Comment décrypter le tableau de la plus-value immobilière ?

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La plus-value immobilière : qu'est-ce que c'est ?
Définition de la plus-value immobilière :

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier ou d'un terrain constructible. Elle s'applique principalement dans les cas suivants :

• Vente de résidences secondaires ou de biens locatifs ;
• Cession de terrains constructibles, qui sont soumis à des règles spécifiques ;
• Cessions réalisées par des SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value immobilière s'effectue en trois étapes principales :

1. Calcul de la plus-value brute : prix de vente - prix d'achat (ajusté des frais et travaux)
Exemple :
-       Prix d'achat initial : 200 000 € ;
-       Frais d'acquisition (notaire) : 15 000 € ;
-       Coût des travaux justifiés par factures : 20 000 € ;
-       Plus-value brute : 300000 - (200000 + 15000 + 20000) = 65000 €.
 
2. Application des abattements pour durée de détention :
Selon le nombre d'années de détention, un pourcentage d'abattement s'applique à la plus-value brute (voir le tableau ci-dessous).
 
3. Calcul de l'imposition :
La plus-value nette est soumise à :
-       Un impôt sur le revenu de 19 % ;
-       Des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Qui est concerné par la fiscalité sur la plus-value immobilière ?

De manière générale, les plus-values immobilières concernent :

• Les particuliers qui vendent un bien autre que leur résidence principale ;
• Les propriétaires de terrains constructibles ;
• Les SCI soumises à l'impôt sur le revenu.

Tableau des abattements suivant la durée de détention
Quels sont les abattements applicables ?

Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable. Ci-dessous, un tableau des plus-values immobilières 2024 :
 

• La plus-value brute est de 50 000 € ;
• Abattement sur l'impôt : 6 % x 15 = 90 %. Ici, la base imposable pour l'impôt est égale à 50 000 x 0,10 = 5 000 ;
• Abattement sur les prélèvements sociaux : 1,65 % x 15 = 24,75 %. Ici, la base pour les prélèvements sociaux est de 50 000 x 0,7525= 37 625 €.

Les exonérations envisageables

Certaines cessions bénéficient d'une exonération partielle ou totale :

• Résidence principale : exonération complète ;
• Bien détenu depuis plus de 30 ans : suppression totale des impôts et prélèvements sociaux ;
• Cessions pour raisons sociales, comme une invalidité ou encore un départ en maison de retraite.

Les cas spécifiques des terrains constructibles et SCI
La plus-value du terrain constructible

Les terrains constructibles doivent suivre des règles fiscales spécifiques :

• Ils ne bénéficient pas de l'exonération pour résidence principale ;
• Des abattements spécifiques peuvent s'appliquer dans le cadre de projets sociaux, comme par exemple une vente à un promoteur pour logement social.

Comment fonctionne la fiscalité de la SCI ?

Il est possible de distinguer deux types de fiscalité pour les sociétés civiles immobilières (SCI) :

• SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) : les règles de calcul sont similaires à celles des particuliers, avec application des abattements pour durée de détention ;
• SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : les plus-values sont calculées selon les règles comptables (prise en compte des amortissements), ce qui peut entraîner une imposition plus élevée.

Tableau TVA immobilière et fiscalité applicable
TVA immobilière et ventes spécifiques

En règle générale, la TVA immobilière s'applique dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier neuf (moins de 5 ans) ;
• Vente d'un terrain constructible.

Quelle fiscalité sur les plus-values importantes ?

Les plus-values immobilières élevées (supérieures à 50 000 €) sont soumises à une surtaxe progressive, en plus des 19 % d'impôt sur le revenu et des 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cette surtaxe concerne toutes les plus-values immobilières supérieures à 50.000 euros sauf celles qui sont réalisées sur un terrain à bâtir.
Elle s'applique à l'ensemble de la plus-value réalisée (et pas uniquement au montant qui excède le seuil de 50.000 euros)

La plus-value à retenir est celle qui sert d'assiette pour le prélèvement de l'impôt

• Il s'agit donc de la plus-value après abattements pour durée de détention
• Cette surtaxe n'est pas due si le bien est détenu depuis plus de 22 ans

Optimiser la gestion de sa plus-value immobilière
Comment utiliser un tableau de calcul ?

Un tableau abattement pour durée de détention plus-value immobilière est un outil essentiel pour :

1. Simuler différents scénarios ;
2. Vérifier les abattements applicables ;
3. Anticiper le montant des taxes à payer.

• Résidence principale : s'assurer que le bien est utilisé comme domicile principal avant la vente pour bénéficier de l'exonération ;
• Travaux : conserver toutes les factures pour justifier les coûts additionnels ;
• Durée de détention : attendre un palier fiscal pour réduire les taxes.

Foire Aux Questions (FAQ)

Comment se calcule la plus-value d'un bien immobilier ?
   La plus-value d'un bien immobilier se calcule en effectuant la différence entre son prix de vente et son prix d'acquisition. Si un gain est obtenu, on parle alors de plus-value (brute).

Quelle est la plus-value au bout de 10 ans ?
   Pour une durée de 10 ans, l'abattement sur l'impôt est de 6 % par an et celui sur les prélèvements sociaux est de 1,65 % par an. De fait, si un bien immobilier est conservé durant 10 ans, l'abattement sera de 5 x 6 % = 30 % pour le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière et 5 x 1,65 % = 8,25 % en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Quel montant reporter dans la case 3vz ?
   Dans la case 3vz doit être noté le montant de la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, après abattements fiscaux et suivant la durée de détention. La plus-value brute ne doit donc pas être renseignée à cet endroit.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?
   Après 30 ans de détention d'un bien, le taux d'abattement applicable par année pour le calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux est nul. En d'autres termes, les plus-values immobilières sont entièrement exonérées après ce délai de détention.