NÉGOCIATION IMMOBILIÈRE : réussissez votre rentrée avec le notaire

Guidés vers des biens de qualité, sensibilisés aux prix du marché et privilégiés grâce à des transactions en toute sécurité, ils peuvent négocier sereinement et signer rapidement.
Profitons de cet échange exclusif avec deux négociatrices de Gironde qui donnent la bonne ligne de conduite à adopter à l'occasion de cette rentrée 2023. Découvrons les bons enseignements de Stéphanie de BRISSON, clerc négociatrice au sein de la SCP CHAMBARIÈRE, GRANDIN et FIGEROU à Bordeaux, et de Caroline BOUCHEREAU, clerc négociatrice au sein de l'office notarial LACOSTE, DE RUL, PAGES, PELLET, DUTOUR, DANDIEU, REMIA et HUREL à Bordeaux.

PAROLE D'EXPERTES

Pourquoi faut-il acheter sans tarder ?

Stéphanie de BRISSON : le marché actuel réserve toujours de réelles opportunités pour acquérir un bien. Si la contraction des ventes et l'augmentation des taux d'intérêt semblent compliquer les projets, les acquéreurs peuvent réaliser des investissements judicieux en adoptant une bonne stratégie et en scrutant les ventes immobilières. L'offre s'élargit et les prix tendent vers un niveau plus rationnel que les années précédentes. Deux atouts indéniables pour construire un beau projet immobilier. De plus, le contexte inflationniste risque à nouveau d'entraîner une augmentation des taux d'intérêt.
Il apparaît pertinent de négocier son emprunt sans tarder pour ne pas subir une hausse.

Quels sont les emplacements à privilégier ?

Caroline BOUCHEREAU : critère numéro 1, le choix de l'emplacement demeure essentiel tant pour sa résidence principale que pour la réalisation d'un investissement immobilier. Cependant, les secteurs à sélectionner diffèrent en fonction du projet. En effet, il convient de s'intéresser aux zones non touchées par l'encadrement des loyers ou par le permis de louer s'il s'agit d'acheter un bien destiné à un projet locatif. Cela autorise une plus grande marge de manœuvre pour générer de la rentabilité. En revanche, le choix de sa résidence principale nécessite de privilégier des commerces, des établissements scolaires de renom ou des quartiers cotés à proximité pour faire la différence. Dans les deux cas de figure, l'accès facilité aux transports en commun constitue un atout clé qu'il faut prioriser.

Sur quel bien faut-il se positionner ?

Stéphanie de BRISSON : il n'existe pas de bien idéal car la réponse se trouve dans chaque projet. Elle repose à la fois sur une analyse objective du produit et sur la prise en compte de considérations personnelles.
Pour fixer les priorités, identifiez clairement vos besoins en termes de surface, d'emplacement, d'accès aux commodités… Tout en restant flexible car l'offre s'élargit et vous invite à vous positionner sur des biens que vous n'auriez pas envisagés.
Mon conseil : procédez à une analyse du marché local et à l'identification des projets d'urbanisme pour avoir une vision à long terme. Pensez à l'évolution potentielle de la valeur de la propriété, à la qualité de construction et aux avantages futurs de l'emplacement. L'accompagnement de votre notaire et de son négociateur, en plus de leur connaissance du marché, constituent un atout majeur.

Pourquoi faut-il emprunter ?

Caroline BOUCHEREAU : Le taux de l'usure - qui correspond au TAEG (taux d'intérêt annuel effectif global) - ne cesse d'augmenter depuis plusieurs mois. Pour la première fois depuis 2012, il dépasse les 5 %, cela reflète logiquement la hausse des barèmes bancaires. Dans ce contexte de taux d'intérêt haussiers, il semble tout à fait opportun d'emprunter dès à présent afin de bénéficier d'une offre de prêt intéressante malgré tout. Évidemment, il faut prévoir une clause qui permet de renégocier le taux dans le contrat de prêt. Lorsque le marché du crédit autorisera des conditions d'emprunt plus favorables, cela permettra de diminuer la mensualité ou de réduire la durée du prêt.
Dans tous les cas, le plan de financement du bien immobilier doit s'envisager tout en conservant des liquidités. Il faut toujours disposer d'une épargne de précaution pour être en situation de faire face aux imprévus… Par ailleurs, l'emprunt permet de créer de la valeur grâce à un effet de levier. En effet, vous constituez votre patrimoine avec de l'argent dont vous ne disposez pas encore. De surcroît, la souscription de l'assurance emprunteur permet une protection des héritiers en cas de décès invalidité. Enfin, l'emprunt peut ouvrir un avantage fiscal en cas d'investissement, comme la déduction des intérêts d'emprunt, le régime réel d'imposition en cas de location…

Que conseillez-vous pour négocier ?

Stéphanie de BRISSON : Négocier un bien immobilier nécessite une approche stratégique autour des conseils suivants :

1. Renseignez-vous sur le marché local, les prix des biens comparables et les tendances actuelles du secteur.
2. Établissez votre budget maximum.
3. Identifiez les points forts et les points faibles du bien que vous souhaitez acquérir, ainsi que les raisons pour lesquelles vous pensez que le prix devrait être ajusté.
4. Commencez par une offre raisonnable, évitez une proposition trop basse qui pourrait être mal considérée et décourager le vendeur de négocier.
5. Rédigez votre offre de façon claire et argumentée, accompagnée d'un plan de financement validé par une banque ou un courtier.
6. Faire appel à votre notaire et son clerc négociateur qui possèdent une connaissance approfondie du marché grâce aux bases de données indiquant les tendances en temps réel. Professionnels neutres et objectifs, ils vous délivrent des conseils avisés et étayés.

De plus, ils possèdent une expérience de la négociation immobilière pour identifier les leviers appropriés, gérer les contre-offres et maximiser les avantages pour leurs clients.

En quoi la vente négociée par le notaire constitue-t-elle une réelle opportunité ?

Caroline BOUCHEREAU : Le notaire se positionne en professionnel de l'immobilier et peut s'appuyer sur sa connaissance du marché. Des atouts maîtres lorsqu'il s'agit d'évaluer un bien pour le proposer à son juste prix. Il entretient des relations privilégiées avec ses clients et peut les conseiller pour mener à bien leur transaction ou acquisition. Il met à profit son savoir-faire pour que le compromis de vente soit rédigé dans l'intérêt des deux parties, acquéreur et vendeur. Il confère à l'acte la sécurité au plan juridique et technique. De plus, chaque client bénéficie d'une analyse de sa situation patrimoniale afin de protéger les siens et de préserver ses biens. S'ajoute l'intervention efficace des services de négociation des études qui préparent le terrain pour recueillir les signatures dans les meilleurs délais car tous les éléments se trouvent en possession du notaire. Avantage acquéreur : il bénéficie des honoraires de négociation parmi les plus avantageux sur le marché.


Propos recueillis en août 2023 par C. Raffaillac