Donner un bien immobilier à un enfant : que peut-on faire ou pas ?
Maison de famille, appartement locatif, terrain en zone constructible… Vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers et vous souhaitez les transmettre à vos enfants ? Une bonne anticipation vous permettra de le faire dans les meilleures conditions. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, vous éclaire sur 3 questions.
Peut-on faire une donation immobilière à un enfant mineur ?
Oui, il est tout à fait possible de donner un bien immobilier à un enfant mineur. La loi n'impose pas d'âge minimum pour recevoir une donation. Cependant, en raison de son incapacité juridique, des précautions doivent être prises pour encadrer l'opération dans l'intérêt de l'enfant. Le mineur ne pouvant accepter seul une donation, ni en assumer la gestion, il faut prévoir l'intervention :
- de ses représentants légaux, généralement ses parents, qui acceptent la donation en son nom et pour son compte ;
- du juge des tutelles, dans certains cas (ex. : donation avec charges ou donation entre vifs de la part d'un parent divorcé non titulaire de l'autorité parentale exclusive). Attention, le bien donné au mineur ne peut pas être vendu sans l'autorisation du juge jusqu'à sa majorité, sauf cas exceptionnels.
Votre notaire vous accompagnera pour structurer la donation, en tenant compte de l'âge des enfants, de votre situation familiale et des conséquences juridiques à long terme.
Est-il possible d'avantager un de ses enfants lors d'une donation ?
Par défaut, une donation à un enfant est considérée comme une avance sur sa part d'héritage (avancement de part successorale). Cela signifie que le bien donné sera réintégré dans le calcul de la succession au décès du donateur, pour garantir l'égalité entre héritiers. En revanche, si vous souhaitez réellement avantager un enfant, il est indispensable d'opter pour une donation hors part successorale. Vous pouvez en effet favoriser l'un de vos enfants dans le cadre d'une transmission, à condition toutefois de respecter les droits des autres héritiers. Chaque enfant bénéficie d'une part minimale garantie par la loi, appelée réserve héréditaire. Si l'avantage consenti à un enfant dépasse ce que permet la loi, les autres frères et soeurs peuvent contester la donation et demander une réduction (cela s'appelle une action en réduction). Dans cette hypothèse, l'enfant bénéficiaire pourrait alors être contraint de restituer une partie du bien ou de sa valeur.
Pour éviter toute remise en cause, il est essentiel de consulter votre notaire en amont afin de s'assurer que la donation respectera les équilibres légaux et traduira clairement vos intentions dans l'acte.
Pourquoi donner à un enfant en se réservant l'usufruit ?
Cette solution permet de transmettre mais sans se "dépouiller" totalement. En conservant l'usufruit, vous avez le droit d'occuper le logement, s'il s'agit de votre résidence ou d'en percevoir les loyers, s'il s'agit d'un bien locatif. Votre enfant, lui, devient nu-propriétaire, ce qui signifie qu'il deviendra plein propriétaire automatiquement au décès de l'usufruitier, sans droits supplémentaires à payer à ce moment-là. D'un point de vue fiscal, la donation ne portant que sur la nue-propriété, la base taxable est donc réduite.
Plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de l'usufruit est importante, et plus la valeur taxable est faible.
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