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Je consulte mon notaire - 20 Janvier 2025

L'achat à terme : une solution innovante pour devenir propriétaire


L'achat à terme : une solution innovante pour devenir propriétaire

Dans un contexte où les emprunts traditionnels deviennent de plus en plus difficiles à obtenir, la vente à terme se présente comme une solution audacieuse et alternative. Ce mécanisme permet aux acquéreurs de financer l'achat d'un bien immobilier directement auprès du vendeur, sans passer par les circuits classiques de crédit.

L'achat à terme : une option d'acquisition

L'achat à terme est un contrat de vente particulier qui présente des similitudes avec le viager. Dans ce cadre, le vendeur cède son bien immobilier à un acheteur avec des modalités de paiement spécifiques pour une partie du prix. Le vendeur accorde ainsi une forme de crédit à l'acheteur. Un paiement initial est effectué lors de la signature du contrat (similaire au bouquet dans le viager) et par la suite, l'acheteur verse des paiements mensuels selon des modalités convenues au préalable dans le contrat de vente. Comme dans le viager, l'achat à terme peut être libre, donnant à l'acheteur l'accès immédiat au bien, ou occupé, où le vendeur continue d'occuper le logement jusqu'à une date déterminée dans le contrat. Cependant, les ressemblances s'arrêtent ici.
Contrairement au viager, l'achat à terme se distingue par sa nature de vente à crédit avec une durée déterminée, éliminant ainsi tout aspect d'incertitude. Le montant doit être payé dans tous les cas. L'acheteur est informé dès le début de la période de paiement, qui s'étend généralement de 10 à 15 ans. De plus, si le vendeur décède avant la fin des paiements, les mensualités restantes doivent être versées à ses héritiers.
Un autre point distinctif concerne la fiscalité : les paiements effectués par l'acheteur ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, ce qui les exempte de toute imposition.

Bien occupé En cas de vente à terme avec occupation, le prix de la propriété est impacté par les droits d'usage et d'habitation (DUH). Le montant de ces droits est déterminé par le notaire, selon un barème.

Les bénéfices des deux parties

L'achat à terme propose divers avantages pour le vendeur. En prédéterminant le prix de vente, le vendeur peut organiser ses finances à long terme en percevant des paiements échelonnés sur plusieurs années. Ce flux de revenu régulier, provenant des versements périodiques de l'acheteur, est particulièrement utile pour ceux souhaitant compléter leurs ressources à la retraite ou pour répondre à d'autres besoins financiers. De plus, l'achat à terme permet de vendre le bien à un prix potentiellement plus élevé qu'une vente classique. Si l'achat à terme est sous la forme occupée, le vendeur peut continuer à résider dans le bien, offrant une flexibilité considérable. Enfin, le contrat peut inclure une indexation des paiements basée sur l'indice du coût de la construction, offrant une protection contre l'inflation.
Pour l'acheteur, l'achat à terme offre également de nombreux avantages. Devenir propriétaire sans recourir à un prêt immobilier est possible, ce qui est idéal pour les personnes ayant une capacité d'emprunt limitée. Cette méthode d'acquisition peut aussi entraîner des économies substantielles, en évitant les frais d'assurance de prêt. De plus, l'acheteur a la possibilité de négocier les termes de la transaction, tels que le taux d'intérêt ou le plan de paiement, afin de les ajuster à sa situation financière personnelle, rendant ainsi l'achat plus accessible et sur mesure.

Les garanties de paiement dans la vente à terme

Pour protéger le vendeur contre les risques de non-paiement, le notaire peut intégrer diverses garanties lors de la signature de l'acte authentique. L'inclusion d'une clause résolutoire dans le contrat permet au vendeur d'annuler la vente et de reprendre possession de son bien immobilier en cas de défaut de paiement. Cette clause est souvent accompagnée d'un privilège de vendeur, qui est une garantie hypothécaire assurant le règlement du solde du prix. En outre, il est possible de prévoir la garantie d'une tierce personne, qui s'engage à honorer les paiements en cas de défaillance de l'acheteur.

EXEMPLE PRATIQUE
Vous vendez votre maison 200 000 €. Les frais afférents à l'acte sont d'environ 15 200 €.
Le coût total de l'opération s'élève à 215 200 €. 
Si votre acquéreur dispose d'un apport de 150 000 €, il lui reste à réunir 65 200 €. Pour le mettre à l'abri d'un éventuel refus de prêt, vous pouvez lui proposer une vente à terme dans l'hypothèse où vous n'avez pas un besoin immédiat de la somme totale.
Ainsi, on peut envisager le plan de financement suivant :
- le versement d'une partie du prix le jour de la vente soit 134 800 € c'est-à-dire (200 000 € - 65 200 €) ;
- et le solde 65 200 € payable mensuellement sur une durée de 5 ans, soit une mensualité de 1 086,66 €.

Répartition des charges Dans la vente à terme occupée, la répartition des charges s'effectue de la manière suivante. C'est l'acquéreur qui doit payer l'impôt foncier, assurer les dépenses de la copropriété et l'ensemble des gros travaux du logement. 
Quant au vendeur, il doit assumer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que l'entretien du bien et les menues réparations nécessaires à sa conservation. 

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