Loi de finances : l'immobilier mis à contribution

Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), réforme du calcul de la plus-value dans le cadre des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), introduction de nouveaux abattements pour les donations et renforcement du prêt à taux zéro (PTZ) résultent, entre autres, des péripéties qui ont émaillé le vote de la loi de finances promulguée le 14 février 2025.

Augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)

Changement majeur au niveau des droits de mutation à titre onéreux car la taxe départementale passe de 4,5 % à 5 %. L'impact se chiffre à 500 € par tranche de 100 000 €. Pour un bien de 250 000 €, les DMTO passent de 11 250 € à 12 500 €, soit + 1 250 €. Cette augmentation ne concerne pas les émoluments des notaires qui restent inchangés. La décision d'augmenter ou non la taxe départementale revient aux départements. Cette augmentation, effective à Paris depuis le 1er avril, le sera dans tous les départements de Nouvelle-Aquitaine à partir du 1^er mai 2025.
Toutefois, les primo-accédants ne sont pas concernés. Si vous achetez votre première résidence principale, vous bénéficiez d'une exonération de la hausse. Deux conditions cumulatives doivent être strictement respectées :

• ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années ;
• s'engager à habiter le bien pendant 5 ans.

Enfin, les logements neufs ne sont pas concernés, puisque les DMTO y sont plafonnés à 0,715 %.

Réforme de la Plus-Value pour les LMNP

Le régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux pour la location de biens meublés grâce à la déduction des charges et l'amortissement du bien. Jusqu'à présent, les amortissements opérés restaient sans impact sur le calcul de la plus-value. La loi de finances augmente la fiscalité sur les plus-values provenant d'un bien loué en LMNP.
Elle intègre l'amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables dans le calcul de la plus-value de cession. Ainsi, le prix d'acquisition à prendre en considération lors de la vente devra être ajusté et diminué des amortissements opérés. Cependant, cette modification ne concerne pas les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.
En revanche, les propriétaires continueront d'être exonérés d'impôt sur les plus-values de cession après 22 ans de détention de leur logement, ainsi que des cotisations sociales après 30 ans.

Abattements sur les dons de sommes d'argent destinés à l'achat des biens neufs

Le gouvernement introduit une nouvelle mesure pour soutenir l'achat de logements neufs. Elle permet des dons d'argent exonérés d'impôts pour financer l'achat, la rénovation ou la construction d'un bien immobilier.
L'article 19-ter du budget prévoit que les dons réalisés par des parents, grands-parents, oncles ou tantes à l'égard de leurs enfants, petits-enfants ou neveux/nièces sont exonérés de droits de mutation, sous certaines conditions :

• Jusqu'à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire pour financer un logement neuf ou des travaux sur la résidence principale. Ces montants se cumulent avec les abattements de droit commun (100 000 € par parent par enfant notamment et jusqu'à 31 865 € de somme d'argent, si les conditions de l'article 790G du Code Général des impôts s'appliquent.
• Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois suivant la donation, sinon l'exonération ne peut s'appliquer. Il s'agit d'une excellente opportunité pour dynamiser le secteur de la construction neuve et bénéficier de ces avantages fiscaux.

Renforcement du prêt à taux zéro (PTZ)

Soumis à conditions de ressources, le prêt à taux zéro constitue un soutien pour les ménages souhaitant acquérir leur résidence principale. La loi de finances pour 2025 étend le prêt à taux zéro à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027.
Au regard de ces nouvelles dispositions, il paraît essentiel, une fois de plus, de consulter son notaire en amont de tout projet.

Hugo SOUBIE-NINET Notaire à Bordeaux