SCI familiale : dans quels cas est-elle vraiment intéressante ?

Société sans vocation commerciale (sauf exception), la SCI sert principalement à l'acquisition, la détention, la construction, la gestion, la location et l'apport de biens immobiliers. Cette structure juridique permet à plusieurs personnes - au moins deux - de détenir un ou plusieurs immeubles. Aussi, la gestion d'un patrimoine familial ou conjugal ainsi que l'acquisition d'un bien locatif peuvent s'effectuer dans le cadre juridique de la SCI. 

Situations propices à la SCI

Il s'agit d'une structure intéressante pour acquérir et gérer collectivement un bien. Elle présente l'avantage de faciliter la prise de décision. Contrairement à l'indivision, où les décisions importantes sont prises à l'unanimité, la SCI autorise un pilotage plus souple grâce à la désignation d'un gérant qui dispose de pouvoirs étendus. Cela évite les blocages en cas de désaccord entre associés. De même, l'acquisition à plusieurs par le biais d'une SCI s'avère une solution intéressante lorsque l'on ne dispose pas de liquidités suffisantes personnellement. 
Pour protéger son époux séparé de biens, son concubin ou son partenaire pacsé, l'achat de la résidence principale en SCI ou son apport à une SCI constitue une des solutions en évitant l'indivision. Il convient d'insérer dans les statuts une clause d'agrément qui empêche les héritiers d'imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant (le conjoint) à travers un objet social précis.
Par ailleurs, la SCI peut être intéressante pour s'occuper des biens d'un majeur protégé. Le parent nommé gérant accomplit tous les actes de gestion et de disposition (statuts à adapter) sans avoir à obtenir l'accord du curateur ou tuteur.  
De plus, en présence d'un bien de valeur importante dans une famille, il est conseillé de mettre en place la SCI entre les héritiers du vivant du propriétaire. Ce dernier exprime ainsi sa volonté de voir conservé le bien dans le patrimoine familial et de familiariser les héritiers à une gestion commune. 
Toutefois, la SCI doit s'adapter à un besoin précis. Ainsi, l'acquisition de la résidence principale en SCI par un couple marié présente peu d'avantages. L'exonération pour cession de la résidence principale est plus complexe, l'exclusion des primo-accédants aux prêts aidés ou dispositif " MaPrimeRénov ", l'interdiction du droit temporaire et viager au logement pour le conjoint survivant.
De plus, la SCI ne peut servir de solution miracle en cas de conflit. Des amis qui cohabitent dans un immeuble détenu par leur SCI doivent habilement rédiger les statuts. Des tensions pourraient survenir, sur les charges, l'usage des parties communes, les conditions d'occupation, les travaux, l'arrivée d'un conjoint, le départ d'un associé… À noter que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI.

Bonne constitution de la SCI

D'abord, il s'agit de procéder à la rédaction des statuts, idéalement par son notaire ou un autre professionnel, car ils doivent être adaptés au patrimoine et au choix de gestion des associés. Il est cependant possible de les rédiger soi-même. 
Il faut définir l'objet social (gestion locative, transmission, résidence familiale…), les apports (argent/bien immobilier), la répartition des parts sociales, le nom, l'adresse du siège social, le capital social (libre, pas de minimum imposé), les règles de fonctionnement (décisions…), choisir un gérant. 
S'ajoute le choix du régime fiscal, sachant que celui par défaut est l'impôt sur le revenu, mais il est possible d'opter pour impôt sur les sociétés, selon sa stratégie. Les implications fiscales doivent être soigneusement étudiées, car elles impactent significativement la rentabilité de l'investissement. Ensuite, il s'agit de publier la création de la SCI dans un journal d'annonces légales puis déposer sur le site du guichet unique de l'INPI : les statuts signés, l'attestation de parution, le justificatif de siège social et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Après ce formalisme, la SCI sera inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Négociation des parts en cas de départ

Un associé peut vendre ses parts, mais il ne peut généralement pas le faire totalement librement. La cession est encadrée par la loi et surtout par les statuts de la SCI. 
En règle générale, la vente de parts à une personne extérieure à la SCI nécessite l'accord des autres associés (agrément). Cela permet d'éviter qu'un inconnu entre dans la société contre la volonté des autres. Les statuts déterminent ainsi la majorité requise, la procédure, les délais et les cas où l'agrément s'avère nécessaire.

Les avantages de la transmission

La constitution d'une SCI pour réaliser un investissement locatif en famille demeure un levier de transmission efficace, notamment si la SCI est endettée.  Elle peut être constituée entre parents et enfants, où ces derniers détiennent au début un faible nombre de parts. 
Ensuite, les parents donnent leurs parts aux enfants progressivement en profitant de l'abattement de 100 000 € pour chaque enfant qui se reconstitue tous les 15 ans. 
Cette donation-partage est réalisée en démembrement où les parents conservent l'usufruit pour continuer à percevoir les revenus tout en diminuant l'assiette taxable du patrimoine à transmettre. 
Ce procédé favorise une répartition équitable du patrimoine entre les enfants, surtout quand les parents détiennent des biens de valeurs inégales. Si les parents transmettent la nue-propriété d'un bien directement à leurs enfants, leurs droits sur cet immeuble sont limités. Ils ne peuvent en disposer librement sans l'accord des enfants. 
En revanche, si le bien est détenu par une SCI, un aménagement des statuts de la société permet aux parents de maintenir un contrôle significatif sur la gestion de la société et sur les décisions importantes, même après la donation.
Dans des cas précis, la SCI peut être un excellent outil au service de la gestion patrimoniale. Sinon, elle devient vite une source de complexité avec une tenue de comptabilités, organisation d'assemblées générales, frais de création et coûts de gestion, voire déclenchement de conflits. 

Adeline PAUMARD Notaire à Vitré