Location saisonnière ou à l'année : comment faire le bon choix ?

Pour y habiter à l'année ou y séjourner en saisonnier, un bien immobilier peut se prêter à différentes formules. Il rendra d'autant plus de profitabilité que vous le destinerez à un public qui saura l'apprécier et le respecter… Comment faut-il composer son projet lorsqu'il s'agit de louer ? Marjorie JORDANA-GOUMARD, Caroline MARLIN PEREIRA GASPAR, Lucie AUDEBERT-CÔME, notaires à Libourne et Aurélie PEREZ, négociatrice de la SELARL LE TREFLE nous aident à réussir notre opération locative.

Pourquoi l'investissement locatif conserve-t-il tout son intérêt en 2026 ?

Marjorie JORDANA-GOUMARD : Toujours pertinent, l'investissement locatif trouve tout son intérêt dans le Libournais. Le territoire connaît une demande soutenue, portée par l'attractivité de la région Bordelaise. Le dynamisme des pôles économiques et la présence de réseaux de transport multi-modaux participent à cet essor. De plus, le contexte démographique caractérisé par l'arrivée de nouveaux habitants soutient le marché locatif. Une belle illustration que la qualité de vie dans le Libournais séduit.
En outre, l'immobilier reste une valeur refuge qui permet de se constituer un patrimoine tout en générant des revenus le moment de la retraite venu.

Faut-il préférer la location longue durée ou saisonnière ?

Caroline MARLIN PEREIRA GASPAR : Ce choix entre location longue durée et saisonnière dépend des caractéristiques du bien, de son emplacement et des objectifs patrimoniaux. À Libourne, la location longue durée apporte une stabilité de revenu avec une rotation de locataires contenue. Le secteur correspond à la majorité des profils d'investisseurs qui recherchent sécurité et rentabilité. La location saisonnière, plus appropriée pour les biens situés à proximité des sites touristiques ou viticoles, offre des perspectives de rendement supérieures. Cependant, elle nécessite une gestion active et dépend de la saisonnalité. Il convient donc d'adapter la stratégie en fonction du projet patrimonial et du marché local. 

Quel type de bien conseillez-vous de prospecter ?

Lucie AUDEBERT-CÔME : Pour la location longue durée, il faut cibler des appartements de type T2 ou T3 qui répondent à la demande des actifs et des jeunes ménages, fortement représentés à Libourne et aux alentours. 
Pour un projet de location saisonnière, un logement de caractère, idéalement situé en centre-ville, près des vignobles ou en bord de Dordogne, doit être privilégié. 
Dans tous les cas, il convient d'analyser la demande locative pour orienter sa prospection. Les biens situés à proximité des commodités, desservis par des réseaux de transports et sujets à un beau potentiel de valorisation sont à privilégier.

Quelles précautions faut-il prendre vis-à-vis des locataires ?

Aurélie PEREZ : Des vérifications s'imposent dans le choix des locataires. Cela repose notamment sur la sélection rigoureuse des dossiers au niveau de la solvabilité ou encore des garanties apportées. Le respect du cadre contractuel nécessite de rédiger le bail conformément aux obligations légales. Ce qui inclut la réalisation d'un état des lieux exhaustif à l'entrée et à la sortie du logement. Pour que les revenus réguliers soient au rendez-vous, la souscription d'une assurance loyers impayés ou d'une garantie Visale permet de palier les éventuelles défaillances des locataires.

Quels sont les avantages du bail notarié ?

Marjorie JORDANA-GOUMARD : La rédaction du bail par le notaire a valeur de force exécutoire, à l'instar d'un acte authentique. Cela permet au propriétaire d'obtenir l'exécution forcée du paiement du loyer, comme s'il s'agissait d'une décision de justice. Il peut ainsi contacter un huissier de justice et procéder par son intermédiaire à des mesures de saisies, notamment sur salaire, sur des comptes en banque ou sur des meubles.
Toutes ces précautions permettent de limiter les risques locatifs et de sécuriser l'investissement sur le long terme.

Pourquoi faut-il s'intéresser aux avantages fiscaux ?

Caroline MARLIN PEREIRA GASPAR : L'investissement immobilier ouvre droit à différents avantages fiscaux. Au rang desquels un petit nouveau vient de faire son apparition depuis le début de l'année 2026. Il s'agit du dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement et de la ville. Il autorise de déduire un amortissement de ses revenus locatifs qui représente de 3 à 5,5 % de la valeur du bien acquis, avec un plafond annuel allant de 8 000 à 12 000 €. Il cible tant le neuf que l'ancien avec travaux, les deux sont éligibles.

Quels sont les autres dispositifs de défiscalisation ?

Lucie AUDEBERT-CÔME : S'ajoute le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec amortissement du bien et abattement fiscal.  En pratique, le régime du micro-BIC autorise un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers des meublés de tourisme classés par exemple, et de 30 % pour les meublés non classés avec un plafond de recettes de 15 000 €.
Autre avantage fiscal, le déficit foncier en cas de travaux de rénovation dans l'ancien. L'imputation sur le revenu global atteint 10 700 € par an pour des améliorations standards ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique 
Il est recommandé de consulter un professionnel comme le notaire, pour étudier la fiscalité applicable à chaque projet d'investissement immobilier.

À quel moment faut-il envisager de vendre pour racheter un autre bien ?

Aurélie PEREZ : La décision de vendre pour racheter repose sur la prise en compte de plusieurs critères. À commencer par la valorisation du bien et la plus-value que va dégager sa vente. Autre paramètre à prendre en compte, le régime de défiscalisation - comme le Pinel - pour savoir s'il a atteint son terme, au risque de perdre des avantages.  Et bien entendu, il s'agit de prendre en compte l'évolution de la demande locative dans le secteur.
Sans oublier les objectifs de l'investisseur selon qu'il s'agit de transmettre son patrimoine immobilier ou de générer de la rentabilité… Les conseils de professionnels comme le notaire permettent d'optimiser sa stratégie de gestion et de transmission.

Propos recueillis en avril 2026