Achat locatif en SCI
La bonne solution ?
Toute désignée pour réaliser un investissement immobilier locatif, la SCI (société civile immobilière) permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers pour les rentabiliser. Une alternative intéressante à la détention en nom propre qui implique néanmoins des démarches tant pour sa création que sa gestion.
La SCI se caractérise par une personnalité juridique différente de ses associés, lesquels doivent être au minimum deux. Elle présente par ailleurs un coût de fonctionnement non négligeable. Dans ces conditions, pourquoi et comment créer une SCI pour réaliser un investissement locatif ?
SCI ou indivision ?
Souvent conseillée pour éviter le régime de l'indivision, la SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. En effet, l'indivision correspond au régime par défaut des achats à plusieurs. Elle peut aussi résulter d'une situation de fait telle qu'une succession.
Dans une indivision, chaque indivisaire possède une part de l'immeuble en fonction de son investissement initial.
Attrayant par sa simplicité, ce régime de propriété pose de nombreuses contraintes :
- les indivisaires peuvent quitter l'indivision à tout moment obligeant les autres indivisaires à racheter leurs parts ou, à défaut, de vendre le bien immobilier. Cette situation manque de stabilité pour optimiser la rentabilité d'un investissement locatif sur la durée.
- certaines décisions nécessitent l'unanimité des indivisaires. Les risques de blocage sont alors proportionnels au nombre d'indivisaires, situation d'autant plus complexe si des héritiers deviennent indivisaires à l'issue d'une succession.
Comme alternative à la SCI, une convention d'indivision peut prendre la forme d'un contrat entre indivisaires afin notamment d'éviter temporairement la possibilité de quitter l'indivision et de nommer un gérant ayant un pouvoir d'engager les indivisaires.
La SCI au service de la transmission
Divisée en parts sociales, la SCI sert aussi à constituer un patrimoine immobilier facilement transmissible. Il est important de rappeler que les biens détenus en SCI ne permettent pas d'éluder l'impôt de succession. Dans l'actif, au lieu de détenir de l'immobilier en direct, le défunt détiendra des parts de SCI. La valorisation sera généralement équivalente.
Les associés peuvent pratiquer de nombreuses opérations sans affecter l'immeuble :
- la donation, la vente et l'achat de parts sociales (selon les statuts et, le cas échéant, des clauses d'agréments et de préemption),
- l'augmentation de capital pour accueillir de nouveaux associés,
- le démembrement des parts de SCI pour conférer l'usufruit ou la nue-propriété à une autre personne par voie de donation. Cette dernière faculté s'utilise pour transmettre partiellement un patrimoine par anticipation. Cela revient à démembrer les parts sociales afin de donner l'usufruit ou la nue-propriété à un héritier.
Si l'objectif est d'anticiper la succession en limitant la fiscalité pour les héritiers et de sortir les parts de la SCI de l'actif successoral, le propriétaire des parts sociales peut effectuer une donation de la nue-propriété à ses héritiers avec réserve d'usufruit afin de conserver son droit aux bénéfices jusqu'à sa mort.
La donation avec réserve d'usufruit est très intéressante car seule la propriété démembrée est taxable selon les règles applicables. Pour l'évaluation de la donation, il faut prendre en compte :
- La valeur réelle des parts sociales de la SCI, obtenue en faisant la différence entre l'actif (le bien immobilier) et le passif (les dettes notamment nées de l'emprunt immobilier). Lors de la création d'une SCI avec effet de levier, la valeur des parts sociales est très faible en raison de l'endettement. Période idéale pour prévoir une donation.
- le barème fiscal d'un bien démembré implique une décote en fonction de l'âge de l'usufruitier en vertu de l'article 669 du CGI. Une fois la décote pratiquée, il faut appliquer le barème fiscal correspondant à la donation dont les taux et abattement varient selon les liens familiaux entretenus par le donateur et le donataire. Dans le sens inverse, il est aussi possible de donner l'usufruit afin de limiter voire d'éluder l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque seul l'usufruitier est redevable d'un tel impôt.
Me Sylvie PALLOT
Notaire à Arcachon
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