Les 4 as de la défiscalisation dans l'immobilier ancien pour réduire vos frais

L'année 2023 offre aux investisseurs une occasion idéale de réaliser leur acquisition immobilière en toute sérénité. Les prix sont stabilisés voire à la baisse, notamment à Paris, ce qui crée une opportunité favorable. De plus, vous pouvez mettre en œuvre une stratégie qui repose sur 4 dispositifs de défiscalisation permettant d'acheter à des coûts réduits. Ces dispositifs offrent des réductions d'impôts sous certaines conditions. Parmi les solutions à exploiter cette année, il y a le dispositif Denormandie, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), la loi Malraux et le déficit foncier. Ces combinaisons vous permettent de marquer des points en minimisant votre fiscalité et de vous démarquer grâce à l'investissement immobilier ancien.

Le dispositif Denormandie
Maximisez votre défiscalisation en rénovant des biens immobiliers anciens

Pour redonner vie aux immeubles endormis au cœur des villes tout en réalisant des économies substantielles, le dispositif Denormandie est l'atout majeur à exploiter. Il permet d'accumuler des avantages considérables lorsqu'il s'agit de réhabiliter des biens immobiliers. Voici les règles du jeu à connaître :
Destiné à encourager la rénovation dans l'immobilier ancien, le Denormandie s'applique aux communes bénéficiant du programme national "Action cœur de ville", aux zones avec une opération de revitalisation de territoire (ORT) ou nécessitant une réhabilitation de l'habitat. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et entraîner une amélioration de 20 % de la performance énergétique de l'immeuble (30 % pour les logements individuels).
Une fois les travaux terminés, il est important de respecter les conditions de ressources du locataire, notamment en ce qui concerne le revenu fiscal de référence qui ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires consultables sur le site www.economie.gouv.fr. De plus, le loyer mensuel, hors charges, doit respecter les plafonds fixés en fonction de la localisation du logement.
La réduction d'impôt "Denormandie" est calculée en fonction du prix de revient net du logement, incluant le coût d'acquisition et les dépenses de rénovation. Cette réduction fiscale est répartie sur la durée de la location et se calcule en appliquant un pourcentage au prix net de revient du logement :

• Pour une location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 12 % du prix.
• Pour une location de 9 ans, elle s'élève à 18 %.
• Et pour une location de 12 ans, elle atteint 21 %.

Maximisez votre défiscalisation en tirant parti du dispositif Denormandie pour rénover des biens immobiliers anciens.

Le LMNP
Le joker de la location meublée pour une défiscalisation avantageuse

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un atout polyvalent, applicable dans de nombreuses situations de location meublée. Que vous souhaitiez exploiter votre résidence principale ou secondaire pour des séjours de courte durée, ou investir dans une résidence touristique, étudiante ou pour seniors, le LMNP offre des avantages fiscaux intéressants, à condition de louer le bien. Voici les points clés à connaître :
Les revenus provenant de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que des revenus fonciers. Cela ouvre la voie à des avantages en termes de déduction des charges et d'amortissement du bien.
Le LMNP offre deux régimes fiscaux avantageux :

1. Le régime du micro-BIC s'applique lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus imposables. Le taux d'imposition dépendra de la tranche du foyer fiscal.
2. Le régime réel permet la déduction de l'ensemble des charges réelles (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux, etc.), ainsi que l'amortissement du bien et des meubles sur plusieurs années. Si les charges déductibles et les amortissements dépassent les revenus locatifs, un déficit peut être créé afin de réduire l'impôt.

Utilisez le statut LMNP pour bénéficier d'une défiscalisation avantageuse dans le cadre de la location meublée. Explorez les possibilités offertes par ce régime pour optimiser vos revenus locatifs et réduire votre impôt.

La loi Malraux
Une opportunité de défiscalisation pour la restauration de bâtiments historiques

Les passionnés de vieilles pierres seront ravis de pouvoir bénéficier des avantages offerts par la loi Malraux pour la restauration de bâtiments présentant un intérêt historique, architectural ou esthétique. Voici les informations essentielles à connaître :
Pour être éligible à la loi Malraux, le bien immobilier doit être situé dans l'une des zones suivantes : secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés (QAD) ou sites patrimoniaux remarquables (SPR) anciennement appelés aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP).
Pour bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Malraux, le propriétaire doit respecter les règles suivantes :

• Effectuer une rénovation complète du bâtiment.
• Obtenir l'autorisation du préfet pour réaliser les travaux après avis de l'architecte des bâtiments de France.
• Louer le bâtiment nu pendant une période de 9 ans à partir de sa restauration.
• Louer le bien à usage d'habitation en tant que résidence principale.

La loi Malraux permet aux investisseurs de déduire une partie des dépenses engagées pour les travaux de restauration de leur revenu global. Le taux de déduction varie selon la zone géographique du bien :

• 30 % des dépenses pour les biens situés dans les secteurs sauvegardés et les quartiers anciens dégradés (QAD).
• 22 % des dépenses pour les biens situés dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR). Les dépenses sont prises en compte dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans.

Profitez des avantages de la loi Malraux pour rénover des bâtiments historiques tout en bénéficiant d'une défiscalisation intéressante.

Le déficit foncier
Une stratégie de rénovation rentable pour une défiscalisation optimale

Le déficit foncier est une carte maîtresse qui compte double dans la défiscalisation immobilière. Depuis peu, le plafond du déficit foncier est passé à 21 400 €, soit le double de l'ancien plafond de 10 700 €, lorsque les charges de fonctionnement dépassent les revenus locatifs. Voici les points clés à connaître :
Le déficit foncier est un outil précieux pour la rénovation des logements loués, car il permet de déduire du revenu global imposable la part des dépenses engagées pour l'entretien, les réparations et les améliorations. Ce ratio avantageux permet de déduire jusqu'à 10 700 € par an en fonction des recettes et des dépenses. De plus, il est possible de reporter l'excédent éventuel sur le revenu global de l'année suivante, pendant une période de six ans.
En 2023, le montant du déficit foncier résultant des travaux peut atteindre le plafond de 21 400 €. Cependant, pour atteindre ce montant, il est nécessaire d'engager une rénovation énergétique des biens classés E, F ou G afin de les faire passer à la classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025. Pour attester de cette amélioration, le propriétaire doit réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avant et après les travaux.
Utilisez la stratégie du déficit foncier pour rentabiliser vos travaux de rénovation tout en bénéficiant d'une défiscalisation optimale. Planifiez vos projets de rénovation énergétique afin de maximiser le montant du déficit foncier et de réduire votre impôt.