Résidence secondaire en Gironde : visite guidée de votre projet…
Avec la saison estivale, la résidence secondaire peut devenir une destination principale. Votre notaire vous indique le bon itinéraire à suivre pour acheter un bien immobilier en Gironde…
La perspective d'une résidence secondaire promet bien des plaisirs… Si le parcours qui mène à ce nouveau bien réserve quelques sensations au plan budgétaire et réglementaire, le trajet peut être largement sécurisé grâce à l'intervention du notaire.
Pour devenir propriétaires dans les meilleures conditions, suivons les préconisations de Nicolas BRISSON, notaire à Bordeaux, et de Géraldine GODIN, négociatrice à l'office notarial BRISSON et SOUBIE-NINET situé 20 Cours Georges Clémenceau à Bordeaux.
Comment la localisation d'un bien peut-elle impacter budget immobilier sur le bassin d'Arcachon ?
Géraldine GODIN : en Gironde, sur le Bassin d'Arcachon par exemple, l'achat d'une résidence secondaire nécessite une analyse minutieuse de la localisation géographique afin d'adapter le budget consacré à ce projet immobilier.
Bien difficile de se fier à un prix au mètre carré ! En effet, selon la proximité du bassin, de l'océan ou des services et commerces, il existe des différences significatives sur le Bassin d'Arcachon.
Ainsi, le prix de marché sur une même commune peut varier du simple au triple !
Par exemple, la commune de La Teste-de-Buch affiche - en fonction des quartiers Pilat ou centre-ville - une fourchette de prix qui s'étend de 4 000 à 14 000 €/m2. Même constat de l'autre coté du Bassin, au Cap-Ferret, où des écarts majeurs sont relevés…
De son côté, le notaire connaît les prix pratiqués à l'aide de la base Perval qui centralise toutes les transactions.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat d'une résidence secondaire ?
Me Nicolas BRISSON : en plus du budget immobilier, il convient de ne pas oublier le financement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat.
Rappelons que la Loi de finances 2025 a permis aux départements de voter l'augmentation de leur part d'imposition, celle-ci passant de 4,5 à 5 % du prix de vente. Pour une acquisition de 500 000 €, cela représente un surcoût d'environ 2 500 €.
En Gironde, cette hausse s'applique depuis le 1er mai 2025.
Par ailleurs, il ne faut pas négliger le poids de la fiscalité locale avec la taxe foncière et la taxe d'habitation dont sont redevables les propriétaires de résidences secondaires. S'ajoutent les coûts d'entretien annuels qui peuvent varier selon l'état du bien acquis ou les aléas climatiques…
Quel potentiel locatif offre une résidence secondaire ?
Géraldine GODIN : comment évaluer le potentiel locatif d'une résidence secondaire, voila un facteur clé qu'il faut prendre en compte pour toute acquisition. En effet, les revenus générés par la location saisonnière vont permettre de financer une partie des charges liées à cet investissement.
À titre d'exemple, le taux d'occupation moyen des biens loués à titre saisonnier sur le Bassin d'Arcachon se situait autour de 70 % pendant la haute saison en 2024. Un ratio qui permettait de générer des revenus locatifs moyens allant de 1 500 à 2 500 € par semaine.
Quelles réglementations et impositions ciblent les propriétaires de résidence secondaire en Gironde ?
Me Nicolas BRISSON : la location de courte durée est encadrée par des réglementations locales qu'il convient de s'approprier avant d'acheter. À Arcachon, comme dans toutes les communes autour du Bassin, les propriétaires qui destinent leur bien à la location de courte durée doivent, depuis le 1er mai 2024, effectuer une demande de numéro d'enregistrement du bien. Autre point de vigilance autour de la fiscalité locale qui constitue un aspect crucial. Effectivement, en plus de s'acquitter de la taxe foncière, il faut ajouter la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui représente un coût supplémentaire non négligeable. En effet, la plupart des communes littorales ont instauré la majoration de 60 % de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires. Ainsi, cette surtaxe s'applique sur la commune d'Arcachon depuis le 1er octobre 2023. D'autres communes ont aussi voté pour cette hausse de la fiscalité.
Quelles précautions faut-il prendre pour acheter en copropriété ?
Géraldine GODIN : un achat dans une copropriété nécessite une attention particulière. Il est essentiel de lire attentivement le règlement de copropriété pour comprendre les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il peut notamment exister des restrictions en matière de location Airbnb.
Pourquoi faut-il consulter son notaire pour acheter ?
Me Nicolas BRISSON : l'achat d'une résidence secondaire en Gironde réclame une analyse approfondie afin de croiser les paramètres localisation / budgétisation. Le notaire se réfère à sa bonne connaissance du marché immobilier pour informer les clients acquéreurs sur la cohérence du prix affiché.
Il s'appuie sur son service immobilier pour accompagner chaque client dans sa prospection et assurer la phase de négociation avec le vendeur. Par ailleurs, le notaire fait valoir son expertise juridique pour assurer la rédaction de l'avant-contrat qui sécurise au maximum la transaction. Tant les caractéristiques du bien que les modalités de la vente ou encore le financement du projet font l'objet d'un examen particulier. En tenant compte de tous ces aspects qui entourent l'acquisition, la résidence secondaire constitue une belle pierre pour conforter son assise patrimoniale.
Les notaires et les négociateurs immobiliers de Gironde vous guident pour devenir d'heureux propriétaires !
Propos recueillis le 23/06/25 par C. Raffaillac
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