Nue-propriété et usufruit : comment gérer un bien immobilier à deux ?

Donation avec réserve d'usufruit : un outil de transmission largement utilisé

Avec le temps, un bien immobilier s'inscrit souvent dans une logique de transmission familiale. La donation avec réserve d'usufruit permet au propriétaire de transmettre la nue-propriété à ses enfants, petits-enfants ou proches, tout en conservant la jouissance du logement.
L'usufruitier peut continuer à occuper le bien ou à le mettre en location et percevoir les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, deviendra pleinement propriétaire au décès de l'usufruitier, sans nouvelle taxation liée à la succession lorsque la donation a été anticipée.
Selon les pratiques observées par les notaires, près de 7 donations immobilières sur 10 réalisées au sein d'une même famille reposent aujourd'hui sur un démembrement de propriété, le plus souvent avec réserve d'usufruit. Ce succès s'explique par la souplesse du dispositif et par les avantages fiscaux associés.

Usufruitier et nu-propriétaire : une répartition précise des obligations

Le démembrement de propriété repose sur une organisation rigoureuse des droits et des charges. La loi prévoit une distinction claire entre ce qui relève de l'usufruitier et ce qui incombe au nu-propriétaire.
 
Les charges supportées par l'usufruitier
L'usufruitier assume toutes les dépenses liées à l'usage courant du bien immobilier, parmi lesquelles :

• Les réparations d'entretien,
• Les charges locatives lorsque le logement est loué,
• La taxe foncière, sauf clause spécifique prévue dans l'acte,
• Les primes d'assurance couvrant le bien.

 
Il lui appartient aussi de préserver l'état du logement afin de maintenir sa valeur dans le temps.
 
Les obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations prévues par l'article 606 du Code civil, comme les travaux portant sur la toiture, les murs porteurs ou le gros œuvre.
Selon la situation patrimoniale, certaines impositions, notamment liées à l'impôt sur la fortune immobilière, peuvent aussi le concerner.
Les décisions relatives aux travaux lourds ou à l'évolution du bien gagnent à être prises conjointement, dans une logique de gestion équilibrée.

Ajuster les règles de gestion en fonction des situations

Des événements personnels ou financiers peuvent modifier l'équilibre initial du démembrement. La donation avec réserve d'usufruit peut alors faire l'objet d'aménagements formalisés par acte notarié.
 
Il est possible, par exemple :

• D'adapter la répartition des charges,
• De préciser les modalités de gestion du bien,
• D'organiser la mise en location avec un partage spécifique des revenus,
• De prévoir un droit de priorité en cas de vente.

 
Le dialogue entre usufruitier et nu-propriétaire reste déterminant, avec le notaire comme garant juridique des accords conclus.

Au moment de la succession : une pleine propriété automatique

Au décès de l'usufruitier, la nue-propriété se transforme automatiquement en pleine propriété. Cette réunion des droits s'opère sans formalité particulière et sans taxation supplémentaire, dès lors que les droits de donation ont été acquittés lors du démembrement.
Ce mécanisme apporte une grande lisibilité aux héritiers et sécurise la transmission du patrimoine immobilier.
 
" La nue-propriété et l'usufruit sont des notions juridiques parfois perçues comme complexes. À travers Immonot, notre objectif est de les rendre accessibles et compréhensibles, afin que chaque particulier puisse avancer sereinement dans son projet immobilier ou patrimonial, avec l'éclairage du notaire. "
Nathalie Duny, directrice de la communication de Notariat Services

Vendre un bien démembré : quelles règles ?

La vente d'un bien détenu en nue-propriété et usufruit nécessite l'accord de l'ensemble des titulaires de droits. Le prix de vente est ensuite réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits, calculée à partir d'un barème fiscal tenant compte de l'âge de l'usufruitier, ou selon un accord entre les parties.
La vente met fin au démembrement et implique l'intervention du notaire afin de sécuriser l'opération.