Division foncière
Quelles précautions d'usages ?

1er volet
Le voisinage

L'analyse de l'environnement juridique de la propriété, à travers son acte d'acquisition, est primordial. Voici deux hypothèses qui pourraient se présenter :

• une servitude de passage existe au profit de la propriété mais également à d'autres parcelles voisines. En application du principe d'indivisibilité (a.700 du Code civil) le bénéfice de la servitude de passage est assuré pour les nouvelles parcelles issues de la division sans avoir à obtenir l'accord des propriétaires de la voirie grevée de la servitude ou des autres parcelles bénéficiant de la même servitude de passage. Ces derniers pourraient considérer que la division de la parcelle entrainerait une aggravation de la servitude dans la mesure où elle viendrait augmenter la fréquence de passage.
• La parcelle est desservie par un chemin en indivision avec d'autres propriétaires de parcelles voisines. L'article 815-9 du Code civil dispose que "Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires (…)". Si des travaux de viabilisation des lots créés par la division sont envisagés et que ceux-ci nécessitent la modification du chemin d'accès, il est probable que l'agrément des autres indivisaires soit requis. Ainsi, une consultation préalable du voisinage pourrait s'avérer nécessaire afin de prévenir tout risque de contentieux.

2e volet
Le géomètre-expert

Il aura pour mission de morceler la propriété en plusieurs parcelles distinctes. Il procédera à un procès-verbal de bornage afin d'indiquer sur les parcelles les limites avec la participation des propriétaires des parcelles contiguës. Le Géomètre-Expert établira un modificatif du parcellaire cadastral indiquant la suppression de la numérotation de la parcelle d'origine et les nouvelles parcelles.

3e volet
L'autorité administrative

En parallèle du travail du géomètre expert et préalablement à toute autorisation d'urbanisme, il pourra être demandé à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel. Il permettra de s'assurer de la faisabilité du projet au regard des règles d'urbanisme. L'autorisation varie en fonction du projet envisagé.

Division en vue de la vente de lots à bâtir
Ce volet a son importance car le fait de réaliser une division foncière de lotissement sans autorisation est condamné par des sanctions pénales (a. L480-4-1 du Code de l'urbanisme). Le lotissement consiste en "la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis" (a. L442-1 du Code de l'urbanisme). Il existe deux types d'autorisation en lotissement :

• Le permis d'aménager (a. R421-19 a du Code de l'urbanisme) requis pour les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, mais également pour les lotissements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.
• La déclaration préalable (a. R421-23 a du Code de l'urbanisme) pour toutes les hypothèses de lotissement n'entrant pas dans le champ d'application du permis d'aménager. La demande de permis d'aménager ou de déclaration préalable sera adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie de la commune dans laquelle le projet est envisagé (a.  R423-1 du Code de l'urbanisme). Le délai d'instruction sera d'un mois pour les projets soumis à déclaration préalable et de trois mois pour les projets soumis à permis d'aménager (a. R423-23 du Code de l'urbanisme).

L'arrêté de permis d'aménager ou la non-opposition à déclaration préalable délivré par la mairie devra être affiché sur le terrain, à la charge du bénéficiaire de l'autorisation (a. R424-15 du Code de l'Urbanisme). Il devra être maintenu deux mois. Il est recommandé de le faire constater par Huissier de Justice au premier jour, au milieu et au dernier jour de la période d'affichage. L'autorité administrative dispose d'un délai de trois mois pour effectuer un retrait (a. L424-5 du Code de l'urbanisme). Le recours des tiers pourra être exercé pendant une durée de deux mois à compter de l'affichage. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux doit être établie par le propriétaire (a. L462-1 alinéa 1 et 2 du Code de l'Urbanisme).

Division en vue de l'édification de bâtiments vendus en état futur d'achèvement
Le projet entre dans le champ d'application du permis de construire valant division (article R431-24 du Code de l'urbanisme). Ce régime est déconnecté de celui du lotissement sus-énoncé dans la mesure où la division et la construction sont réalisées concomitamment. À l'instar du projet de lotissement, la demande de permis est adressée à la mairie de la commune dans laquelle le projet est envisagé.
Le dossier devra inclure un plan de division (avec les limites des futures parcelles et permettant l'identification de chaque lot issu de la division), ainsi qu'un projet de constitution d'une association syndicale lorsque des voies et espaces communs sont prévus. Les acquéreurs de chaque lot issu de la division deviendront membres de plein droit de cette association syndicale dont l'objet sera d'assurer la gestion des espaces communs et voies. L'arrêté de permis de construire devra être affiché sur le terrain dans les mêmes conditions sus-énoncées.
Le Code de l'urbanisme prévoit que la division intervient avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Cela implique une vente en état futur d'achèvement avec toutes les conséquences pour le propriétaire qui devra se soumettre au dispositif d'ordre public pour protéger les acquéreurs (obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage et garantie financière d'achèvement).

Me Yves-Marie GROUSSIER
Notaire à Bordeaux