Le déficit foncier pour réduire la fiscalité immobilière

Le principe du déficit foncier consiste à réduire la fiscalité en retranchant des loyers annuels les coûts associés aux charges et travaux d'un bien locatif. Si les opérations de rénovation, les frais d'assurance, les charges de copropriété et d'autres dépenses déductibles dépassent les revenus locatifs, un déficit est créé. Ce déficit peut être soustrait du revenu global, dans la limite de 10 700 € annuels.
En cas d'excédent sur ces limites, les montants restants peuvent être reportés sur les revenus fonciers au cours des dix années suivantes.

Calcul du déficit foncier

Pour mieux comprendre, prenons un exemple chiffré concernant un investissement immobilier :

• Revenus locatifs annuels : 12 000 €
• Charges déductibles totales : 16 550 €
• Intérêts d'emprunt : 2 000 €
• Déficit foncier calculé : 12 000 € - 16 550 € = -4 550 €

Conditions et exclusions

Il est impératif que le bien soit loué "nu" pour bénéficier du déficit foncier, et seule l'imposition selon le régime "réel" ouvre droit à ce mécanisme. Le régime "micro-foncier" est par conséquent exclu de ce bénéfice.
Les charges déductibles comprennent les primes d'assurance, les frais de réparation, entretien ou amélioration du logement (excluant les constructions neuves ou agrandissements), les impôts relatifs à la location, les intérêts d'emprunt, et les frais de gestion. Cependant, attention à ce que les charges déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, n'excèdent pas les loyers au-delà de 10 700 € par an.

Bonne pratique pour la déclaration

Une gestion méticuleuse des comptes est nécessaire pour tirer pleinement parti du déficit foncier. Conservez tous vos justificatifs, tels que factures et relevés, et remplissez soigneusement la déclaration n°2044. Assurez-vous de bien imputer le déficit (hors intérêts d'emprunt) d'abord sur les revenus globaux avant d'appliquer les excédents sur les revenus fonciers des années suivantes.

En intégrant ces pratiques, vous optimiserez efficacement votre fiscalité tout en renforçant la rentabilité de votre patrimoine locatif.

FAQ sur le déficit foncier

1. Qu'est-ce que le déficit foncier ? Le déficit foncier est une situation où les charges d'un bien immobilier locatif dépassent les revenus générés par ce bien. Cela permet au propriétaire de déduire la différence de son revenu global, réduisant ainsi son imposition.
2. Quelles sont les charges déductibles ? Les charges déductibles incluent les frais de rénovation, d'entretien, les primes d'assurance, les impôts liés à la location (hors taxe foncière), les intérêts d'emprunt, et les frais de gestion.
3. Comment profiter du doublement du plafond du déficit foncier ? Pour doubler le plafond à 21 400 €, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique sur des logements classés E, F ou G, et les travaux doivent être complétés avant la fin de 2025.
4. Est-ce que le régime "micro-foncier" permet de bénéficier du déficit foncier ? Non, seuls les biens soumis au régime "réel" peuvent profiter des avantages du déficit foncier.
5. Que faire en cas de surplus de charges déductibles ? Si le montant des charges excède le plafond annuel de 10 700 €, l'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
6. Pourquoi le bien doit-il être loué "nu" ? La loi stipule que pour bénéficier du déficit foncier, le bien doit être loué non meublé, afin de rentrer dans le cadre de la déduction selon le régime " réel ".
7. Quels justificatifs dois-je conserver ? Il est essentiel de garder toutes les factures de travaux, appels de charges, et relevés d'assurance pour justifier les déductions effectuées lors de votre déclaration fiscale.
8. Où déclarer le déficit foncier ? Le déficit foncier doit être déclaré dans le formulaire n°2044 lors de la déclaration de revenus fonciers.

Sources : https://www.economie.gouv.fr