Dispositif " Jeanbrun " : nouveau statut pour le bailleur privé
Malmenés par une rentabilité dégradée, les investisseurs pouvaient être tentés de s'intéresser à d'autres placements que l'immobilier. Leur nouveau statut de bailleur privé leur permet de retrouver le sourire puisqu'ils peuvent mieux amortir le coût d'acquisition de leur appartement locatif.
De la visibilité et de l'attractivité avec l'immobilier, les investisseurs en attendaient depuis l'arrêt du dispositif Pinel fin 2024. La loi de finances pour 2026 - loi n° 2026-103 du 19 février dernier - vient les stimuler avec le nouveau " statut de bailleur privé ". Il repose sur un dispositif d'amortissement fiscal qui redonne de l'intérêt aux biens destinés à être proposés sur le marché locatif.
Bâti pour amortir !
Dans une logique de relance du marché immobilier avec l'objectif de construire 2 millions de logements supplémentaires à l'horizon 2030, le gouvernement a souhaité mettre en place un nouveau dispositif fiscal à destination des investisseurs en immobilier pour la période 2026-2028 sur tout le territoire, sans zonage géographique.
Ce dernier repose sur un constat assez simple : un logement, qu'il soit loué meublé ou nu, se dégrade avec le temps, il vieillit, s'use et nécessite un entretien constant. Face à ce constat, le gouvernement permet aux investisseurs de déduire progressivement la valeur du logement de leurs revenus locatifs.
Concrètement, ce dispositif fiscal s'applique aussi bien à la location meublée qu'à la location nue et permet chaque année de déduire une fraction du prix du logement bâti (hors valeur du terrain qui demeure non amortissable) des revenus fonciers dégagés, ce qui implique ipso facto une réduction de l'assiette imposable au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Construit pour y vivre
Les conditions d'éligibilité au dispositif " Jeanbrun " s'avèrent néanmoins très encadrées :
- le logement doit être situé dans un immeuble collectif (hors maison individuelle), peu importe la ville, en zone urbaine ou rurale ;
- d'un immeuble ancien, à condition de réaliser des travaux importants, notamment d'amélioration des performances énergétiques, représentant a minima 30 % du prix d'acquisition total,
- d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement (avec un permis de construire déposé à partir du 1er janvier 2026) ;
- Faire l'objet d'une location nue ou meublée d'une durée minimum de 9 ans dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du bien ;
- constituer la résidence principale du locataire (hors membre du foyer fiscal ou membre de la famille jusqu'au 2e degré) ;
- loyer intermédiaire (identique aux dispositifs Pinel et Denormandie) ;
- loyer social et très social (type conventionnement ANAH/Loc'Avantage).
Investir pour déduire
À la différence de l'ancien dispositif " Pinel " qui limitait l'amortissement aux revenus fonciers, celui issu du dispositif " Jeanbrun " pourra être déduit de l'ensemble des revenus imposables du contribuable, au même titre que les travaux réalisés sur un logement ancien. Cela présente un atout non négligeable pour les investisseurs au taux marginal d'imposition important.
À ce titre, il faut retenir les chiffres suivants :
- un loyer intermédiaire permettra selon que le logement est neuf ou ancien - sous réserve de travaux équivalents au moins à 30 % du prix d'achat - de bénéficier d'un taux d'amortissement de 3 % ou 3,5 % par an, le tout dans la limite d'un plafond annuel de déduction fixé à 8 000 € ;
- un loyer social permettra quant à lui de bénéficier d'un taux d'amortissement de 4,5 % ou 3,5 % par an, selon qu'il est neuf ou ancien (avec travaux), pour un plafond annuel de déduction fixé à 10 000 euros ;
- enfin, un loyer très social ouvrira droit à un amortissement de 5,5 % ou 4 % par an selon qu'il est neuf ou ancien (avec travaux), pour 12 000 euros de plafond annuel d'amortissement.
Le loyer fixé par ce dernier se situe dans les critères du secteur intermédiaire soit 13 500 € annuel équivalant à 1 125 € par mois.
Les intérêts du prêt représentent une somme de 4 000 € et les autres charges, comme la taxe foncière, une charge de 1 500 €.
Grâce au régime de bailleur privé issu du dispositif " Jeanbrun ", l'investisseur immobilier va pouvoir réaliser le bilan suivant (voir tableau)
L'économie réalisée par rapport au régime de droit commun est d'environ 5 000 €. Attention toutefois, en cas de revente du logement, l'amortissement réalisé sera réintégré en partie pour le calcul de la plus-value immobilière.
En définitive, ce dispositif trouvera son intérêt au regard de la situation fiscale de l'investisseur, notamment si son taux d'imposition est élevé, du logement concerné, ancien ou neuf, et du loyer escompté. Il ne reste plus qu'à espérer une publication rapide des décrets d'application.
Me Arnaud ROSSI Notaire à Bordeaux
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