Acheter en nue-propriété : quelle bonne idée !

L'investissement en nue-propriété :
un partage entre la propriété et l'usage

L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété est basé sur le démembrement de propriété. Le démembrement résulte des caractéristiques mêmes du droit de propriété qui sont définies par l'article 544 du Code civil : " La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". La propriété se caractérise donc par l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété. L'usufruit donne la possibilité d'habiter le bien, de l'utiliser (l'usus) ou le louer pour en tirer des revenus (le fructus). La nue-propriété se caractérise par le droit de disposer (abusus) du bien et d'y apporter des modifications. En conséquence, la pleine propriété peut faire l'objet d'une dissociation. Il est alors possible de mettre en pratique cette technique sur un bien immobilier, sur un compte titres, sur un contrat d'assurance-vie…
Classiquement, celui qui détient l'usufruit peut utiliser le bien pour son propre usage ou peut le donner en location afin d'avoir des revenus locatifs. Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve le droit de disposer du bien, dans le respect des droits de l'usufruitier.
L'investissement en nue-propriété implique donc un partage temporaire entre la détention et l'utilisation d'une propriété. Plus précisément, dans le cadre d'un achat d'un bien immobilier en nue-propriété :

• L'usufruit (ou le droit d'usage) est transféré à un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans. Ce bailleur va assurer la gestion locative du bien, encaisse les loyers et en assure l'entretien. Il devra également s'occuper de la remise en état du bien au terme de la période de démembrement.
• La nue-propriété est acquise par un investisseur privé. Celui-ci bénéficie d'une réduction du prix d'acquisition de l'ordre de 30 à 40 %, équivalant aux loyers qu'il aurait normalement perçus pendant la période d'usufruit.

À la fin de cette période, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de son bien. C'est là où cela devient intéressant !  Il a alors le choix de l'occuper, de le louer ou de le vendre selon ses préférences. Comme dans tous les démembrements temporaires de propriété, à l'arrivée du terme, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune formalité, sans aucuns frais. Il n'y a pas besoin d'un acte notarié pour formaliser la chose.

L'investissement en nue-propriété :
des avantages à la clé

1. J'achète à un prix réduit
L'investisseur en nue-propriété bénéficie d'une réduction du prix d'acquisition équivalente à la totalité des loyers qu'il aurait normalement perçus pendant la période d'investissement. En moyenne, cette réduction atteint 35 % de la valeur de la pleine propriété. Plus la durée du programme est longue et plus la décote appliquée sur le prix sera importante.

2. Je n'ai pas de problème de gestion locative
Pendant la durée de l'usufruit, c'est le bailleur institutionnel qui prend en charge :

• l'entretien du bien,
• le coût des travaux et les charges de copropriété s'il y a lieu,
• les différentes charges locatives,
• le paiement de la taxe foncière.

Il s'occupe également de la gestion du bien concernant la rédaction des baux, les états des lieux et bien entendu la perception des loyers. En tant que nu-propriétaire, vous êtes à l'abri de tous ces petits " tracas " du quotidien qu'il peut y avoir avec des locataires. C'est au bailleur institutionnel qu'il incombe d'assurer les risques locatifs comme les impayés et les périodes où le bien est vacant.  De plus, il s'engage à remettre le bien en état d'habitabilité à la fin de la période d'investissement.

3. Je bénéficie d'une fiscalité avantageuse

• Impôt sur le revenu. Cet investissement est fiscalement intéressant pour différentes raisons. En effet, pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucun impôt supplémentaire puisqu'il n'encaisse pas de loyers. Il n'a pas de ressources en plus à déclarer. En revanche, si vous avez financé cet investissement à l'aide d'un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de vos autres revenus fonciers, lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu. Ce n'est pas non plus comme un investissement locatif classique, puisque vous ne pourrez pas percevoir des loyers qui serviront à rembourser votre emprunt immobilier. Rappelons que la taxe foncière est quant à elle à la charge de l'usufruitier.
• Impôt sur la fortune immobilière. En ce qui concerne l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), aucune déclaration n'est requise pendant la période de démembrement. L'investissement en nue-propriété ne rentre pas non plus dans la base taxable de l'IFI.
• Donation ou succession. Si vous envisagez de transmettre un bien acquis seulement en nue-propriété à vos héritiers, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Ce sera la même chose, en cas de décès, le bien ne sera pris en compte que pour la valeur nue-propriété, lors de la déclaration de succession.

4. Je conserve ma liberté
Il est possible de revendre le bien immobilier acquis en nue-propriété, à tout moment. Il n'y a pas de délai de détention avec une perte d'avantages fiscaux à la clé. Il existe même une forte demande sur le marché secondaire pour acheter des biens revendus par les premiers nus-propriétaires, avant la fin du démembrement, pour le temps restant à courir.

5. Je prépare l'avenir
Cet achat peut représenter une bonne option pour vous permettre de préparer votre retraite en toute tranquillité. À la fin de la période d'investissement, vous disposez soit d'un capital issu de la vente du bien, soit de revenus complémentaires provenant de la location. Dans les deux cas, cela permet de faire face à la diminution des revenus au moment du départ à la retraite.
Vous pouvez aussi, à l'arrivée du terme, faire le choix de conserver le bien et d'y habiter. Vous aurez anticipé dès le départ, en investissant sur un bien immobilier bien situé et de qualité.