Guide achat immobilier
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24 Avril 2023
Impôts : quelles démarches à effectuer ?
Une opération immobilière implique la déclaration de certaines données auprès des finances publiques. Que vous souhaitiez procéder à la vente ou à l'achat d'un bien, il est donc nécessaire de connaître les démarches à réaliser ainsi que la nature des règles fiscales qui s'appliquent à votre situation. Afin d'y voir plus clair, Immonot vous propose un tour d'horizon des principaux cas de déclaration.
Déclarer l'achat d'un bien immobilier
Quelles sont les démarches à effectuer et les données à déclarer après l'achat d'un bien immobilier ?
Un bien neuf
Un bien immobilier est considéré comme neuf si sa construction ou d'importants travaux de rénovation qui l'ont rendu à l'état neuf datent de moins de 5 ans. Les frais relatifs à l'achat d'un bien neuf varient selon que vous l'achetez à un particulier ou à un professionnel.
Acheté auprès d'un particulier, votre bien implique un taux global d'imposition de 5,81% maximum du prix d'achat, ainsi que les frais suivants :
- Les droits de mutation à titre onéreux.
- Les frais de notaire.
- La contribution de sécurité immobilière.
Acheté auprès d'un professionnel, votre bien implique de vous acquitter des frais suivants :
- Les frais de notaire.
- La TVA, dont le taux s'élève généralement à 20%. Toutefois, en fonction du secteur géographique, du profil de l'acheteur et du bien immobilier, ce taux peut être réduit de 5,5%.
Une déclaration de modèle H1 (Formulaire 6650 pour une maison) ou H2 (Formulaire 6652 pour un appartement) doit être déposée dans les 90 jours de l'achèvement de la construction, auprès du centre des Finances publiques (service des impôts des particuliers ou centre des impôts fonciers) du lieu de situation du bien.
Un bien ancien
Dans le cadre de l'achat d'un logement ancien, le service des impôts vous conseille vivement de vous renseigner sur le bien, en particulier lorsqu'il s'agit d'un appartement en immeuble. Vous pouvez obtenir ces informations auprès du service du cadastre de votre centre des impôts foncier, ou bien auprès du service de publicité foncière (SPF). La présence d'éventuelles servitudes ou hypothèques vous sera alors indiquée.
Le taux global d'imposition maximal est également fixé à 5,81% dans le cas de l'achat d'un bien ancien. Par ailleurs, les frais dont vous devez vous acquitter sont identiques, que vous ayez acheté le bien auprès d'un particulier ou d'un professionnel. Il s'agit :
- Des droits de mutation à titre onéreux.
- Des frais de notaire.
- De la contribution de sécurité immobilière, qui s'élève à 0,10% du prix d'achat.
Avant de construire le bien, il est nécessaire d'acheter le terrain. Si vous effectuez cet achat auprès d'un particulier, le taux global d'imposition est fixé à 5,81% maximum, et vos frais correspondent également aux droits de mutation à titre onéreux, aux frais de notaire, ainsi qu'à la contribution de sécurité immobilière. De plus, vous n'êtes pas soumis à la TVA. Auprès d'un professionnel, votre achat de terrain vous soumet aussi aux frais de notaire et à la contribution de sécurité immobilière, ainsi qu'à deux taxes supplémentaires :
- La TVA, de 20% sauf dans le secteur du logement social.
- La taxe de publicité foncière.
Déclarer la vente d'un bien immobilier
Une plus-value désigne la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Lesquelles sont imposées et lesquelles sont exonérées ?
Les plus-values immobilières imposées
Après son calcul, une plus-value peut faire l'objet de plusieurs abattements qui sont déduits :
- L'abattement pour durée de détention.
- Les abattements exceptionnels et/ou temporaires.
- L'impôt sur le revenu (taux de 19%).
- Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, contribution "solidarité autonomie", prélèvement de solidarité).
- Pour les terrains nus devenus constructibles, la taxe forfaitaire.
Les plus-values immobilières exonérées
Certaines plus-values peuvent faire l'objet d'une exonération d'impôt dans les situations suivantes :
- La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale.
- La plus-value réalisée lors d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 €.
- À l'issue d'une durée de détention du bien de 30 ans.
- La plus-value réalisée lors de la cession d'un logement de non-résidents.
- La plus-value obtenue lors de la première cession d'un logement autre qu'une résidence principale.
- La plus-value effectuée lors de la cession d'un bien par des personnes âgées ou invalides.
- Lors de la cession d'un bien à un organisme de logement social.
- Lors de la cession d'un bien immeuble destiné à certaines opérations.
- Lors de la cession d'un bien en zone tendue.
Certains partages (indivision conjugale, entre partenaires de PACS, successorale, etc) donnent également lieu à une exonération fiscale.
Le cas d'un bien à l'étranger
Dans le cas où un particulier possèderait un bien situé à l'étranger, deux situations s'offrent à lui :
- Une convention fiscale a été signée entre la France et l'État de situation du bien ; les plus-values sont donc imposables dans cet État. La convention peut également prévoir une imposition supplémentaire en France.
- Aucune convention n'a été signée : les plus-values sont soumises au régime fiscal français.
En tant que non-résident, il n'est pas possible de bénéficier des exonérations d'une résidence principale. Toutefois, la cession d'un bien en France peut représenter plusieurs avantages, notamment dans certaines situations : cession d'un bien à un prix inférieur ou égal à 15 000 €, certains partages, durée de détention de 30 ans minimum, droit de surélévation, etc.
Les conditions d'imposition et d'exonération dépendent de nombreux critères et impliquent une grande variété de cas particuliers et exceptionnels. Afin de vous épargner des déconvenues financières, il est donc impératif de vous renseigner auprès de professionnels du secteur de l'immobilier sur les taxes auxquelles vous serez soumis lors de la vente ou de l'achat de votre bien.
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