Démembrement de propriété : un levier clé pour organiser la transmission immobilière

En quoi consiste le démembrement de propriété ?

Anaïs MANHES-BLONDEAU : Le démembrement de propriété, notion fondamentale du droit civil français, correspond à une fiction de la loi. Il permet de dissocier les prérogatives attachées à la propriété d'un bien entre plusieurs titulaires qui sont traditionnellement regroupées sous trois catégories : l'usus (droit d'usage), le fructus (droit de percevoir les fruits) et l'abusus (droit de disposer du bien). Dans le cadre du démembrement, ces prérogatives sont réparties entre deux parties : l'usufruitier (usus et fructus) et le nu-propriétaire (abusus). Il ne s'agit pas d'une division matérielle du bien, mais d'une répartition des droits qui en découlent.
Parfois qualifiée de " propriété temporaire " car il s'agit d'une répartition où l'usufruit est limité dans le temps, tandis que la nue-propriété est destinée à redevenir pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.

À quelle occasion préconisez-vous d'y recourir ?

Anaïs MANHES-BLONDEAU : s'il existe diverses manières d'y recourir, je citerais avant tout l'achat familial immobilier qui est d'origine contractuelle. Par exemple, des clients ont l'intention d'acquérir un bien à titre de résidence secondaire dans notre beau département du Cantal, et ils projettent de transmettre à terme ce bien à leurs héritiers. Je leur préconise alors que cette acquisition s'effectue directement en démembrement de propriété afin de réduire la pression fiscale. 
Les parents se portent acquéreurs de l'usufruit du bien et les héritiers de la nue-propriété au moyen de fonds qui leur auront été donnés préalablement par les parents. Au décès des parents, cela entraîne l'extinction de l'usufruit et non sa transmission à ses héritiers déjà propriétaires de la nue-propriété.

Quelles précautions faut-il prendre pour cette forme de détention ?

Anaïs MANHES-BLONDEAU : Les droits et obligations respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire doivent être clairement établis dans l'acte d'acquisition, notamment en ce qui concerne l'entretien, les travaux et les charges liés au bien. Par ailleurs, il est important que l'acte prévoie qu'au décès d'un des usufruitiers, le survivant des parents puisse continuer à bénéficier de l'usufruit sur la totalité du bien.
Toutefois, contrairement à une transmission par donation, il n'est pas possible d'imposer aux nus-propriétaires des charges et conditions qui seraient destinées à préserver le cercle familial.

Peut-on acheter un bien en démembrement avec un parent sans risque fiscal ?

Anaïs MANHES-BLONDEAU : Oui bien sûr, du moment où cet achat s'opère en respectant les règles fiscales de transmission. Si les nus-propriétaires financent le bien au moyen de fonds donnés préalablement par leurs parents, une déclaration de dons manuels doit être effectuée auprès de l'administration fiscale par ces derniers. La difficulté peut cependant exister s'il est choisi de recourir à l'usufruit économique car son mode de calcul peut être discuté par l'administration fiscale. En effet, comme il s'agit d'une acquisition à titre onéreux, le choix du barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts n'est pas une obligation.

Peut-on aisément mettre un terme à un démembrement de propriété ?

Anaïs MANHES-BLONDEAU : Il convient d'apporter quelques nuances… Il ne s'agit pas d'une indivision, donc l'adage suivant ne s'applique pas : " nul n'est censé rester en indivision ". Le nu-propriétaire ne peut pas contraindre l'usufruitier à vendre et inversement. Seul l'accord mutuel des parties permet de mettre un terme à ce démembrement par la vente du bien immobilier. Le prix de vente est alors réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits. 
Je préconise ce montage dans des cas bien particuliers. En effet, cela suppose de s'assurer que les parties ont bien saisi les conséquences juridiques du démembrement de propriété. 


Propos recueillis le 16/02/2026