Dispositif "Jeanbrun" : du nouveau pour les investisseurs

Points clés à retenir :

• Nouveau statut du bailleur privé : le dispositif "Jeanbrun" introduit en 2026 vise à relancer l'investissement locatif privé, aussi bien dans le neuf que l'ancien, sur l'ensemble du territoire.
• Avantages fiscaux renforcés : jugé plus attractif que le Pinel (arrêté fin 2024), le dispositif "Jeanbrun" autorise un amortissement sur l'investissement et une imputation sur le revenu global.
• Contraintes pour l'ancien : son éligibilité se voit conditionnée à des travaux lourds (30 % du prix d'acquisition) avec l'obligation d'atteindre les meilleures classes DPE (A ou B).
• Plafonds et exclusions : avec le plafonnement des loyers et des ressources, le "Jeanbrun" se destine à la location sociale et très sociale, concerne les seuls logements collectifs (les maisons individuelles exclues) et interdit de louer à la famille.

Un choc d'offre attendu

Selon le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, ce dispositif se veut "un signal très fort au monde du logement". Il pourrait permettre la construction de 50 000 logements supplémentaires par an. Pour le ministère, c'est la première fois qu'un dispositif immobilier défiscalisant combine amortissement du bien et imputation des déficits sur le revenu global du propriétaire, et non uniquement sur les revenus fonciers. Une avancée qui le rend plus intéressante que feu le dispositif Pinel.

La combinaison de 2 avantages fiscaux

Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs particuliers d'amortir jusqu'à 80 % de la valeur du bien acquis et d'imputer cette charge, ainsi que le déficit foncier accru (plafond doublé à 21 400 € jusqu'en 2027), sur leur revenu global.
Pour les logements anciens, le bénéfice de ce régime est conditionné à la réalisation de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d'achat et visant une performance énergétique élevée avec une validité dpe de classe A ou B.
Le dispositif impose également des plafonds de loyers et de ressources pour certains segments et exclut la location à la famille ou l'investissement dans les maisons individuelles, se concentrant sur le parc collectif. Ses avantages fiscaux en font un outil particulièrement attractif pour les investisseurs avertis, tout en affichant l'ambition de stimuler l'offre locative et la rénovation.

Un dispositif plébiscité… mais complexe

Les retours des professionnels sont généralement positifs, considérant que "la relance du logement est sur la bonne voie" :

• Les investisseurs bénéficient d'un amortissement de 80 % de la valeur du bien sur la durée de location, ce qui représente une reconnaissance du rôle des bailleurs privés.
• Le plafond du déficit foncier doublé à 21 400 € jusqu'à fin 2027 soutient la rénovation énergétique.

Cependant, des critiques subsistent :

• Marché de l'ancien pénalisé : pour bénéficier de l'amortissement, il faut engager des travaux représentant au moins 30 % du prix, avec une rénovation permettant d'atteindre un DPE A ou B, inabordable pour nombre de particuliers.
• Location familiale interdite : impossible de louer aux membres de sa famille, contrairement à certains dispositifs antérieurs.
• Cercle restreint de bénéficiaires : s'adressant à des investisseurs avertis maîtrisant les montages patrimoniaux complexes, la technicité du dispositif risque de limiter la pression sur la relance escomptée.

Vers de futurs ajustements…

La plupart des acteurs réclament un suivi des effets de ces mesures et souhaitent des ajustements pour permettre au dispositif d'atteindre tout son potentiel, surtout en ce qui concerne l'immobilier ancien, la location sociale et très sociale.