Projet immobilier : cumulez les bons points en 2025 !

Le contexte budgétaire mérite toute votre attention ! Que vous vous trouviez dans les rangs des acquéreurs ou des vendeurs, vous allez puiser des enseignements clés pour mener votre projet immobilier. Ils proviennent de la loi de finances 2025 et méritent d'être bien explicités. En effet, ils peuvent vous indiquer des orientations… Pour adopter la bonne méthodologie, suivez les conseils de maîtres qui connaissent le sujet. Corinne COUVELARD informe les primo accédants et Vincent DELVART les propriétaires.

Programme des primo accédants
En quoi le nouveau PTZ ouvre-t-il plus de portes ?

Corinne COUVELARD : Le PTZ (prêt à taux zéro) vient d'être assoupli pour faciliter le parcours résidentiel des primo accédants. Son extension à tout le territoire rend possible la construction de maison individuelle et l'achat de logement neuf en immeuble collectif, aussi bien dans les zones urbaines que rurales. De plus, le PTZ autorise toujours l'acquisition dans l'ancien, à condition d'effectuer des travaux de rénovation énergétique à hauteur de 25 % du coût du projet. La durée de remboursement du prêt va jusqu'à 25 ans. Cette version du PTZ poursuit un double objectif : aider les primo-accédants et encourager la construction individuelle. Un projet dans le neuf peut être mené dans un contexte plus favorable qu'au cours de la période post covid. À cette époque, la flambée du coût des matériaux et des constructions avaient fortement réduit le pouvoir d'achat des ménages. Désormais, avec le manque de logements dans le Dunkerquois - environ 9 000 rien qu'à Malo-les-Bains, un projet de construction individuelle s'avère une bonne option afin de se loger. Pour l'achat d'un terrain à bâtir, il faut un budget de 50 000 à 100 000 €.

Comment les jeunes acheteurs peuvent-ils profiter de la solidarité familiale avec les dons défiscalisés ?

Corinne COUVELARD : Précisons que les dispositifs de donations et dons défiscalisés demeurent. Ainsi, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à son enfant sans taxation. De plus, l'abattement de 31 865 € pour les dons manuels exceptionnels existe toujours. Ainsi, un couple de parents peut transmettre jusqu'à 263 730 € à chacun de ses enfants en franchise d'impôt. J'incite les clients à organiser la transmission de leur bien pour leur éviter des frais importants au règlement de leur succession.
Par ailleurs, la loi de finances 2025 introduit une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit sur les donations en espèces, jusqu'à 100 000 € par donateur.
Cela concerne les dons aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. Attention, cette exonération s'applique seulement si l'argent sert exclusivement à l'achat d'une résidence principale, à la construction d'un logement ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans l'habitation principale.
Le bénéficiaire doit conserver le bien au moins trois ans et utiliser les fonds dans un délai de six mois après la donation. En vigueur du 1er avril 2025 au 31 décembre 2026, ce dispositif répond à plusieurs conditions qui doivent être mentionnées dans les actes notariés.

Quels acquéreurs vont SUBIR la hausse des frais DE NOTAIRE ?

Corinne COUVELARD : Je précise que l'expression " frais de notaire " constitue un abus de langage, car il s'agit de taxes perçues par l'État lors d'un achat immobilier, parlons plutôt de " frais d'acquisition ". L'augmentation adoptée concerne la part départementale. Elle peut passer de 4,5 % à 5 % sur décision de chaque département. Cela représente un surcoût de 500 € par tranche de 100 000 €. Cette hausse limitée peut tout de même peser sur les budgets serrés… Bonne nouvelle pour les primo-accédants, propriétaires de leur logement depuis 2 ans, ils sont exonérés. Soulignons que le département du Nord n'a pas encore appliqué l'augmentation.

Que conseillez-vous aux particuliers ?

Corinne COUVELARD : Ces mesures budgétaires 2025 encouragent les projets immobiliers. De plus, les acheteurs doivent profiter des taux d'intérêt baissiers. Les banques exigent moins d'apport personnel et acceptent même de financer 100 % du projet, si les emprunteurs disposent d'une épargne significative.
De plus, les dons et donations défiscalisés conservent leur attractivité. J'invite donc les soixantenaires à organiser la transmission de leurs biens. Un patrimoine immobilier peut être imposé à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) lorsqu'un couple possède sa résidence principale à Malo-les-Bains et que chacun hérite des biens de ses parents par exemple.
Une transmission ne conduit pas à se déposséder… Certes il faut disposer de ressources financières pour assumer le coût d'un Ehpad éventuellement… Cependant, une part du patrimoine peut être mise à profit pour aider les enfants qui doivent financer un logement. Actuellement, un couple de trentenaires doit travailler à deux pour être en capacité de devenir propriétaire. D'où l'intérêt de transmettre dans la mesure de ses possibilités pour aider les siens et conserver l'usufruit pour profiter de ses biens et d'éventuels revenus locatifs. J'insiste sur l'intérêt d'être bien conseillé pour optimiser la transmission et éviter des droits de mutation conséquents qui  pénaliseront parents et enfants.

Programme des propriétaires
Quels changements les diagnostics entraînent-ils pour les propriétaires depuis le début de l'année ?

Vincent DELVART : Depuis le 1^er janvier 2025, la vente d'une maison classée E au titre du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) oblige le propriétaire à réaliser un audit énergétique (avant la mise en vente sachant que l'acheteur doit en avoir connaissance dès la première visite). Une obligation qui s'inscrit dans la continuité des mesures mises en place en avril 2023 pour les biens classés F et G.
Ce diagnostic supplémentaire, comme tous les autres, constitue une charge financière pour le vendeur mais peut aussi entraîner un blocage de la vente et augmenter le risque de rétractation de l'acquéreur…
Autre nouveauté, tous les logements en location classés G par le DPE sont considérés comme non décents. Ils ne peuvent donc plus être loués. Cette mesure ne concerne pas les locations en cours. Mais elle s'applique aux nouveaux contrats et aux tacites reconductions ou aux renouvellements de baux. Pour maintenir leur bien sur le marché locatif, les propriétaires bailleurs sont donc contraints de les rénover pour en améliorer la performance énergétique ou alors pour les vendre. En conclusion, il est essentiel que chaque propriétaire anticipe et se prépare pour éviter des complications lors de la mise en vente. Nos études sont à leur disposition pour les accompagner dans ces démarches.

Comment les propriétaires de meublés de tourisme à Dunkerque sont-ils impactés par la nouvelle règlementation ?

Vincent DELVART : La loi de finances réduit les avantages fiscaux des LMNP (loueur en meublé non professionnel). Le régime fiscal très favorable dit " micro-BIC " appelé parfois " niche fiscale AirBnB " voit son seuil d'application fortement abaissé. Pour les meublés non classés, l'ancien abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € passe à 30 % dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels.  Ce seuil peut être atteint pour certains biens de moyenne ou de haute gamme sur Dunkerque. La fiscalité n'est alors plus forfaitisée mais est établie suivant les normes comptables avec des amortissements du bien. Le recours à un expert-comptable pour établir la déclaration s'imposera souvent.

Que réserve la réforme des plus-values aux vendeurs ?

Vincent DELVART : Dans la mesure ou un amortissement aura été comptabilisé, la valeur du bien pour le calcul de l'impôt de plus-value sera minorée, ce qui s'avère défavorable. À prix de vente égal, l'impôt de plus-value prélevé  sur le prix de vente sera beaucoup plus important pour les propriétaires ne relevant plus du régime " micro-BIC " que pour ceux qui en bénéficieront encore. Désormais les amortissements qui auront été déduits pendant la période de location seront réintégrés dans l'assiette de la plus-value imposable. Un réexamen des stratégies d'investissement de certains propriétaires sera utile.

Propos recueillis le 25/03/25 par C Raffaillac