Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne ce nouveau dispositif immobilier ?
Depuis la fin du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs immobiliers s'interrogeaient sur les solutions encore disponibles pour bâtir un patrimoine locatif. Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, entend justement relancer l'investissement résidentiel grâce à un mécanisme d'amortissement fiscal. Plus souple géographiquement et ouvert aussi bien au neuf qu'à l'ancien rénové, il marque une évolution importante des politiques de soutien à l'investissement immobilier.
Ce qu'il faut retenir
Le dispositif Jeanbrun remplace le principe de réduction d'impôt du Pinel par un amortissement du bien immobilier.
L'investisseur peut déduire entre 3 % et 5,5 % de la valeur du logement de ses revenus locatifs.
Le mécanisme concerne aussi bien le neuf que l'ancien avec travaux.
Les logements doivent être loués nus comme résidence principale pendant au moins 9 ans.
Le dispositif est ouvert sur l'ensemble du territoire, y compris hors zones tendues.
Pourquoi un nouveau dispositif immobilier après le Pinel ?
Depuis l'arrêt définitif du Pinel fin 2024, l'investissement locatif traversait une période d'incertitude. Entre hausse des taux, ralentissement de la construction neuve et réduction progressive des avantages fiscaux, de nombreux particuliers avaient suspendu leurs projets d'acquisition.
Le dispositif Jeanbrun entend justement redonner de l'attractivité à l'investissement résidentiel en modifiant profondément la logique fiscale jusqu'ici utilisée.
Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat du logement, le Jeanbrun fonctionne selon un principe d'amortissement. L'investisseur peut ainsi déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus locatifs imposables.
Ce changement rapproche davantage le fonctionnement de l'investissement locatif des mécanismes comptables déjà utilisés dans certains régimes professionnels ou meublés.
Comment fonctionne l'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Le principe repose sur une déduction annuelle appliquée à la valeur du bien immobilier.
Selon les caractéristiques du logement et les conditions de l'opération, l'amortissement représente entre 3 % et 5,5 % du prix du bien, avec un plafond annuel pouvant atteindre entre 8 000 et 12 000 €.
Concrètement, cette déduction vient réduire les revenus locatifs imposables perçus par le propriétaire, ce qui permet d'alléger la fiscalité de l'investissement sur plusieurs années.
Cette logique diffère fortement du Pinel. L'avantage fiscal ne prend plus la forme d'une réduction d'impôt immédiate, mais d'un mécanisme destiné à améliorer durablement la rentabilité de l'opération.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif Jeanbrun couvre un périmètre relativement large.
Les logements neufs restent éligibles, mais le mécanisme s'ouvre également à l'ancien avec travaux, à condition que les rénovations représentent au moins 30 % du coût total de l'opération.
Autre exigence importante : les travaux doivent permettre d'atteindre un niveau de performance énergétique élevé avec un DPE classé A ou B.
Le dispositif exclut toutefois les maisons individuelles. Seuls les logements situés dans des immeubles collectifs peuvent bénéficier du mécanisme.
Cette orientation traduit une volonté de soutenir prioritairement :
- la densification urbaine ;
- la rénovation énergétique ;
- et la production de logements collectifs.
Un dispositif ouvert dans toute la France
L'une des principales différences avec le Pinel concerne la géographie du dispositif.
Le Jeanbrun n'est pas réservé aux seules zones tendues. Les investisseurs peuvent en bénéficier aussi bien dans les grandes agglomérations que dans des territoires plus ruraux.
Cette ouverture nationale marque une évolution importante des politiques immobilières récentes, longtemps concentrées sur les métropoles où la demande locative était jugée la plus forte.
Pour certains marchés secondaires ou villes moyennes, ce nouveau mécanisme pourrait contribuer à relancer certains projets immobiliers ou programmes de rénovation.
Quelles conditions faut-il respecter ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies.
Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. La durée minimale de location est fixée à 9 ans.
Dans l'ancien, les travaux de rénovation doivent également atteindre un niveau suffisant pour améliorer significativement la performance énergétique du bien.
Le dispositif a été instauré pour une durée limitée et restera applicable jusqu'en 2029.
Vers une nouvelle génération d'investissement locatif ?
Avec le dispositif Jeanbrun, l'investissement immobilier change progressivement de logique.
L'objectif n'est plus uniquement d'encourager l'achat dans certaines zones grâce à une réduction d'impôt, mais davantage de soutenir :
- la rénovation énergétique ;
- la qualité des logements ;
- et la détention patrimoniale de long terme.
Les premiers retours du marché restent toutefois prudents. Plusieurs professionnels de l'immobilier évoquent un démarrage encore limité du dispositif, dans un contexte où les investisseurs demeurent attentifs aux conditions de financement, au niveau des loyers et à la rentabilité réelle des opérations dans le neuf. L'efficacité du dispositif Jeanbrun sera donc particulièrement observée dans les prochains mois afin de mesurer sa capacité à relancer durablement l'investissement locatif.
Sources
Chronique " Dispositif Jeanbrun " Notaires 35
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