Investir dans un garage : réussissez votre manœuvre en 5 étapes

" Investir, c'est aussi choisir un actif simple à gérer et facile à louer. Un garage bien situé répond à un besoin très concret : stationner en sécurité. " François-Xavier Duny, Président de Notariat Services.

Pourquoi le garage séduit les investisseurs ?

Un garage n'est pas "un petit bien" par défaut : c'est un usage. Quand le stationnement manque, les conducteurs paient pour gagner du temps, protéger leur véhicule et éviter les mauvaises surprises. Côté propriétaire, la gestion est souvent plus simple : moins d'entretien, moins de contraintes d'occupation, et un locataire qui attend surtout de la sécurité et de l'accessibilité.

Étape 1 : Choisir la bonne localité

Le premier levier, c'est la pression sur le stationnement.

• Centre-ville ancien : rues étroites, peu de places, nouvelles constructions limitées… la demande grimpe vite.
• Proximité d'une gare, d'un hôpital, d'un campus, d'un quartier de bureaux : stationner "utile" devient un service.
• Zones en développement : arrivée de logements, d'entreprises, de commerces… le besoin suit.

Astuce terrain : observez le quartier à plusieurs moments (matin/soir/week-end). Si les voitures tournent longtemps pour se garer, la zone mérite votre attention.

Étape 2 : Vérifier l'atout immobilier du garage

Un garage qui se loue bien, c'est un garage qui se manœuvre bien.

• Surface : autour de 12 à 15 m² convient à la majorité des véhicules, y compris SUV et petits utilitaires.
• Sous-sol : bonne protection contre intempéries et vandalisme, mais attention aux rampes, à la hauteur sous plafond et aux angles serrés.
• Indépendant : souvent moins contraint qu'un box en copropriété (règles, accès, décisions collectives).
• Sécurité et confort : porte robuste (motorisée si possible), éclairage correct, sol sain, accès sécurisé.

Point de vigilance : en copropriété, vérifiez le règlement (usage, accès, travaux autorisés, alimentation électrique, conditions de location).

Étape 3 : Poser des repères de budget

Le prix d'un garage varie énormément selon la ville, le quartier, la rareté des places et le type de bien (box fermé, parking sécurisé, accès 24/7…). Dans les zones les plus tendues, l'achat peut grimper très haut : à Paris, un box peut atteindre 50 000 €. À l'inverse, dans de nombreuses villes moyennes, le ticket d'entrée reste plus accessible : une place se négocie plus fréquemment entre 6 000 et 15 000 €.
Côté performance, les garages conservent un atout solide : le rendement locatif brut se situe souvent entre 4 % et 8 %, et il dépasse régulièrement 5 % quand l'emplacement est bien choisi. Avec des charges généralement plus légères que pour un logement, c'est une option appréciée des petits et moyens budgets.
Au final, ce qui fait la différence, c'est le trio emplacement / accessibilité / sécurité. Un garage "moyen" dans un quartier très demandé se loue parfois plus facilement qu'un box impeccable situé là où personne ne cherche à stationner.

Étape 4 : Électricité : simple prise ou borne de recharge ?

L'électricité devient un vrai argument.

• Une prise 220V valorise déjà le garage : aspirateur, recharge d'appoint, petit outillage.
• Pour un positionnement plus premium, la borne de recharge attire une clientèle de plus en plus large.

Avant d'investir dans une borne, pensez à :

• la puissance disponible (compteur, câble, protections),
• la conformité et la sécurité,
• l'accord de la copropriété si le garage est dans un ensemble collectif.

Étape 5 : Fixer le bon loyer et sécuriser la location

La location d'un garage relève généralement du bail civil (et non du bail d'habitation). Résultat : davantage de liberté sur la durée et les clauses, selon la situation. Les loyers varient fortement selon les zones : comptez souvent entre 50 et 200 € par mois (parfois plus en hypercentre).
Côté pratique :

• un préavis d'un mois est fréquent (sauf clause différente),
• un écrit clair évite les malentendus (accès, clés/bip, assurance, usage autorisé, interdiction de stockage dangereux…),
• les loyers entrent dans les revenus fonciers (selon votre régime fiscal).

Et si vous équipez (porte motorisée, accès sécurisé, borne), vous pouvez viser une valeur locative plus élevée, à condition que le quartier suive.

FAQ - bien louer un garage

Faut-il un bail écrit pour louer un garage ?
Ce n'est pas toujours obligatoire, mais un écrit est vivement conseillé : il fixe le loyer, la durée, l'usage (stationnement uniquement, stockage…), les modalités d'accès et le préavis.

Peut-on louer un garage à n'importe qui si on est en copropriété ?
Souvent oui, mais certaines copropriétés encadrent l'accès (badges), le stationnement, ou l'usage. Lisez le règlement de copropriété avant d'acheter.

Garage en sous-sol ou garage indépendant : lequel choisir ?
Le sous-sol protège mieux, mais peut se révéler moins pratique (rampe, hauteur, manœuvres). L'indépendant est souvent plus simple, avec moins de règles collectives. Le bon choix dépend surtout du quartier et de la demande locale.

Une borne de recharge rend-elle le garage plus rentable ?
Elle peut attirer une clientèle prête à payer plus, surtout en zone dense. Vérifiez les coûts d'installation et les autorisations avant de compter dessus.