IMMOBILIER Accordez du " crédit " à vos projets !

Si l'envie d'acheter demeure intacte chez bien des Français, la question du financement suscite quelques interrogations… Avec la hausse des taux d'intérêt survenue depuis environ 24 mois, le coût du crédit est venu freiner les projets… Une situation en passe de se détendre avec les baisses de taux successives impulsées par la BCE (Banque centrale européenne). La dernière remonte au 18 septembre 2024 – avec un recul de 0,25 du point de base – et elle participe à la baisse des taux de crédit dans les banques. Nous voilà transportés dans un contexte qui invite désormais à réexaminer les projets immobiliers. Avec un emprunt moyen à 3,62 % selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les freins pour acquérir, faire construire, investir peuvent tomber !
 

Raison 1 : DES TAUX BAISSIERS !

Les porteurs de projet retrouvent le sourire depuis quelques mois… Après avoir fait grise mine en raison de la hausse rapide des taux d'intérêt, ils observent avec satisfaction le recul enregistré. En effet, le taux moyen se situe à 3,62 % alors qu'il culminait à 4,21 % en novembre 2023 (source Observatoire Crédit Logement/CSA).
De plus, les raisons d'afficher de l'optimisme pour contracter un crédit immobilier dans les mois à venir ne manquent pas. En effet, la BCE vient à nouveau d'abaisser son principal taux directeur de 0,25 % pour s'établir à 3,50 %. Logiquement, ce mouvement va se répercuter très prochainement dans les banques de détail qui vont servir aux emprunteurs des taux moins élevés.
Autre signal encourageant, un nouveau geste de la BCE pourrait accélérer la baisse des taux d'ici à la fin de l'année. À tel point que nombre de banquiers et courtiers estiment que des prêts sur 25 ans pourraient se négocier aux alentours de 3 % à fin 2024 ! À titre de comparaison, un courtier comme Meilleurtaux propose actuellement un taux moyen de 3,25 % sur cette durée aux meilleurs dossiers. Il convient de comparer les offres et de se référer à des sites pour obtenir une simulation de crédit en quelques clics.
 

Raison 2 : UNE PÉRIODE PRIVILÉGIÉE

De toute évidence, les planètes semblent bien alignées pour les emprunteurs. Non seulement ils profitent des faveurs de la BCE mais en plus ils peuvent compter sur la compétitivité des banques à l'aube de ce 4^e trimestre 2024.
En effet, la production de crédit enregistre un repli significatif. Sur 12 mois, le recul atteint -38,2 % sur la période de mai 2023 à avril 2024. Cependant, le point de retournement du marché des crédits immobiliers s'est opéré au printemps dernier avec une hausse de la production de 73.8 % de décembre 2023 à avril 2024. Si ce rebond s'avère encourageant, il ne permet pas de renouer avec les chiffres antérieurs à 2022…
Dans ce contexte, les banques se montrent offensives pour atteindre leurs objectifs commerciaux. Elles vont déployer un maximum d'actions en direction des particuliers pour grossir leur part de marché dans le crédit immobilier. En toute logique, les emprunteurs qui vont se positionner devraient profiter de conditions bonifiées d'ici à la fin de l'année…
 

Raison 3 : DES PRÊTS AIDÉS

Certes, les ménages qui veulent accéder à la propriété ne bénéficient pas d'un coût du crédit aussi avantageux qu'avant la période de hausse des taux. Néanmoins, ils peuvent profiter – sous conditions – de prêts complémentaires à titre d'amortisseur budgétaire…
À l'instar du PTZ (prêt à taux zéro) qui s'adresse aux primo accédants et permet de disposer d'une enveloppe financière à 0 %.
Pour en bénéficier, il faut envisager l'achat d'un logement achevé depuis plus de 5 ans nécessitant une rénovation énergétique – représentant au moins 25 % du coût total de l'opération – et situé en zone B2 ou C, territoires les plus ruraux. Par ailleurs, l'octroi du PTZ tient aussi compte des revenus. Selon le coût du projet et le nombre de personnes du foyer, le PTZ peut financer de 20 à 50 % du montant de l'acquisition.
Pour l'achat d'un logement neuf, le bien doit se situer dans les zones qui affichent une tension entre l'offre et la demande de logement, à savoir les zones A, Abis ou B1 qui correspondent aux agglomérations de plus de 500 000 habitants.
 

Raison 4 : DES DOSSIERS OPTIMISÉS

Certes, le taux d'intérêt doit être examiné avec attention, mais il faut prendre en compte le TAEG, le taux annuel effectif global. Il intègre divers frais liés à l'obtention du crédit, notamment :

• Le montant des intérêts servis par le banquier,
• Les frais de dossier appliqués par l'organisme de crédit,
• Le coût de l'assurance emprunteur,
• Les charges liées à la garantie avec un organisme de caution ou une hypothèque légale (anciennement Privilège de Prêteur de Deniers).

Dans sa proposition de plan de financement, le banquier ou courtier prend en compte ces différents paramètres pour établir une simulation bancaire.
De plus, il convient de faire jouer la concurrence au niveau de son assurance emprunteur couvrant les risques de décès, invalidité, perte d'emploi. Des simulateurs de crédit permettent de sélectionner le contrat correspondant le mieux à son profil, en fonction de l'âge, des risques de santé, de la situation professionnelle. Une souplesse dans le choix du contrat – autre que la formule groupe proposée par la banque – qui se retrouve à tout moment dans le processus de remboursement du prêt. En effet, la loi Lemoine de 2022 donne la possibilité de résilier son contrat à tout moment, à la condition de souscrire une offre équivalente.
Pensez enfin à soigner la qualité de votre dossier emprunteur. Elle repose sur une bonne gestion de ses comptes bancaires en évitant les découverts. Elle dépend aussi de l'apport personnel qui peut être mobilisé pour financer l'acquisition immobilière. Il représente idéalement 15 à 20 % du coût du projet et peut provenir de l'épargne constituée, d'une donation accordée, du fruit d'un bien cédé…