le dispositif Jeanbrun
Comme tout mécanisme fiscal lié à l'immobilier, le dispositif Jeanbrun soulève plusieurs questions pour les investisseurs et les particuliers souhaitant se lancer dans l'investissement locatif.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal destiné à encourager l'investissement locatif. Il permet aux bailleurs de déduire une partie du prix d'acquisition du logement sous forme d'amortissement sur leurs revenus locatifs.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il la loi Pinel ?
Il ne s'agit pas d'un remplacement direct. Le Pinel reposait sur une réduction d'impôt, tandis que le dispositif Jeanbrun fonctionne avec un mécanisme d'amortissement fiscal.
Quels logements sont concernés par le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif concerne les logements situés dans des immeubles collectifs, qu'ils soient neufs ou anciens avec travaux importants de rénovation énergétique.
Peut-on louer le logement à un membre de sa famille ?
Non. Le dispositif interdit la location à un enfant, un parent ou un autre membre de la famille.
Quelle durée de location faut-il respecter ?
Le propriétaire doit louer le logement pendant au moins neuf ans et le mettre en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la fin des travaux.
Jusqu'à quand peut-on investir avec ce dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun est prévu pour les investissements réalisés jusqu'en 2029.
Sources :
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