SCI & locatif : la bonne combinaison pour investir

La SCI constitue une vraie alternative à l'indivision comme nous l'avons évoqué dans le précédent numéro. Elle s'accompagne aussi d'avantages en matière de transmission. Avec ce second article, nous nous intéressons à sa constitution. En effet, la SCI s'apparente à une structure juridique composée d'au moins deux associés, qui sert à créer et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

Comment et quand créer LA SCI ?

La création d'une SCI pour un investissement locatif vient en amont de toute acquisition immobilière.  En effet, la SCI créée doit se porter acquéreur du bien immobilier sous peine de payer deux fois les frais d'acte : une fois par l'acheteur personne physique et une deuxième fois lors de l'apport en nature du bien immobilier (l'apport est assimilé à une vente). Il est impératif de créer la SCI avant la signature d'un acte authentique. Il est néanmoins possible de signer un compromis ou une promesse de vente au nom de la SCI en formation ou de signer un compromis ou promesse de vente en nom propre avec une clause de substitution et de créer la SCI pour la substituer à la vente.

Comment Constituer une SCI ?

La première étape pour créer une SCI consiste à déterminer le montant de son capital social. Il est composé :

• des apports en numéraire (les sommes apportées par les investisseurs) ;
• des apports en nature (éventuellement un bien immobilier).

Les associés recevront des parts sociales en contrepartie de la valeur de leurs apports respectifs. Il faudra ensuite procéder à la rédaction des statuts de la SCI en insérant toutes les clauses régissant les règles de fonctionnement de la société. Cette étape étant particulièrement délicate, il est préférable de se faire accompagner par un notaire. Les statuts de la SCI devront prévoir à minima :

• la dénomination sociale de la société (nom),
• la durée de vie (en principe 99 ans),
• l'objet social soit la détention, l'acquisition et l'exploitation de biens immobiliers…
• l'adresse du siège social (adresse de l'immeuble acheté ou domicile du gérant),
• l'identité des associés et le montant de leurs apports respectifs ainsi que le montant du capital social (la somme de la valeur des apports),
• l'identité du ou des gérants (le gérant peut être une personne morale).

Les statuts devront être signés par tous les apporteurs de la SCI. Il faudra ensuite procéder aux formalités d'immatriculation dans un délai d'un mois à compter de la signature (ouverture d'un compte bancaire, publication dans un journal d'annonces légales, dépôt de divers documents au greffe du tribunal de commerce…). Une fois immatriculée, le greffe retournera un extrait KBIS, " carte d'identité " de la société, attestant de son existence légale.

biens locatifs à détenir en SCI ?

La SCI comporte quelques inconvénients quant aux types de location possibles et au coût fiscal induit par la double imposition. Un des problèmes de la SCI réside dans l'impossibilité de réaliser un investissement locatif en meublé et de faire bénéficier aux associés du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) proposant des avantages fiscaux majeurs tels que la possibilité d'amortir le bien immobilier ou d'opter pour l'abattement de 50 % du régime micro BIC.
En effet, le droit fiscal interdit aux sociétés de personne (dont les SCI) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour générer des revenus BIC (catégorie fiscale des revenus tirés de la location meublée). Les associés fondateurs de la SCI souhaitant réaliser de la location meublée pour une part supérieure à 10 % des recettes auront l'obligation d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé tout en bénéficiant du régime LMP et LMNP, il faudra vous orienter vers la création d'une SARL. Il est donc très important dans une stratégie de constitution d'un patrimoine immobilier de déterminer la vocation du bien acquis. Pour de la location nue, on peut créer une SCI. Mais dans ce cas, on ne pourra pas louer postérieurement en meublé, sauf à transformer la SCI en société commerciale ou à changer son régime fiscal.

fiscalité appliquée à la SCI ?

Fiscalement les revenus de la SCI seront distribués aux associés, au prorata de leur détention dans le capital. Conformément à l'objet civil de la société, elle sera très souvent immatriculée avec option pour l'impôt sur le revenu. À tout moment, il est possible d'opter pour le paiement de l'impôt sur les sociétés, mais ce changement sera irréversible. Il ne sera alors plus possible de revenir ultérieurement à une imposition à l'impôt sur le revenu. En fonction de l'objectif de la SCI, votre notaire vous conseillera dans l'option à choisir.

Me Sylvie PALLOT
Notaire à Arcachon