Donation avec usufruit : comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Ce qu'il faut retenir

• La donation avec usufruit permet de transmettre un bien tout en en conservant l'usage
• Elle repose sur le démembrement de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire
• Elle permet d'anticiper la succession et réduire les droits
• Les charges sont réparties entre les deux parties
• Le démembrement peut prendre fin d'un commun accord

Qu'est-ce que la donation avec réserve d'usufruit ?

Au fil des années, la détention d'un patrimoine s'inscrit souvent dans une logique de transmission familiale. Au profit des enfants, petits-enfants ou proches, la donation avec réserve d'usufruit constitue une solution adaptée.
Ce mécanisme repose sur le démembrement de propriété, qui distingue :

• l'usufruitier, qui conserve le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus ;
• le nu-propriétaire, qui devient propriétaire du bien sans pouvoir en jouir immédiatement.

Une solution pour transmettre tout en conservant l'usage du bien

La donation avec usufruit permet d'organiser une forme de cohabitation patrimoniale.
L'usufruitier peut continuer à :

• occuper le logement ;
• ou le louer pour percevoir des revenus.

De son côté, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien au moment de la succession.
Effectuée dans une logique d'anticipation, cette opération permet de sécuriser la transmission tout en réduisant les droits à payer.

Quelles sont les obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire ?

Le démembrement de propriété implique une répartition précise des charges.
Les obligations de l'usufruitier

• entretien courant du bien ;
• charges locatives ;
• impôts fonciers ;
• primes d'assurance.

Les obligations du nu-propriétaire

• grosses réparations (toiture, gros œuvre, ravalement…), conformément à l'article 606 du Code civil ;
• éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI), selon la répartition de la valeur du bien.

Par ailleurs, l'usufruitier doit veiller à ne pas altérer la valeur du bien, tandis que le nu-propriétaire participe aux décisions importantes, notamment en matière de travaux.

Peut-on mettre fin à un démembrement de propriété ?

Oui, il est possible de mettre fin au démembrement de propriété à tout moment, sous réserve de l'accord des deux parties.
En cas de vente du bien :

• le consentement de l'usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire ;
• le prix est réparti selon la valeur respective de leurs droits.

Cette opération met fin au démembrement et permet de retrouver une pleine propriété.