La SCI : être propriétaire autrement

Pouvez-vous nous rappeler le principe de la SCI ?

La SCI (société civile immobilière) est avant tout une société de nature civile. (c'est-à-dire qui ne vise pas à générer un profit commercial immédiat, comme les activités agricoles, libérales ou intellectuelles). Le droit applicable aux SCI est celui du Code civil, spécialement adapté aux particuliers. L'objet social de la SCI, c'est-à-dire les activités qu'elle est habilitée à mener, doit obligatoirement être lié à l'immobilier. En général, il concerne l'acquisition, la gestion, l'exploitation et éventuellement la cession de biens immobiliers. Pour ne pas être considérée comme commerciale, l'activité ne doit pas se limiter à l'achat-revente de biens (ce qui génère un profit immédiat), mais à leur gestion, une activité de nature civile. Enfin, la SCI est une société, c'est-à-dire une entité juridique distincte, dotée de la personnalité morale et constituée entre plusieurs associés partageant un objectif commun. La constitution d'une SCI exige donc au moins deux associés, car elle ne peut être créée par une seule personne. Si un associé reste seul en cours d'exercice, un tiers ou les statuts peuvent demander l'annulation de la société.

Dans quelles conditions un associé peut-il céder ses parts ?

La SCI est une société de personnes, dans laquelle la personnalité des associés est primordiale. La confiance et la relation personnelle entre eux jouent un rôle clé. Ainsi, la cession à un nouvel associé est strictement encadrée par les statuts, et l'agrément des autres associés est requis. L'article 1861 du Code civil impose l'unanimité des associés pour l'agrément, mais les statuts peuvent prévoir une majorité différente. Cet agrément est également nécessaire après le décès d'un associé pour que ses héritiers puissent devenir associés. C'est une des raisons pour lesquelles la SCI est souvent utilisée pour protéger et transmettre un patrimoine. La cession entre associés est en général libre, mais les statuts peuvent fixer des règles différentes.

Comment conseillez-vous de fixer la valeur des parts ?

Lors d'une cession, c'est au cédant de fixer la valeur des parts qu'il souhaite vendre. Cette valeur est habituellement calculée en fonction de celle des biens détenus par la SCI, diminuée de son passif (emprunts, comptes courants d'associés….). Dans le cadre d'une transmission, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour obtenir une attestation de valeur, afin d'éviter tout redressement fiscal.

Quelle est la fiscalité applicable à cette vente ?

Pour l'acquéreur, la fiscalité applicable à l'achat de parts sociales d'une société à prépondérance immobilière, comme une SCI, est de 5 %, contre 5,8 % pour une vente immobilière classique. Si la SCI est fiscalement transparente (les associés, personnes physiques, sont directement imposés sur leurs revenus), la plus-value est soumise au régime applicable à la vente de biens immobiliers. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la cession sera soumise à une plus-value professionnelle, calculée en fin d'exercice par le comptable.

Quelles sont les autres options pour quitter une SCI ?

Un associé peut également quitter une SCI en demandant son retrait. Ce droit est strictement encadré, car une SCI est une société fermée, où l'entrée et la sortie des associés sont soumises à des règles précises. Le retrait n'est jamais automatique et est régi par les statuts, qui en définissent les modalités. Il doit être approuvé par les autres associés, car ils devront racheter les parts de l'associé partant. En cas de désaccord, l'associé souhaitant se retirer peut saisir la justice, mais il devra justifier d'un motif légitime (conflits graves entre associés, dysfonctionnements majeurs dans la gestion…).