La SCI : elle solidifie votre patrimoine

Pouvez-vous nous expliquer le principe de la SCI ?

Des statuts régissent le fonctionnement de la société et définissent son objet social qui doit s'inscrire dans le domaine des actes civils (gestion, administration de biens immobiliers) et exceptionnellement sur une activité commerciale quand cette dernière n'apparaît qu'en tant qu'accessoire de l'activité civile (location de meublés). Un gérant nommé assure la gestion et organise, à minima, une assemblée générale annuelle des associés pour entériner les comptes annuels et une éventuelle répartition des bénéfices. Notons que l'art. 1848 du Code Civil laisse une grande marge de manœuvre aux rédacteurs des statuts notamment sur les pouvoirs du gérant ou encore sur ceux de l'usufruitier en cas de démembrement de propriété des parts (en cas de donation-partage).

Dans quelles situations préconisez-vous sa création ?

La SCI permet de conserver dans le patrimoine familial des biens pour des raisons affectives ou économiques. Seront ainsi écartés les inconvénients d'une indivision entre héritiers dans un cadre successoral. La SCI substitue alors à la règle de l'unanimité celles des majorités statutaires (par ex. celle des 2/3). La SCI offrira une optimisation pour la transmission de ce patrimoine parfois protéiforme (maisons ou appartements) : initiée par les parents, une donation-partage sera régularisée pour transmettre (sans attribution nominative) ces immeubles (propriété de la SCI). Les donataires ne recevant que des parts sociales souvent démembrées entre parents/usufruitiers et enfants/nus-propriétaires. Dans un cadre conjugal, la SCI n'est pas marginale. Aux fins de soustraire un bien aux règles définies par le régime matrimonial, les époux le soumettent alors aux règles qu'ils auront eux-mêmes fixées dans les statuts. Ce schéma étant transposable pour les personnes vivant en union libre ou encore pour les partenaires pacsés. Sur un plan professionnel, la volonté de séparer le patrimoine privé du chef d'entreprise et son patrimoine affecté à l'activité est récurrente. Ainsi, la dissociation de l'immobilier professionnel de celui d'une société d'exploitation sera préconisée avec à la clé de nombreux avantages (faciliter la cession ultérieure de son entreprise à un successeur et fournir un complément de revenu par la conclusion d'un bail).

Comment faut-il procéder pour la répartition des parts ?

Les associés sont titulaires de parts attribuées proportionnellement aux apports effectués en numéraire ou au moyen de biens immobiliers. Une configuration égalitaire dans le capital social sera plus facilement rencontrée en présence d'une SCI constituée avec un capital faible par apport en numéraire (cas où la SCI empruntera pour l'achat d'un patrimoine locatif), en revanche lorsque des parents apporteront un bien familial voué à sa conservation, ceux-ci seront ultra-majoritaires, avant qu'un nouvel équilibre ne s'instaure en suite d'une donation-partage de parts aux enfants.

Quelles formalités un associé doit-il respecter pour vendre ?

Sous l'angle de la cession des parts, une simple lecture attentive des statuts répondra à la question : fréquemment la rédaction initiale voulue par les associés règlemente strictement cette initiative. Ainsi des clauses d'agrément empêcheront l'arrivée de nouveaux associés indésirables. Un droit de préférence accordé aux associés dénouera la situation, à défaut c'est la SCI qui rachètera les parts l'entraînant ensuite à réduire son capital social. Sous l'angle d'une cession de l'immeuble propriété de la SCI, il faudra obtenir l'accord des associés suivant la règle de majorité définie dans les statuts, en l'absence de majorité le recours au Tribunal compétent s'imposera.

Quels avantages procure la SCI en matière de transmission ?

Outre l'aspect évoqué plus haut où l'on peut trouver des biens de nature mais aussi de valeurs différentes empêchant une attribution privative égalitaire à chacun des enfants, la transmission de parts de SCI pourra toutefois s'effectuer sur des lots égaux en valeurs, sur une valorisation nette de la société (actif - passif) et non sur la valeur brute lorsque le bien est transmis directement entre personnes physiques.
Si l'usufruit est conservé par les parents, outre le fait que ceux-ci conserveront leur pouvoir économique (revenus) mais aussi politique (décisions), ils pourront transmettre des parts de manière successive en faisant bénéficier les enfants des abattements prévus pour les droits fiscaux (100 000 € pour chaque enfant, renouvelable tous les 15 ans). Pour cette raison, consulter son notaire à l'aube de ses 60 ans est un gage certain d'optimisation fiscale !