Par Stéphanie Swiklinski, le 19 Septembre 2017 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

L'expertise immobilière permet de fixer le juste prix d'un bien. Plus ou moins liée à la négociation, l'expertise est une activité traditionnelle du notaire encore trop méconnue.

Les biens concernés par l'expertise

Faire réaliser un rapport d'expertise par votre notaire permettra de déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier, à un moment donné. Il s'agit de définir le prix exact auquel le bien peut être vendu ou acheté. De par sa profession, votre notaire est amené à suivre, en temps réel, l'évolution du marché immobilier. Vous pourrez donc faire appel à ses compétences pour expertiser des biens très divers. Dans la plupart des cas, ce sont des maisons, des appartements, des terrains, des locaux commerciaux… Mais parfois, l'expertise peut porter sur des biens plus spécifiques, nécessitant des connaissances particulières : propriétés viticoles, châteaux, hôtels… Rien n'échappe à votre notaire et tous les biens peuvent donc être expertisés !

Utile en toutes circonstances

La connaissance et la détermination de la valeur d'un bien sont primordiales pour les prises de décisions, dans la plupart des domaines.
  • Pour vendre ou acheter au juste prix car dans ce domaine, le vendeur a toujours tendance à surévaluer son bien et à l'inverse l'acquéreur a tendance à le déprécier.
  • Pour régler les successions et particulièrement lors de l'établissement de la déclaration de succession, les biens immobiliers doivent être à leur juste valeur et non pas d'une valeur moindre afin de payer moins de droit de succession. L'expertise de votre notaire vous évitera un redressement fiscal !
  • Pour organiser les arrangements de famille comme les donations-partage ou pour donner simplement un immeuble à votre enfant, cela vous permet de chiffrer exactement votre patrimoine afin de le répartir en toute équité.
  • Pour acter les divorces, l'expertise va faciliter la liquidation de la communauté, afin de rendre la liberté de chacun au plus vite. L'évaluation sera réalisée en toute impartialité.
  • Pour faire une demande de prêt, cet avis de valeur rassurera votre banquier sur la valeur réelle du bien donné en garantie.

Le savoir-faire du notaire

L'expertise requiert un travail approfondi nécessitant de l'expérience, des connaissances et de la méthode. Pour la réaliser, le notaire peut compter sur sa connaissance du marché immobilier, sur les valeurs de référence dont il a connaissance, mais aussi sur une étude approfondie du bien. Il tient également compte du jeu de l'offre et de la demande.
La méthode dite "de comparaison" lui permet d'affiner son calcul. Elle consiste à consulter les prix pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, aux caractéristiques similaires, situés dans le même secteur. Il prend aussi en considération l'environnement, la localisation du bien et son attractivité. D'autres paramètres comptent également comme : le type de bien, neuf ou ancien, surface habitable, qualité de la construction, travaux à prévoir ou pas… L'orientation, la présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un ascenseur pour les immeubles à plusieurs étages, l'existence de servitudes (servitude de passage par exemple) peuvent aussi jouer sur le prix du bien.
Une autre méthode existe, celle dite par "capitalisation du revenu" (encore appelée "méthode par le rendement") consiste à évaluer le prix auquel vous pourriez louer le bien, au lieu d'évaluer le prix de vente. Elle est surtout utilisée quand il y a peu de biens similaires vendus et rend la comparaison difficile. Dans le cadre de sa prestation, le notaire vous fournit :
  • soit un "certificat d'expertise" (ou "avis de valeur"). Il donne une estimation relativement succincte de la valeur du bien. Il utilise une méthode d'évaluation qui exclut tout audit du bien immobilier. Son coût et sa portée juridique sont moindres ;
  • soit une "expertise détaillée". Plus détaillé, ce document détermine la valeur vénale du bien immobilier en s'appuyant sur un ensemble précis de critères. Le dossier est accompagné de photos et d'exemples de transaction. Par ailleurs, il a plus de valeur juridique que le certificat d'expertise, car il engage la responsabilité de celui qui l'a réalisé.
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