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Guide achat immobilier - 6 Mai 2025

Comment éviter l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'une résidence secondaire ?


Comment éviter l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'une résidence secondaire ?

Découvrez les astuces pour vendre au meilleur prix sans alourdir la facture fiscale. Vendre une résidence secondaire peut s'avérer rentable, mais attention à la fiscalité sur les plus-values immobilières ! L'État prélève en effet un impôt conséquent sur le gain réalisé entre le prix d'achat et le prix de vente. Heureusement, il existe plusieurs leviers pour alléger, voire annuler cette taxation. Exonérations, abattements, stratégies de détention… On fait le tour des solutions pour ne pas payer d'impôt de plus-value sur une vente immobilière.
 

Les règles fiscales applicables aux résidences secondaires

Lorsque vous vendez une résidence secondaire, la plus-value réalisée est soumise à deux types de prélèvements :

  • 19 % d'impôt sur le revenu
  • 17,2 % de prélèvements sociaux
Soit un total de 36,2 % sur le gain net. À cela peuvent s'ajouter des prélèvements additionnels pour les plus-values supérieures à 50 000 €.
Mais bonne nouvelle : des abattements pour durée de détention permettent d'échapper progressivement à cette imposition.
 

Exonération automatique après 22 ou 30 ans de détention

L'astuce la plus simple pour éviter l'impôt consiste à garder le bien suffisamment longtemps :

  • Après 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
  • Après 30 ans, elle est exonérée totalement (y compris des prélèvements sociaux).
Un abattement progressif s'applique à partir de la 6e année, ce qui réduit considérablement l'imposition si vous avez conservé votre résidence secondaire plus d'une décennie.
 

Exonération en cas de vente à un proche ou à un organisme social

Dans certains cas, la vente peut bénéficier d'une exonération totale, même sans attendre les délais classiques :

  • Si vous vendez à un organisme en charge du logement social ;
  • Ou si l'acheteur s'engage à en faire sa résidence principale, sous certaines conditions.
Un coup de pouce fiscal qui peut aussi répondre à une logique solidaire ou familiale.
 

Vendre après avoir fait du bien votre résidence principale

Autre levier : transformer la résidence secondaire en résidence principale avant la vente.
Cela implique d'y habiter effectivement un certain temps, généralement au moins un an, et d'y transférer son foyer fiscal.
La vente d'une résidence principale est en effet totalement exonérée d'impôt sur la plus-value.
Cette stratégie suppose une anticipation et une organisation concrète, mais peut s'avérer redoutablement efficace pour échapper à l'impôt.
 

Exonération pour réinvestissement dans une résidence principale

Vous pouvez aussi profiter d'un régime d'exonération temporaire si vous :

  • Ne possédez aucune résidence principale à la date de la vente ;
  • Et vous engagez à réinvestir le produit de la vente dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 2 ans.
Ce dispositif, réservé à ceux qui vendent une résidence secondaire ou un bien locatif, s'applique une seule fois dans une vie.
 

Travaux, frais d'acquisition et revalorisation : optimiser la plus-value nette

Avant de calculer la plus-value imposable, sachez que vous pouvez déduire un certain nombre de charges :

  • Les frais de notaire et d'agence si vous les avez supportés à l'achat ;
  • Les travaux de rénovation non déduits des revenus fonciers (installation de chauffage, toiture, etc.) ;
  • Un forfait de 15 % du prix d'achat si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans et n'avez pas conservé les factures.
Ces ajustements réduisent mécaniquement la plus-value taxable et donc l'impôt à payer.
 

Anticiper pour mieux vendre : l'importance du conseil notarial

Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut anticiper sa stratégie de vente avec son notaire. Ce dernier pourra :

  • Estimer avec précision la plus-value nette imposable ;
  • Identifier les abattements et exonérations applicables ;
  • Proposer une stratégie patrimoniale adaptée à votre profil.
Une expertise précieuse, surtout si votre bien a pris beaucoup de valeur ou si vous envisagez une transmission familiale.


Pour éviter de payer l'impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire, plusieurs solutions s'offrent à vous :
  • Conserver le bien 22 ou 30 ans ;
  • Le vendre à un organisme social ;
  • Le transformer en résidence principale ;
  • Réinvestir dans une résidence principale ;
  • Optimiser la déclaration avec les frais et travaux.
Chaque situation mérite une analyse personnalisée avec votre notaire. Un bon accompagnement peut vous permettre de vendre dans les meilleures conditions… sans que le fisc ne s'invite à la fête !

 

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