Achat immobilier à deux : formez une équipe gagnante !

Anticipation et protection, voici les deux maîtres mots qui doivent présider dans tout projet d'achat à deux. Pour en faire une bonne interprétation, les notaires se tiennent à votre disposition. Il s'agit de  prendre en considération un maximum d'hypothèses liées à la situation juridique du couple. Conjoints ou concubins, des différences majeures existent au plan patrimonial et successoral ! Découvrez comment mener la partie en tant que couple non marié avec Corinne Couvelard et comme conjoints unis par le mariage avec Vincent Delvart.

Couples non mariés…
Que préconisez-vous pour acheter un bien sans être marié ?

Corinne COUVELARD : La question du financement doit être évoquée avec le notaire au sujet des apports de chacun. Il convient d'aborder ce point essentiel en toute transparence car il peut y avoir des conséquences majeures en cas de décès. Pour bien des couples, nous leur conseillons de conclure un Pacs et de rédiger un testament.

Quelles précautions faut-il prendre en présence d'enfants de l'un ou l'autre des concubins ?

Corinne COUVELARD : Ce cas relatif aux familles recomposées réclame de se rapprocher du notaire pour étudier le projet du couple. Il s'agit en effet de s'intéresser à l'avenir des enfants en cas de décès de l'un des parents… La filiation mérite de considérer plusieurs situations pour sécuriser l'avenir des enfants et préserver les bonnes relations au sein de la famille. J'insiste sur l'importance de s'entourer d'un maximum de protections juridiques.

Que faut-il prévoir par rapport au plan de financement du bien ?

Corinne COUVELARD : Certes, il s'agit d'organiser le financement du bien par le couple, mais il faut aussi chiffrer les éventuels travaux qui vont s'ajouter au coût d'acquisition du bien immobilier.
Par exemple, pour une maison achetée 100 000 €, la provenance des 50 000 € nécessaires pour la rénover doit être mentionnée dans l'acte d'achat.

Faut-il privilégier une indivision ou un montage en SCI (société civile immobilière) pour acheter ?

Corinne COUVELARD : La création d'une SCI se justifie plutôt dans une logique de gestion patrimoniale. Pour l'acquisition d'une résidence secondaire lorsque l'intention des parents consiste à transmettre des parts aux enfants par exemple. Cette constitution de SCI peut aussi convenir à des couples en instance de divorce afin d'éviter des difficultés dans le partage du patrimoine. Par contre, le couple qui souhaite acheter sa résidence principale doit privilégier la solution classique de l'indivision.

Quels sont les avantages du PACS à défaut de mariage ?

Corinne COUVELARD : Je rappelle que le Pacs ne protège pas les partenaires en cas de décès, ils ne sont pas héritiers l'un de l'autre ! Cela suppose de signer un testament pour envisager toute transmission. Par ailleurs, le Pacs n'ouvre pas le droit à la pension de réversion en cas de décès, contrairement aux personnes mariées. Cependant, l'avantage relève de la fiscalité puisqu'il autorise les mêmes abattements en matière de succession que pour les couples mariés. J'en profite pour informer les lecteurs que le notaire rédige les conventions de Pacs en conférant un maximum de sécurité au plan juridique.

Couples mariés…
En quoi le mariage sécurise-t-il un achat dans le couple ?

Vincent DELVART : Le logement familial se trouve mieux protégé lorsque le couple est marié. Si l'un des conjoints vient à disparaître, l'article 764 du Code civil prévoit que le survivant bénéficie d'un droit d'occupation viager sur le logement, c'est-à-dire une garantie à vie. Aucun loyer n'est à payer aux héritiers. Cette protection automatique n'existe pas avec le Pacs. Par ailleurs, le contrat de mariage ou la donation entre époux confère une protection renforcée en faveur de son conjoint. Ainsi, la personne survivante conserve la pleine propriété du logement ou d'autres biens au décès du premier d'entre eux.

Quelles précautions faut-il prendre par rapport au régime matrimonial ?

Vincent  DELVART : En l'absence de contrat de mariage, les revenus du couple appartiennent à chaque époux pour moitié. Les acquisitions de biens pendant le mariage sont automatiquement la propriété des deux époux pour moitié. Si l'un des conjoints souhaite replacer des fonds reçus par donation ou héritage, il faut le signaler au notaire pour étudier la possibilité de ne pas rendre commun ce nouveau bien, ou de le rendre commun mais en gardant la trace de l'utilisation de fonds propres. Ces précisions assurent une protection en cas de séparation ou de décès de l'un des deux époux. Ces précautions valent aussi pour des fonds propres investis en assurance vie.

Comment faut-il agir en présence d'enfants issus d'une précédente union ?

Vincent  DELVART : Les conseils apportés dans la précédente réponse s'appliquent aussi à cette hypothèse. Par ailleurs, en présence d'enfants issus d'une précédente union, le conjoint ne bénéficie pas d'un droit d'usufruit sur l'ensemble du patrimoine, ce qui peut lui engendrer une perte de revenus. L'opportunité de conclure une donation entre époux mérite d'être étudiée avec son notaire.

Que conseillez-vous si un des époux a réalisé une acquisition antérieure au mariage ?

Vincent  DELVART : Si le remboursement du crédit se poursuit après le mariage et que le couple souhaite adopter un régime de communauté, un contrat de mariage avec mise en communauté du bien est à étudier. Si l'époux propriétaire souhaite rester seul propriétaire et continuer à rembourser le crédit avec ses revenus, alors un contrat de mariage en séparation de biens sera préconisé.

Que préconiseriez-vous si un époux finance l'achat du bien seul ou de manière majoritaire ?

Vincent DELVART : Cela dépend de l'origine du financement. S'il s'agit d'un apport personnel provenant d'une donation ou d'un héritage, la clause de remploi évoquée à la question 2 est à considérer avec le notaire. Si les fonds proviennent d'un emprunt bancaire remboursé grâce aux salaires d'un seul époux, le bien sera automatiquement commun. Cela protège le conjoint qui perçoit moins de revenus que l'autre.
Si les époux sont mariés avec un  contrat de séparation des biens, il est conseillé de mentionner des pourcentages de propriétés calqués sur l'effort de financement de chacun. Le notaire vous accompagnera pour établir ce calcul.

Propos recueillis le 5/09/24 par C Raffaillac