Acheter à deux : comment choisir le bon cadre juridique ?

En quoi le mariage sécurise-t-il au mieux les projets immobiliers d'un couple ?

Me BURLOT : Contrairement à nos voisins britanniques qui ne connaissent pas la notion de régime matrimonial, deux institutions existent en France pour les couples : le mariage, avec ou sans contrat, et le pacte civil de solidarité (PACS). À défaut, vous êtes soumis au concubinage, c'est-à-dire aucun cadre juridique propre et un délai de prescription de cinq ans pour faire valoir une créance. En cas de désaccord, la voie judiciaire est le seul recours, avec ses aléas et ses délais d'instruction. 
À l'inverse, le mariage bénéficie d'un régime très protecteur organisé par le Code civil. Avec la communauté d'acquêts, le régime légal prévoit  que tout ce qui est acheté par le couple est commun, les revenus des époux sont également communs, peu importe l'intitulé des comptes. Chaque époux conserve toutefois un patrimoine propre composé des biens reçus en donation, recueillis par succession et des économies avant mariage.
Grâce au mariage, le logement familial fait l'objet d'une protection toute particulière. Il faut l'accord des deux époux en cas de vente, même si un seul époux est propriétaire du bien.
Le mariage facilite l'accès au crédit, la banque reconnaissant cet engagement fort. Elle accorde de meilleures conditions d'emprunt.
Dans l'acte de vente, les époux doivent préciser leur apport initial via des clauses d'emploi ou de remploi. Cela facilite la dissolution du régime en cas de décès, de séparation ou de changement de régime.
À la fin du régime en cas de séparation, le cadre est fixé, les règles de partage sont organisées par la loi et la jurisprudence. En cas d'accord entre les époux, le divorce sans juge est désormais possible, accélérant la procédure et par conséquent son coût.
À la fin du régime en cas de décès, le mariage offre la meilleure protection grâce aux options du conjoint survivant. En présence d'enfants issus du couple, il profite soit du quart en pleine propriété soit de l'usufruit de la totalité des biens de la succession. Le conjoint survivant, usufruitier, bénéficie de l'usage de tous les biens dépendant de la succession. Il peut ainsi conserver son cadre de vie. L'usufruit s'éteint à son décès en rejoignant la nue-propriété en franchise de droits de mutation. Les enfants deviennent alors pleins propriétaires sans frais supplémentaires. Le conjoint bénéficie aussi de droit temporaire au logement et du droit viager sur la résidence principale et les meubles la garnissant. 

Qu'offre le Pacs comme solution alternative ?

Me BURLOT : Avec ses deux régimes, le Pacs offre le régime légal et de l'indivision. Les différences entre le Pacs et le mariage tendent à s'amenuiser car les règles de partage sont fixées par la loi. Le partenaire bénéficie d'un droit temporaire au logement d'un an, mais l'exonération fiscale bénéficiant à chaque survivant n'est admise que si le partenaire pacsé a pris le soin de rédiger un testament. En effet, le partenaire pacsé n'a pas la qualité d'héritier et n'est donc pas appelé à la succession. Aussi, le legs au partenaire pacsé sera limité à la quotité disponible, soit une quote-part de son patrimoine déterminée par la loi en fonction du nombre d'enfants, alors que dans le mariage, l'usufruit du conjoint survivant s'applique sur la réserve des enfants. Par ailleurs, le Pacs ne permet pas de bénéficier d'une pension de réversion. Enfin, en cas de testament au profit de son concubin, celui-ci sera taxé à 60 %.

Peut-on envisager une autre organisation juridique ?

Me BURLOT : La constitution d'une société civile immobilière (SCI) donne la possibilité d'avoir un bien immobilier comme apport. L'acquisition et la répartition des parts s'effectuent en fonction de l'apport de chacun. Ce bel outil de gestion de patrimoine convient davantage pour l'acquisition d'un bien autre que sa résidence principale, dans un but à moyen ou long terme de transmission des parts sociales aux enfants. 

Quel régime matrimonial recommandez-vous si l'un des conjoints est entrepreneur ?

Me BURLOT : L'entrepreneur doit avant tout être indépendant dans ses prises de décision et doit assurer la protection du patrimoine des époux d'éventuels recours de créancier. La pratique notariale conseille un régime de séparation de biens pure et simple qui offre une totale indépendance patrimoniale des époux, s'agissant des biens personnels. En effet, chacun reste tenu de ses dettes, qu'elles soient nées avant ou pendant le mariage, hors le cas des dettes ménagères qui demeurent solidaires. En cas de liquidation du régime, chacun conserve la propriété des biens qui lui sont personnels, seuls les biens indivis devront faire l'objet d'une liquidation et reviendront à chaque époux en fonction de leur quote-part. En cas de divorce, l'entrepreneur peut ainsi conserver son entreprise, bien personnel, à charge d'une éventuelle soulte et/ou prestation compensatoire si les biens ne permettent pas de remplir les droits de chacun. En cas de décès, le conjoint survivant demeure protégé par les mêmes options. 

Comment prendre les bonnes décisions juridiques lorsque chacun possède des biens propres ?

Me BURLOT : Sous le régime de la communauté, les biens propres des époux comprennent ceux reçus en donation, recueillis par succession pendant le mariage ainsi que les biens et économies détenues avant le mariage. 
Ainsi, les revenus provenant de ces biens propres, par exemple les loyers, entrent dans la communauté. 
En contrepartie, la communauté doit supporter les charges de la gestion courante. Le traitement des flux financiers entre les patrimoines propres de chaque époux et la communauté n'est réalisé que lors de sa liquidation (décès, divorce) par le jeu des récompenses pour assurer une répartition juste et juridiquement conforme entre les époux. Par exemple, si un époux utilise 50 000 € recueillis par succession pour acheter un bien commun, la communauté devra une récompense à cet époux. Les époux peuvent décider de rester propriétaires de leurs biens propres ou au contraire, décider de changer la qualification de biens propres en biens communs. Une transmission sur-mesure au conjoint survivant peut être organisée à travers une clause d'ameublissement en apportant à la communauté un bien propre, et également à travers une clause de préciput, permettant au conjoint de prélever un bien, par exemple la résidence principale, avant tout partage avec les enfants. 

Dans quel cas la donation au dernier vivant est-elle recommandée ?

Me BURLOT : La donation entre époux permet toujours d'augmenter les droits du conjoint survivant par rapport à sa vocation légale. Il peut ainsi recueillir au décès de son conjoint soit l'usufruit de la totalité des biens, soit un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit ou alors la pleine propriété de la quotité disponible de la succession (à savoir la part qui n'est pas réservée de droit aux enfants). Ce contrat trouve son sens dans une famille recomposée car le conjoint survivant profite de la totalité de la succession en usufruit. Les enfants du premier lit récupèreront la totalité de leur part au décès de l'usufruitier. À défaut de donation entre époux, le conjoint ne dispose que d'un quart en pleine propriété. Il est à noter que la donation entre époux ne peut pas priver le conjoint de sa vocation légale en pleine propriété. Dans ce cas, le testament s'impose.
Enfin, la donation entre époux permet au conjoint survivant d'user de la faculté de cantonnement. Il peut limiter sa vocation à une quotité moindre (un quart, la moitié) ou à certains biens. La pratique notariale a également recours à cette technique pour maintenir la paix des familles.

Pourquoi est-il essentiel de consulter un notaire ?

Me BURLOT : La complexité de nos modèles familiaux contemporains engendre une dimension technique au travail liquidatif qu'il ne faut pas sous-estimer. En fonction de l'âge, de la structure familiale, la profession et le patrimoine, le notaire expose les règles civiles et fiscales applicables. Il propose un régime matrimonial ou pacsimonial adapté, avec des clauses sur-mesure. Ce régime pourra faire l'objet de changement et/ou d'aménagement tout au long de la vie. En sa qualité d'officier public, le notaire établit ses conventions sous la forme authentique conférant aux actes force probante, caractère propre à l'acte notarié en vertu duquel la signature de l'acte par le notaire fait foi de son contenu et de sa date, et force exécutoire, comme une décision de justice.
Généraliste du droit et conseiller impartial sur les questions familiales et personnelles, votre notaire saura vous accompagner pour anticiper au mieux les mutations de votre vie. 

Propos recueillis en avril 2026