Meublé de tourisme
Une fiscalité moins étoilée en 2025

La plus-value, une invitée de taille

Depuis le 1^er mars 2025, la fiscalité du LMNP (loueur en meublé non professionnel) a évolué. Avant cette date, les propriétaires pouvaient amortir leur bien – une technique qui permettait de réduire, voire d'annuler, l'impôt sur les revenus locatifs. Mais au moment de la revente, ces amortissements n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Résultat : une fiscalité allégée et des rendements optimisés pour le patrimoine des investisseurs. Désormais, la situation change radicalement : les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela alourdit la facture fiscale lors de la cession du bien, et remet en question l'équilibre financier des investissements en meublé de tourisme. Cette réforme impacte principalement les LMNP classiques, mais les résidences de services (étudiantes, seniors…) conservent un régime spécifique plus avantageux.

Un micro-BIC moins avantageux

Côté micro-BIC, la pilule est également amère : les locations de courte durée, y compris les meublés de tourisme, voient leur abattement fiscal réduit, ce qui diminue leur rentabilité nette. À partir des revenus 2025, le régime fiscal des meublés de tourisme non classés est moins attractif. Le plafond annuel de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC passe de 77 700 € à 15 000 €, et l'abattement forfaitaire sur les revenus est abaissé de 50 % à 30 %. Conséquence : de nombreux loueurs vont devoir opter pour le régime réel, plus complexe à gérer.
Le régime réel, bien que plus technique, permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'activité locative (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, taxe foncière…) et d'amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les équipements. Cette option peut alléger significativement l'impôt sur le revenu, voire le neutraliser. Mais elle exige une comptabilité rigoureuse et, bien souvent, l'intervention d'un expert-comptable.

Locations saisonnières vs longue durée : des avantages qui s'amenuisent

Le meublé de tourisme était jusqu'à présent perçu comme un placement plus rentable que la location longue durée. Grâce à une fiscalité avantageuse et une flexibilité d'usage, il offrait des perspectives séduisantes pour le patrimoine des investisseurs. Mais avec la baisse des abattements et des plafonds de recettes, cet écart de rentabilité se réduit. La location nue, relevant du régime micro-foncier, reste plus simple mais également plus taxée. Elle offre un abattement de 30 % sur les loyers encaissés (si les recettes sont inférieures à 15 000 €), mais aucune possibilité d'amortir le bien. Le reste des revenus est ajouté au revenu global, soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le propriétaire peut passer au régime réel et déduire ses charges réelles.
La location longue durée présente aussi l'avantage d'éviter certaines contraintes associées au meublé de tourisme : pas de classement requis, pas de déclaration en mairie obligatoire, ni de restrictions imposées par certaines communes pour limiter les locations touristiques.

Le LMNP reste-t-il un bon choix pour son patrimoine ?

Malgré ces réformes, le statut LMNP peut encore séduire certains investisseurs, notamment pour les meublés de tourisme en résidences services ou pour ceux qui optent pour le régime réel. Ce dernier permet de réduire l'assiette fiscale grâce aux charges déductibles et à l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui optimise la fiscalité sur le long terme. Mais cela demande une gestion rigoureuse et l'appui d'un expert-comptable, ce qui n'est pas à la portée de tous.