Par Bernard Thion, le 3 Décembre 2018 dans Tendance du marché immobilier

L'immobilier poursuit sa route pour dépasser les 950 000 transactions en 2018. Mais il prend soin d'éviter tous les excès côté budget. En effet, les notaires pronostiquent une relative stabilité des prix en cette fin d'année.

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Méthodes d'évaluation et indicateurs de prix en immobilier

Tendance concernant l'activité

On retrouve en octobre un bon niveau d’activité immobilière, équivalent à celui de l’an passé, et conforme à celui attendu dès la fin de l’été par nos négociateurs. 28 % d’entre eux prévoyaient une amélioration contre 17 % une détérioration contre 25 % et 16 % à faire ces pronostics ces deux derniers mois. Pour la fin de l’année, les deux tiers d’entre eux prévoient une stabilité de leur activité avec, en parallèle, une légère diminution du nombre des optimistes (20 %) et des pessimistes (14 %). Nos correspondants de Saint-Hilaire-du-Harcouët, au cœur du pays de la Baie du Mont-Saint-Michel, soulignent "le marché est actif, mais les acquéreurs avertis et exigeants". Au plan national, le chiffre annuel des ventes de logements, qui culmine actuellement à 950 000, pourrait être légèrement dépassé fin décembre.

Bon rythme de croisiere pour l immobilier

Tendance concernant les prix

La tendance demeure très incertaine pour les prix des terrains et des logements compte tenu de l’environnement économique et politique qui n’incite pas à l'optimisme. Il en résulte une appréhension chez nos correspondants en dépit des chiffres communiqués par l’Insee qui demeurent positifs d’un mois sur l’autre, notamment pour le prix des maisons.
Pour cette enquête, la proportion des négociateurs à prévoir une hausse des prix d’ici la fin de l’année est de 13 % pour les logements et 14 % pour les terrains. Quant à ceux qui se prononcent pour une baisse, la part atteint respectivement  25 % pour les premiers et 23 % pour les seconds.
Rappelons - selon la précédente TMI - que les investisseurs sont moins présents sur le marché. Les rendements locatifs étant particulièrement faibles, ajoutés à l’allongement de la durée des prêts pour conserver des mensualités acceptables, cela semble rebuter bien des acquéreurs. Le tout limite la demande.

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Le conseil des notaires

Plus les mois passent et plus le nombre de notaires prévoyant un affaissement des prix augmente. La logique voudrait, en effet, qu’à plus ou moins long terme, les taux d’intérêt remontent. C’est déjà le cas aux États-Unis où, suivant l’OCDE ils atteignent 4,5 % pour une inflation de 2,5 % alors que, fin octobre, ils ne s’élèvent en France qu’à 1,2 % pour une inflation de 2,2 %. Or, en matière de taux, les Européens ont tendance à suivre les Américains avec un décalage plus ou moins important. En outre, les deux dernières crises financières se sont espacées de dix ans. Si la prochaine suit ce cycle, elle ne devrait pas tarder à se présenter.
À partir de ces quelques réflexions, il est assez logique que les conseils des notaires soient très majoritairement orientés vers la vente plutôt que vers l’achat. À terme, une augmentation des taux d’intérêt se traduira invariablement par une baisse des prix immobiliers, il vaut donc mieux profiter du niveau élevé des prix actuels pour réaliser de bonnes affaires.

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Évolution de l'environnement économique

Alors que l’Insee prévoyait une hausse du pouvoir d’achat de 1,7 % au quatrième trimestre avec la baisse des cotisations chômage et maladie, associée à la baisse d’un tiers de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages, c’est la politique fiscale qui a mis le feu aux poudres et lancé le mouvement revendicatif des gilets jaunes.
En se cumulant au rebond du prix du pétrole qui, au travers des prix du fioul et des carburants, touche davantage les foyers modestes et ruraux, la fiscalité écologique s’est même invitée de façon inattendue dans le débat social avec une remise en cause des objectifs du gouvernement. De sa politique quelque peu inégalitaire et mal expliquée, résulte une atmosphère de "french bashing", accompagnant le dénigrement de nos institutions, et préjudiciable à notre développement économique.

Bernard THION

Bordeaux, le 26 novembre 2018

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