Le savoir-faire dans la Pierre de votre notaire

Quels sont les critères à privilégier dans le choix d'un bien immobilier ?

Anne-Sophie JANSSENS : Le choix d'un bien dépend d'un ou plusieurs critères selon les objectifs poursuivis. L'acquéreur qui souhaite réaliser un investissement locatif n'a pas les mêmes attentes ou préoccupations que des jeunes parents qui recherchent leur future résidence principale ou encore qu'une personne âgée qui aspire à plus de praticité dans sa vie du quotidien. 
Néanmoins, l'acquéreur doit être attentif aux critères suivants : 

• L'emplacement du bien où il faut analyser le quartier, sa sécurité, son attractivité ou sa tranquillité. De même, il convient de s'intéresser à la proximité avec les commerces, les transports ou les services de santé, sans oublier de s'interroger sur les projets d'aménagements des collectivités par exemple ; 
• L'état général du bien car nous n'avons pas tous les mêmes goûts en matière de décoration, sans s'arrêter à ce que l'on voit lors de la visite ! 
• Il convient d'être vigilant à l'état de la propriété (charpente, couverture, murs porteurs…), aux travaux à prévoir à court ou moyen terme, sans oublier de demander un devis à un professionnel qualifié en cas de doute… Il n'est jamais agréable d'avoir à débourser une somme " non budgétisée " mais nécessaire pour préserver l'état du bien que l'on vient d'acheter.
• Les travaux à prévoir car la loi peut vous contraindre à la mise aux normes de l'assainissement individuel. Rappelons que la loi impose au nouveau propriétaire d'effectuer des travaux de mise en conformité de l'installation dans l'année qui suit l'acquisition. 

Il peut aussi s'agir de travaux de rénovation énergétique si le bien se destine à la location,  car une note énergétique de niveau " G " interdit sa mise sur le marché depuis le 1er janvier 2025. À partir du 1er janvier 2028, tous les biens classés " F " ne pourront plus être loués, puis à partir du 1er janvier 2034, l'interdiction concernera également les biens classés E. Là encore, le coût des travaux à réaliser nécessairement ne doit pas être une option. 

• Les charges et taxes qui grèvent le " coût " de fonctionnement du bien. Le candidat acquéreur doit se renseigner sur les dépenses d'énergie. Obligatoire pour la mise en vente, le DPE (diagnostic de performance énergétique) reste un indicateur utile. S'ajoutent le montant de la taxe foncière, les frais d'entretien du jardin, la maintenance des dispositifs de chauffage, d'adoucisseur d'eau … Si vous achetez en copropriété, la loi impose désormais la mise à disposition d'informations comptables et financières avant la signature du compromis de vente (état des charges de copropriété, situation financière de la copropriété, état des impayés ou procédure contentieuse éventuelle).
• Éventuellement la rentabilité du bien dans l'hypothèse où vous réalisez un investissement locatif. Il faut se renseigner sur la demande locative du secteur, sur le rendement net et sur la fiscalité applicable.
• Les caractéristiques techniques du bien eu égard aux objectifs de l'acquéreur. Il doit s'assurer, au moyen des critères ci-dessus, que le bien remplit les objectifs qu'il s'est fixés, selon la surface de la maison ou de l'appartement considéré… 

Si un coup de cœur peut être décisif dans le choix d'un bien immobilier, il ne doit pas rendre aveugle et faire oublier l'essentiel ! L'achat d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble sans ascenseur pourrait facilement tourner au cauchemar pour un couple avec un enfant en bas âge. Il ne faudrait pas que la superficie et l'accessibilité du logement aient été occultées au profit de ses seules qualités esthétiques.

Comment savoir si le bien se trouve au prix du marché ?

Benoît MEURET-CADART : La valeur d'un bien ne se réduit pas à la multiplication d'un prix au mètre carré par sa superficie.
C'est une somme toute subjective car elle dépend de son état ainsi que de la qualité de sa construction ou de sa rénovation, le choix des matériaux utilisés importe particulièrement. La vue qu'il offre ou son exposition jouent dans la composante de son prix. La note énergétique doit également être prise en considération. Sans oublier d'analyser les diagnostics techniques et de demander conseil à un professionnel pour la remise aux normes éventuelle. 
Ainsi, deux biens semblant similaires dans un même quartier peuvent afficher des différences de prix bien justifiées ! Gardez à l'esprit qu'un bien qui reste à la vente trop longtemps se situe sûrement à un niveau de prix trop élevé. Consultez les annonces immobilières des biens avoisinants pour comparer. Profitez-en pour consulter les bases de données officielles comme le site DVF (Demande de Valeur Foncière) à l'adresse : 
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/  ou le baromètre des notaires avec les prix médians constatés par ville ou secteur : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
Cependant, rien de tel que de se rapprocher d'un professionnel de l'immobilier local afin de parfaire son analyse.

Quels aspects participent selon vous à la qualité d'un bien ?

Emmanuelle COIFFARD : L'emplacement du bien sans aucun doute, surtout s'il s'agit d'un quartier calme, recherché et sécurisé, sans trop de nuisances sonores ou d'exposition à la pollution, et avec la présence d'un voisinage agréable. Une belle exposition, sud ou ouest, procure lumière  et chaleur naturelles. L'agencement et la distribution des pièces y participent aussi : une bonne circulation entre les pièces, l'absence d'espaces perdus (couloirs trop longs ou trop larges), une belle hauteur sous plafonds, la luminosité des pièces et une ventilation efficace sont autant d'atouts majeurs !
La performance énergétique réduit aussi le coût de chauffage et le montant des charges. 
Dans une copropriété, l'entretien général de l'immeuble, l'aspect de la façade et l'état de la toiture contribuent à valoriser votre bien. Les petits plus : balcon, terrasse, jardin privatif, local vélos, dispositif de sécurité, domotique… sont des petits plus qui peuvent faire la différence !

Quelles précautions s'imposent au plan juridique, urbanistique ou technique avant de s'engager ?

Anne-Sophie JANSSENS : Au plan juridique, le notaire consulte le titre de propriété du vendeur. Il s'assure du droit de vendre du ou des propriétaires, des restrictions éventuelles au droit de propriété, des mitoyennetés, des servitudes pouvant grever le bien vendu. 
Il évalue la situation locative et le fonctionnement de la copropriété en consultant les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le règlement de copropriété, le carnet d'entretien… 
Il peut aller plus loin et conseiller l'acquéreur en fonction de sa situation personnelle pour adapter le contrat à ses besoins et sa situation familiale. 
Au plan urbanistique, le notaire vérifie que les travaux réalisés par le vendeur ont fait l'objet d'une autorisation préalable de la mairie et qu'ils n'ont pas été contestés. Il s'agit aussi de prendre en compte les éventuelles restrictions au droit de propriété qui auraient une origine légale ou réglementaire (zone inondable, sites classés, emplacements réservés pour élargissement de la voirie par exemple). 
Cependant, l'acquéreur doit être acteur et s'intéresser à l'environnement du bien (bruit, antennes-relais, activités agricoles ou commerciales bruyantes) et ne pas hésiter à se renseigner auprès de la mairie des projets programmés par la collectivité à plus ou moins court terme dans le secteur. 
Au plan technique, il s'assurera que les informations obligatoires ont bien été portées à la connaissance des acquéreurs, notamment de l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers. Cependant, le notaire n'intervient pas en tant qu'expert en bâtiment. Pensez de votre côté à bien inspecter la structure de l'immeuble, son étanchéité, son isolation, sa toiture… Vous pouvez également vous faire assister d'un expert en bâtiment en cas de doutes sur l'état du bien, en particulier dans l'ancien.

Que préconisez-vous par rapport aux risques naturels et climatiques ?

Benoît MEURET-CADART : Conscient de l'impact grandissant des problématiques environnementales, le notariat se mobilise sur le sujet. Pour preuve le dernier Congrès des Notaires à Bordeaux en septembre dernier, dont la thématique était " Accompagner les projets face aux défis environnementaux ".
Les risques naturels et climatiques constituent aujourd'hui un facteur émergent dans le choix de son bien immobilier. En effet, l'intensification des épisodes de chaleur, le recul du trait de côte, les inondations records de ces dernières années, et d'autres phénomènes liés au changement climatique vont impacter la valeur des biens. Les nécessaires travaux d'adaptation à l'environnement changeant vont impacter le coût de l'assurance habitation. Certains assureurs vont même aujourd'hui jusqu'à refuser certains contrats eu égard aux risques encourus. Avant de s'engager, il s'avère primordial d'évaluer les risques naturels et climatiques.

Comment la législation permet-elle de sécuriser les transactions ?

Emmanuelle COIFFARD : Depuis quelques années, l'obligation d'information sur les risques encourus s'est considérablement structurée sous l'impulsion du législateur. La référence aux Géoriques figure dans les annonces immobilières. Par exemple, la consultation préalable de l'état des risques et pollutions du bien permet de prendre connaissance de la situation actuelle du bien face aux risques naturels. 
Mais il faut avoir conscience que les changements climatiques pourront également impacter à plus long terme le bien. Cependant, il est impossible d'anticiper de manière certaine ces changements climatiques… Ces informations environnementales permettent de renseigner utilement sur les derniers évènements majeurs survenus sur la commune, de connaître l'intensité du risque encouru sur l'immeuble choisi. C'est une donnée nécessaire à prendre en compte avant de formuler une offre d'achat dans la mesure où l'adaptation à son environnement peut générer un coût. Nous pensons, par exemple, aux bâtiments construits sur des sols argileux qui pourraient soulever un coût non négligeable et surtout non anticipé lors de la négociation. 
La consultation de l'état des risques, produit avec les autres diagnostics techniques, n'est donc pas à négliger ! Le notaire va plus loin dans son inspection et annexe à l'avant-contrat de vente les consultations des sites dédiés tels BASOL, BASIAS, Géorisques, Base des installations classées, etc. afin que les acquéreurs aient le maximum d'informations sur le sujet et sur l'éventuel impact sur leur projet.

Propos recueillis le 23/06/2025