Bien acheter à Bordeaux… Percevez le fruit d'une négociation notariale

Chaque année, investisseurs et primo-accédants se laissent séduire par l'appellation " Bordeaux immobilier " ! À juste titre car la ville éveille bien des appétences eu égard à son patrimoine architectural et à son réseau de transport intermodal. Elle ajoute une qualité de vie des plus savoureuses qui vaut un grand succès à son parc de logements.…

Pourquoi investir dans l'immobilier à Bordeaux ?

Louis GIRARDOT : Le marché immobilier bordelais reste attractif malgré le ralentissement général constaté à l'échelle nationale. 
La ville bénéficie d'un cadre de vie exceptionnel, d'une bonne desserte par le TGV (Paris à 2 heures), et d'un bassin universitaire dynamique. Des quartiers comme les Chartrons, Saint-Michel ou encore Bastide connaissent un renouvellement urbain propice à la valorisation des biens. L'offre locative y est tendue, et les demandes soutenues, que ce soit pour des étudiants, de jeunes actifs ou des familles.

Quels critères privilégier pour acheter un appartement ?

Sybille BIAIS : Un bon investissement commence toujours par une analyse fine de ses objectifs. Est-ce pour habiter, louer en meublé, en saisonnier ou pour du long terme ? Les critères prioritaires demeurent généralement :

• L'emplacement, qui reste le nerf de la guerre. Proximité des transports, des commerces, des pôles universitaires ou d'activité.
• L'état de l'immeuble et de l'appartement. Dans quel état se trouve la copropriété ? Quels sont les travaux prévus ? Quel est le montant des charges ?
• L'attractivité locative, car le bien doit se louer facilement et dégager un bon rendement.
• Les performances énergétiques, enjeu crucial pour mettre en location.

Quelle surface viser pour un investissement locatif ?

Louis GIRARDOT : Pour un investissement locatif classique (location longue durée), les petites et moyennes surfaces sont souvent les plus rentables. Les studios, T1 et T2 sont très recherchés par les étudiants et jeunes actifs à Bordeaux. Ils offrent un bon taux de rotation et une rentabilité locative intéressante.
Cependant, les T3 peuvent convenir à une colocation ou à une famille, et s'inscrire dans une stratégie patrimoniale à plus long terme. L'essentiel est d'adapter la surface au quartier et à la demande locale.

Quelle importance accorder aux diagnostics, surtout le DPE ?

Sybille BIAIS : Les diagnostics immobiliers sont incontournables, et parmi eux, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). 
Par exemple, un bien mal classé (étiquette G) est désormais interdit à la location. L'interdiction s'étendra à l'étiquette F au 1er janvier 2028 et à l'étiquette E au 1er janvier 2034,  selon le calendrier de la loi Climat et Résilience. De plus, ces logements se vendent moins bien et nécessitent souvent des travaux de rénovation énergétique coûteux. Un DPE favorable, au contraire, valorise le bien et rassure l'investisseur.

Quelles précautions prendre pour une activité de location saisonnière à Bordeaux ?

Louis GIRARDOT : Avant d'investir, il est essentiel de définir le type de location envisagé. Le régime applicable diffère selon qu'il s'agit d'une location meublée, non meublée ou saisonnière, avec des conséquences juridiques, fiscales et réglementaires très différentes.
Meublé ou non meublé ? La location meublée est souvent plébiscitée pour sa fiscalité attractive (régime LMNP ou LMP) et une souplesse contractuelle. Elle permet aussi un loyer généralement plus élevé.
La location vide… Pus stable, elle fixe des baux d'une durée initiale de 3 ans renouvelable (loi du 6 juillet 1989) et une gestion plus simple dans la durée.
À Bordeaux, l'encadrement des loyers s'applique depuis juillet 2022. Ce dispositif impose des plafonds de loyers à ne pas dépasser, calculés en fonction du quartier, de la surface et du type de logement. Tout bail signé (meublé ou vide) doit respecter ces plafonds, sauf justification légale d'un complément de loyer.
Quid du permis de louer ? Dans plusieurs quartiers bordelais, la mise en location d'un bien est soumise à un permis de louer. Le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable de la mairie avant toute mise sur le marché locatif du bien concerné. Ce dispositif vise à lutter contre l'habitat dégradé et à garantir la décence des logements proposés.
Location saisonnière, quasiment impossible en résidence secondaire ! Depuis plusieurs années (juillet 2017), la location de courte durée de type Airbnb est extrêmement restreinte à Bordeaux pour les résidences secondaires. La réglementation impose un changement d'usage du logement (d'habitation vers commercial), accompagné d'un système de compensation. Le propriétaire doit offrir un bien équivalent en usage d'habitation dans le même quartier.
En pratique, cette exigence rend la location saisonnière économiquement et juridiquement très difficile, voire irréalisable pour les particuliers. Elle n'est envisageable que dans des cas très limités, par exemple pour sa résidence principale, dans la limite de 90 jours/an à Bordeaux.
Il est donc essentiel de consulter votre notaire dès le début de votre projet locatif pour vérifier sa faisabilité au regard de la réglementation en vigueur.

Pourquoi s'intéresser à un achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ?

Sybille BIAIS : La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) permet d'acquérir un logement neuf avant sa construction ou en cours de réalisation. Ce type d'achat présente des avantages : frais de notaire réduits, garanties constructeur, performances énergétiques optimales. Cependant, il nécessite de la vigilance :

• le calendrier de livraison doit être respecté :
• le contrat de réservation et l'acte de vente doivent encadrer précisément les droits et obligations des parties ;
• le paiement s'effectue par appels de fonds échelonnés selon l'avancement des travaux.

Le notaire joue ici un rôle central dans la vérification des documents et la protection de l'acheteur.

Pourquoi investir dans la pierre pour constituer son patrimoine ?

Louis GIRARDOT : L'immobilier reste un placement tangible, rassurant en période d'incertitude économique. Il permet notamment :

• de se constituer un patrimoine durable ;
• de bénéficier d'un effet de levier grâce au crédit immobilier ;
• de percevoir des revenus complémentaires ;
• de transmettre un bien à ses proches, dans un cadre juridique sécurisé.

À condition de bien choisir son bien et de penser son projet sur le moyen ou long terme, l'immobilier constitue un socle solide pour construire son avenir.

Pourquoi se tourner vers le notaire et son service immobilier ?

Sybille BIAIS : Souvent perçu comme un rédacteur d'acte, le notaire joue un rôle bien plus large dans le cadre d'un projet immobilier. Véritable juriste de proximité, il offre une expertise unique et indépendante, au service de la sécurité juridique et fiscale de l'acquéreur.
À Bordeaux et partout ailleurs dans le Sud-Ouest, de nombreuses études notariales disposent d'un service immobilier dédié, qui accompagne les clients bien en amont de la signature. 
Notre mission : vous aider à définir votre stratégie d'investissement, identifier les biens adaptés à votre projet, analyser les documents juridiques et techniques, et vous conseiller sur la structure d'acquisition la plus pertinente (achat en direct, SCI, démembrement…). Ce service immobilier, adossé à la rigueur notariale, permet :

• Un accompagnement personnalisé dans la recherche de biens, avec une sélection qualitative.
• Une analyse juridique approfondie de chaque opportunité avant tout engagement.
• Une sécurisation totale de la transaction, de l'offre d'achat à la signature.
• Une optimisation fiscale et patrimoniale de votre investissement.
• Une neutralité et impartialité dans le conseil, garantie par le statut d'officier public.

Dans un marché complexe et en constante évolution, s'adresser directement au notaire et à son service immobilier intégré confère un maximum de sécurité juridique.


Propos recueillis en oct. 2025 par C. Raffaillac