Par Marie-christine Ménoire, le 12 Juin 2018 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et les successions

Être propriétaire d'un bien c'est avoir le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre, de le donner, d'en user (en l'habitant) ou de le louer. Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété et répartir ses droits (usufruit et en nue-propriété) entre deux personnes. Me Gaït MARTIN-VEILHAN nous explique l'intérêt de la donation d'usufruit.

La personne qui dispose de l'usufruit a un droit de jouissance sur le bien. Elle peut l'habiter ou le donner en location, et percevoir les loyers.
En revanche, elle ne peut ni le vendre, ni le donner sans l'accord du nu-propriétaire. Fréquemment utilisée, la donation avec réserve d'usufruit par le donateur permet de transmettre un bien immobilier, tout en continuant à l'occuper ou le louer. À l'inverse, il est aussi possible de donner cet usufruit en conservant la nue-propriété. Le donateur va alors se priver de la jouissance du bien et de ses éventuels revenus pendant toute la durée de l'usufruit. Cet usufruit pourra s'éteindre au décès de l'usufruitier, mais il sera le plus souvent temporaire et limité dans le temps. Cette donation d'usufruit temporaire au profit d'un enfant peut présenter certains avantages, notamment fiscaux.

La donation d'usufruit temporaire à un enfant

Financer les études de ses enfants coûte cher, et il faut parfois continuer à les aider au début de leur vie active ou quand ils doivent faire face à des frais d'installation. La donation d'usufruit peut alors être une alternative. En effet, un enfant étudiant permet à ses parents de bénéficier d'une demi-part ou d'une part (à partir du 3e enfant), mais cela reste soumis au plafonnement du quotient familial.
De la même manière, le fait de verser une pension alimentaire à son enfant majeur, qui n'est plus rattaché fiscalement à ses parents, est plafonné quant au montant déductible pour le parent. Aussi, lorsque le « financement » d'un enfant dépasse le plafond de déductibilité de la pension alimentaire, il y aura tout intérêt à se tourner vers la donation temporaire d'usufruit pour des parents disposant de biens procurant des revenus (logement immobilier locatif, portefeuille d'action ou d'obligation…). Compte tenu de l'abattement sur les donations en ligne directe, celle-ci, dans la plupart des cas, ne génèrera pas de droit, la valeur de l'usufruit temporaire donné se calculant en fonction de la durée du démembrement. Par exemple, aujourd'hui l'abattement est de 100 000 euros par parent et par enfant. Un usufruit temporaire vaut 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par périodes de 10 ans. Aussi, pour être exonéré, il faut un bien en pleine propriété ne dépassant pas environ 430 000 euros.

À savoir

Pendant la durée de l'usufruit, l'enfant ne pourra ni vendre, ni donner le bien, ces droits appartenant exclusivement au(x) parent(s) nu(s)-propriétaire(s).
À l'arrivée du terme convenu, l'usufruit donné s'éteint, et le donateur va pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné, sans formalité particulière.
Bien entendu, cette donation d'usufruit doit être faite devant notaire par acte notarié, et être effectuée pour une durée d'au moins trois ans.

Des avantages fiscaux

Par ailleurs, la donation d'usufruit peut être intéressante fiscalement. Au regard de l'impôt sur le revenu tout d'abord, et en fonction du taux marginal d'imposition et des revenus, les revenus fonciers ou mobiliers du bien donné ne seront plus déclarés du chef des parents. Cette économie d'impôt pourra être supérieure à la déductibilité de la pension alimentaire. Quant à l'enfant, étudiant notamment, s'il n'a pas d'autres ressources, il sera généralement non imposable. Enfin, le bien donné va sortir temporairement du patrimoine du donateur, et ne sera plus soumis à l'IFI si tel était le cas ! Alors faites vos comptes ! Attention toutefois, car l'administration fiscale se réserve le droit de caractériser cette opération d'abus de droit, quand elle intervient entre parent et enfant. Il faut donc veiller à ce que l'objectif ne soit pas uniquement fiscal, et que le bénéficiaire ait réellement besoin de revenus ou de la disposition d'un bien.

 
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