Patrimoine : conseils sur-mesure de votre notaire !

Au lieu de vivre une transmission " subie ", il faut se donner le temps et les moyens de bien préparer cette étape qui nécessite une approche personnalisée. L' optimisation fiscale, le respect des volontés personnelles, la protection des proches, la gestion des conflits…  autant de sujets où votre notaire vous apporte des solutions adaptées, comme en témoignent trois notaires de Dordogne, Maître Céline DACOSTA, Maître Pauline MONBORGNE et Maître Julien COPPENS.

Pourquoi faut-il diversifier son patrimoine avec l'immobilier ?

Me Pauline MONBORGNE : La diversification du patrimoine est une notion devenue essentielle dans une période de crise économique. Les ménages sont aujourd'hui soucieux d'atteindre un certain équilibre dans la répartition entre actifs financiers (placements, assurances-vie) et immobiliers. Cette gestion " en bon père de famille " est en effet rassurante. L'immobilier a toujours eu une place prépondérante dans le cœur des Français où la notion de propriété est centrale. L'achat de sa résidence principale est la première préoccupation et constitue le socle du patrimoine. Cette quête a largement été favorisée ces dernières années par un contexte économique favorable lié principalement à un marché bancaire ouvert, des taux fixes et bas. Dans un contexte économique plus difficile, plus incertain et confrontés à des taux d'intérêt plus hauts, nous pouvons nous interroger sur l'intérêt de diversifier son patrimoine avec l'immobilier.
À notre sens, la réponse est largement positive. Malgré la hausse des taux d'intérêt, il est toujours plus intéressant d'investir dans sa résidence principale que d'être locataire.
La pénurie des logements a entraîné une hausse des loyers et il est préférable d'emprunter et de capitaliser chaque mois. Les taux proposés restent attractifs comparés à d'autres pays de l'Union européenne (en moyenne 4 % pour le mois de mars 2024) et sont fixes et non variables. Il sera toujours possible de renégocier plus tard les taux avec sa banque dans le cadre d'un rachat de prêt par exemple. Investir dans l'immobilier, c'est donc sécuriser son épargne face à un marché boursier trop fluctuant et assurer un capital pour l'avenir. La notion de diversification dépasse évidemment celle de "résidence principale". Diversifier c'est acquérir d'autres biens et de natures différentes (maisons, appartements, parcelles de bois..). Les objectifs poursuivis sont multiples et sont propres à chacun selon les revenus du ménage mais aussi la composition de la famille.
Certains de nos clients veulent de la sécurité et ne pas garder trop d'argent en banque sans pour autant accroître les revenus imposables. Certains vont ainsi investir dans des biens dont la valeur est stable sur le marché comme les parcelles de bois et de forêts. C'est aussi un bon moyen de diminuer les factures d'électricité en développant un mode de chauffage alternatif (au bois…).
D'autres cherchent à s'assurer un complément de revenus pour la retraite au moyen d'investissements destinés à un usage locatif. Les possibilités sont variées : bail d'habitation classique, bail meublé, locations saisonnières, bail professionnel, bail commercial.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes souhaitant se tourner vers l'investissement immobilier ?

Me Pauline MONBORGNE : Les choix opérés dépendent du marché local et de la fiscalité applicable. Il est important avant tout investissement locatif de faire un point avec son notaire. Dans les grandes villes, les locations sont plus encadrées. Par exemple aujourd'hui, il existe des dispositifs visant à encadrer le montant des loyers pratiqués ou la location touristique type Airbnb (notamment pour les gens qui louent leur résidence principale : limitation à 120 jours par an). Mais le marché locatif reste attractif et offre de nombreuses possibilités. Suivant les choix opérés ce sera même un moyen de capitaliser tout en diminuant sa charge d'impôts. Parmi les dispositifs applicables aux particuliers, on peut par exemple citer la prorogation jusqu'au 31 décembre 2026 du régime d'exonération des produits de location meublée d'une partie de la résidence principale. Ainsi les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur résidence principale (sous condition de plafonnement de loyer et sous réserve que le locataire y établisse sa résidence) sont exonérées d'imposition sur les loyers. Notons que cette exonération s'applique également aux personnes qui louent une partie seulement de leur résidence principale en chambres d'hôtes dans la limite de 760 euros par an.
Pour leur part, les loueurs en meublés de tourisme non classés bénéficient d'un abattement forfaitaire sur les loyers taxés.
Nous pouvons également citer le dispositif PINEL permettant sous conditions de bénéficier de réductions d'impôts pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024 pour les logements neufs ou nécessitant des travaux de réhabilitation ou encore le dispositif Denormandie pour la rénovation des logements anciens dans les quartiers anciens dits " dégradés ".  La diversification de son patrimoine immobilier permet également d'améliorer la qualité de la transmission à ses proches.
On constate aujourd'hui une évolution de la famille. De plus en plus de familles sont dites recomposées. Dans ce schéma nouveau, il est important de trouver un équilibre entre la volonté de transmettre son patrimoine aux enfants (parfois issus d'unions différentes) et assurer la protection du couple (protection de son cadre de vie). La multipropriété permet plus facilement d'atteindre cet objectif. Il sera ainsi possible de transmettre certains biens aux enfants de son vivant dans le cadre d'une donation-partage par exemple, tout en conservant des droits sur le logement principal (en propriété ou en jouissance seulement selon les cas). Dans tous les cas et en fonction des objectifs poursuivis, il est important au préalable de faire un bilan patrimonial avec son notaire.

Comment peut-on sécuriser le patrimoine du couple marié ?

Me Céline DACOSTA : Sécuriser le patrimoine du couple marié est une notion vaste. Il existe plusieurs axes de réflexion et pour chacun des solutions différentes. Ainsi, il est possible pour un couple qui exerce une activité professionnelle de sécuriser son patrimoine face aux éventuels créanciers. Idéalement, ces questions doivent être abordées en amont avant même le mariage. Il pourra ainsi être conseillé au couple de régulariser un contrat de mariage visant à adopter le régime de la séparation des biens pour soustraire du droit de gage des créanciers le patrimoine personnel de l'époux non concerné par l'activité à risque.
Toujours pour se prémunir face à des créanciers professionnels, il est loisible également de déclarer certains biens insaisissables dans un acte notarié. Cette déclaration doit être faite le plus tôt possible puisqu'elle n'est opposable qu'aux seuls créanciers professionnels dont la créance est née après la publication de déclaration notariée d'insaisissabilité ou après le 8 août 2015 en ce qui concerne la résidence principale insaisissable depuis lors de plein droit. La protection peut aussi être complétée au moyen de la technique sociétaire en isolant le patrimoine lié à l'activité
professionnelle dans une société immobilière, laquelle consentira un bail (le plus souvent commercial) à l'époux qui entend exploiter à titre professionnel le bien.  Sécuriser le patrimoine du couple c'est également assurer sa protection face à tous les événements de la vie tels qu'une séparation ou un décès. La technique du contrat de mariage permettra là aussi d'atteindre d'autres objectifs et de préserver le patrimoine du couple au sein même de la famille en cas de décès de l'un d'eux, en intégrant une donation entre époux au sein même du contrat ou en adjoignant un avantage matrimonial destiné à assurer au survivant la transmission en toute propriété ou en jouissance seulement de la résidence principale (par exemple au moyen de la combinaison d'une société d'acquêts destinée à recevoir la résidence principale et l'ajout d'une clause de préciput permettant au survivant de devenir propriétaire ou usufruitier du logement en dépendant dès le décès). Le contrat de mariage permettra au passage d'anticiper une éventuelle séparation en réglant d'avance le sort des créances qui pourraient naître entre les époux du fait par exemple du remboursement par l'un du crédit immobilier de la maison…) et en évoquant plus largement la question de la contribution des époux aux charges du mariage.
Pour ceux qui se seraient mariés sans contrat, il sera toujours possible de régler toutes ces questions a posteriori au moyen de l'aménagement ou du changement du régime matrimonial initialement choisi. Notons que ce changement peut se faire désormais sans délai alors qu'il fallait auparavant attendre au moins deux ans à compter de la célébration de l'union. Quel que soit l'objectif poursuivi, la technique retenue, il est essentiel de rencontrer en amont un professionnel.

Pourquoi faut-il régulièrement consulter son notaire ?

Me Céline DACOSTA : La consultation de votre notaire est une étape importante afin d'anticiper et de permettre une transmission sereine qui nécessite une planification afin d'assurer sa bonne gestion. Chaque situation est différente. Le schéma familial, la composition du patrimoine sont des éléments importants pour déterminer le meilleur outil de transmission. Par exemple, la présence d'un enfant unique nécessitera souvent une transmission en amont afin d'optimiser les abattements fiscaux qui ne se régénèrent que tous les 15 ans. Dans le cadre d'une famille plus nombreuse, la mise en place d'une donation-partage peut permettre de limiter le risque de conflit après le décès dans le cadre d'une indivision ou quant à l'attribution des biens dans un partage.
Il est également possible de planifier la transmission par le biais d'un testament. La rédaction de ce testament nécessitera un accompagnement afin que sa validité ne puisse pas être remise en cause et que les dispositions inscrites correspondent bien à ce qui est souhaité. Il est important de consulter régulièrement votre notaire afin de vérifier que ce qui a été mis en place il y a quelques années correspond bien toujours à votre volonté d'aujourd'hui.

Quelle est la place de la fiscalité dans la transmission de patrimoine ?

Me Julien COPPENS : La transmission implique également sur le plan fiscal une bonne compréhension des lois en vigueur. Certains abattements spécifiques, comme dans le cadre des donations de sommes d'argent (article 790 du CGI), ne peuvent être utilisés que du vivant et dans des conditions bien précises. Des biens ruraux ou des bois et forêts dans votre patrimoine peuvent être transmis avec une fiscalité avantageuse. Il en est de même en cas de présence de parts de société qui peut nécessiter une réelle anticipation avec, par exemple, la mise en place d'un pacte Dutreil. Le notaire est effectivement un élément majeur dans l'accompagnement de cette transmission afin de vous guider et de déterminer le meilleur schéma à adopter. Lors de cette consultation, il sera nécessaire de porter tous les éléments utiles à l'étude de votre situation : livret de famille, pièces d'identité, titres de propriété, statuts de société, sans oublier de faire estimer vos biens.

À quel moment faut-il songer à la transmission ?

Me Julien COPPENS : Depuis notre naissance, nous ne cessons jamais de transmettre et de recevoir. La transmission nous relie les uns aux autres, elle éveille notre cœur et notre esprit. Qu'elle ait pour objet une éducation, un savoir, des valeurs ou simplement une façon de voir le monde ou d'être, elle est une source de joie pour celui qui reçoit comme pour celui qui donne. La transmission n'est donc pas synonyme de mort ou de fin mais bien de continuité, de vie. Nous sommes une espèce qui transmet. Sans aller jusqu'à adopter une approche holistique, les individus et les familles peuvent aborder la transmission du patrimoine en tenant compte des dimensions humaines et sociales mais aussi des aspects financiers et juridiques et fiscaux. Cela contribue à préserver l'harmonie familiale à promouvoir des valeurs positives et à assurer une transition vers les générations futures. En ce sens, la transmission s'envisage sur toute une vie. Il est crucial de réfléchir à la transmission du patrimoine dès que possible. C'est d'ailleurs ce que nous rappelons à nos clients chaque fois qu'ils viennent nous voir. Voici les moments où il est pertinent de considérer la transmission :

En matière de planification successorale :

• Il peut être recommandé de commencer à réfléchir à la transmission dès qu'une personne accumule un patrimoine. En effet, anticiper la question de la transmission précocement permet d'établir des stratégies efficaces pour optimiser les avantages de la transmission et de minimiser l'impôt. En l'état actuel du droit fiscal, il est permis de transmettre par personne et à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans sans avoir à payer des droits de transmission, l'abattement pour les petits-enfants est limité à 31 865 €. Pour ce qui concerne la transmission au profit des frères, sœurs, neveux, nièces et/ou au profit de tiers, les abattements sont considérablement réduits mais des solutions existent pour pouvoir transmettre son patrimoine en limitant l'impôt.
• Il est opportun aussi de planifier la transmission lors de la survenance d'un événement significatif dans la vie de l'individu. Une naissance, un mariage ou un divorce, un nouveau projet professionnel, le départ à la retraite ou même un décès sont autant d'occasions de faire le point et de mettre à jour la stratégie de transmission. Par exemple en matière de transmission d'entreprise, le dispositif Dutreil permet de bénéficier d'une exonération partielle des droits de mutation. Là encore, votre notaire saura vous conseiller en fonction de vos objectifs.

En résumé, il s'agit d'un processus constant qui ne cesse d'être réévalué en fonction des changements propres à l'individu et à sa famille, mais aussi et surtout en fonction des évolutions des politiques civiles et fiscales. Sur ces derniers points, nous conseillons justement aux personnes d'aller rencontrer leur notaire régulièrement afin de faire le point.