Sur la ligne de crédit
"Prêt" à s'élancer avec le courtier

Quel taux d'intérêt peut-on espérer sur 20 ans ?

Cécile ROQUELAURE : Au mois d'août, les barèmes des banques  situent le taux moyen sur 20 ans à 4 %. Avec des écarts toutefois car les offres varient entre 3,5 % pour les plus compétitives et 5,10 % pour les plus élevées. Des valeurs qui traduisent des stratégies commerciales selon que les organismes bancaires veulent conquérir de nouveaux clients grâce aux prêts immobiliers ou distribuent moins de crédits car elles se financent moins sur les marchés. D'où l'intérêt de mettre en concurrence les banques et de s'appuyer sur le courtier en prêt pour obtenir la meilleure proposition de crédit.
 

Que conseillez-vous pour simuler son emprunt immobilier ?

Cécile ROQUELAURE : Si le conseiller clientèle se limite à réaliser une simple simulation bancaire, les acheteurs risquent de se heurter à un refus de prêt au moment de signer le compromis. Il s'agit là d'une approche qui consiste juste à donner une mensualité et un taux.
À l'opposé, une bonne étude de dossier doit en particulier s'appuyer sur les relevés de compte, les crédits en cours, le salaire perçu sur 12 mois et les revenus variables ou non, les autres ressources… Tout l'enjeu consiste à s'assurer de la finançabilité du projet. Un courtier comme Empruntis délivre par exemple un "Pass crédit".
Il s'agit d'une attestation qui fixe la capacité d'emprunt du ménage afin de lui permettre de démarrer les visites de biens et de rassurer le professionnel  de l'immobilier sur la qualité du plan de financement. En respectant cette étape, c'est autant de temps de gagné ! Le temps c'est de l'argent, encore plus dans un marché immobilier chahuté comme celui que nous connaissons actuellement. En effet, la chaîne du crédit s'est modifiée en 18 mois avec la fin de l'argent bon marché. Face à des taux plus élevés, les banques doivent préserver leur rentabilité et cette situation les conduit à proposer des produits connexes, comme de l'assurance, de l'épargne…

En quoi les taux restent-ils attractifs ?

Cécile ROQUELAURE : Si les taux ont progressé, ils restent attractifs en comparaison des 8 % qui se pratiquaient 20 ans en arrière. En fait, la difficulté ne résulte pas du coût du crédit mais de l'accessibilité aux biens immobiliers en raison de leur rareté au moment de prospecter et du budget à consacrer. La tension sur les prix résulte d'une conjonction de facteurs liés aux aléas économiques et à l'ère post-covid qui exacerbent l'intérêt pour la pierre. Les familles recomposées, l'allongement de l'espérance de vie cristallisent un fort besoin en logement car cela revient à démultiplier le parc disponible. Ainsi, beaucoup de ménages décident d'acheter leur résidence principale car ils mettent à l'abri leur famille, protègent leur conjoint avec l'assurance emprunteur, disposent d'un patrimoine dans une optique de transmission… Pour toutes ces raisons, "les Français ont une brique dans le ventre", cela ne peut que se renforcer dans cette période d'incertitudes…

Quel apport personnel faut-il mobiliser idéalement ?

Cécile ROQUELAURE : Bien que certaines banques offrent encore des financements sans apport personnel, c'est devenu rare. Désormais, il doit représenter en moyenne 10 % du prix du bien, ce qui correspond aux droits de mutation, frais de garantie, frais de dossier. Cette épargne mobilisée démontre à la banque que l'emprunteur prend une part du risque. En apportant 5 à 10 % supplémentaires, cela permet d'adresser un message fort à la banque, notamment s'il faut revendre vite en réalisant une moins-value, cela réduit la prise de risque… Dans tous les cas, la démarche d'épargne rassure car elle s'inscrit dans une logique de gestion de projet et de constitution de réserves.

De quels leviers dispose-t-on pour abaisser le coût du crédit ?

Cécile ROQUELAURE : le choix de l'assurance emprunteur repose sur la proposition de la banque dite " assurance de groupe " selon le principe de la sécurité sociale, avec moins de différences de tarifs mais aussi moins de contreparties en cas de risque. Elle peut aussi proposer une assurance " individuelle ". Dans ce cadre, la loi autorise de faire jouer la concurrence et de s'adresser à un autre assureur tout en préservant le même niveau de garanties. De plus, dans le cadre de la loi Lemoine de septembre 2022, la résiliation peut s'effectuer à tout moment. Autre gain, le crédit multi-lignes que les banquiers pratiquent pour concentrer une partie de l'enveloppe de financement sur une durée plus courte et par conséquent un taux moindre. Sans oublier les prêts aidés comme le PEL, le prêt action logement… Quant au prêt à taux zéro, il vit ses derniers mois sous sa forme actuelle. À partir du 1er janvier 2024, il sera réservé aux acquisitions dans les collectifs en zones urbaines et aux biens à rénover en secteur rural.

En quoi le courtier permet-il de faciliter l'accès au crédit ?

Cécile ROQUELAURE : le courtier comme Empruntis accompagne l'emprunteur dans son projet et donne le cap à suivre en matière de gestion. Il en profite pour rappeler la règle du jeu pour figurer en bon client de la banque. En outre, il fluidifie le parcours pour décrocher le crédit avec la mise en concurrence des banques. Chez Empruntis, il ne se positionne plus en simple "chasseur de taux" mais en partenaire financier au service du projet immobilier.

Pour quelles raisons faut-il emprunter malgré la remontée des taux d'intérêt ?

Cécile ROQUELAURE : Avec les taux fixes, le crédit permet de bloquer son budget logement pour les 25 prochaines années  en empruntant sur 25 ans par exemple. À l'inverse des loyers qui viennent d'être revalorisés de 3 %. De plus, l'immobilier locatif génère des revenus complémentaires alors que des incertitudes subsistent sur le financement de nos retraites dans 10, 15 ou 20 ans. Par ailleurs, des outils de financement via des prêts hypothécaires ou prêts viagers hypothécaires servent à payer l'adaptation de la résidence principale pour le maintien à domicile, ou encore à donner un apport aux petits-enfants pour qu'ils achètent leur résidence principale… Dans tous les cas, l'immobilier occupe une place centrale dans la construction patrimoniale !

Peut-on s'attendre à une stabilisation des taux dans les mois qui viennent ?

Cécile ROQUELAURE : Les taux d'intérêt des crédits immobiliers devraient continuer d'augmenter jusqu'à la fin de l'année, mais à un rythme probablement ralenti. En août, deux établissements n'ont pas revalorisé leurs taux, une première depuis longtemps. Le point de repère pour les banquiers, l'OAT, ne dépasse pas les 3,2 %. Le taux du Livret A a été sanctuarisé à 3 % par le gouvernement, ce qui laisse augurer des conditions favorables quant au coût de l'argent. La BCE a indiqué qu'elle pourrait cesser d'augmenter ses taux et viser une stabilisation. Si les taux vont encore progresser jusqu'à la fin de l'année, ils devraient ensuite se stabiliser et n'atteindront sans doute pas les 5 % !