Immonot, l'immobilier des notaires
Le notaire et la famille - 21 Octobre 2021

Vie à deux
Dites "oui" aux conseils du notaire


Vie à deux - Dites oui aux conseils du notaire

Pour bien des couples, l'achat immobilier arrive au rang des priorités au moment de fonder le foyer. Une sage décision qui nécessite cependant quelques précautions. Comme en témoigne Maître GIRARD qui exerce à Rennes, il faut prendre les bonnes dispositions afin de protéger l'époux ou le concubin. Les préconisations du notaire permettent de partir sur de bonnes bases !

Pourquoi diriez-vous qu'il est préférable de se marier avant d'acheter un bien immobilier ?

Le régime juridique des biens immobiliers du couple est plus protecteur dans le cadre du mariage que dans celui du concubinage ou du Pacs.
Sans contrat, les acquisitions immobilières des époux mariés sont soumises au régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts. Ces biens leur appartiennent en commun pour moitié chacun, même si leur financement provient de revenus inégaux des époux. Chacun reste seul propriétaire des biens qu'il possédait avant le mariage ou acquis par succession ou donation.
La résidence principale est protégée, l'accord des deux époux est requis pour la vendre. Impossible de mettre dehors, du jour au lendemain, celui qui n'a pas versé ou a versé moins d'argent pour l'acquérir !
Un contrat de mariage sur mesure est pertinent. Il est possible de stipuler dans un contrat de séparation de biens, par lequel les futurs époux seront seuls propriétaires de leurs acquisitions réciproques, que la résidence principale sera cependant un bien commun.
Le conjoint marié a de droit la qualité d'héritier de son conjoint décédé, ce qui lui permet de bénéficier d'un droit d'habitation viager sur le logement dont le couple est propriétaire ou encore de pouvoir rester y habiter au titre de « l'usufruit » en présence d'enfants issus des deux époux, sans payer de droits de succession.
La loi régit de plus le sort des biens immobiliers acquis par les époux mariés en cas de divorce.

À défaut de mariage, quelles solutions juridiques un couple peut-il envisager pour sécuriser son acquisition ?

La vie à deux, c'est aussi le concubinage ou le Pacs. Dans ce cas, « celui qui paie est propriétaire dans les proportions de son apport ».
C'est le régime de l'indivision. Des dispositions peuvent être mises en place lors de l'achat du bien. Pour les concubins, tant que tout se passe bien, pas de problème. Mais quand le couple va moins bien, les personnes se posent alors la question de savoir qui a payé quoi au cours de la vie commune. Les dépenses engagées par l'un pour améliorer le bien immobilier indivis seront peut-être réclamées à l'autre à la revente du bien, à la séparation ou par les héritiers en cas de décès. Cette question doit être résolue en amont pour éviter de batailler ultérieurement sur les comptes.
En concubinage, chacun n'est pas héritier de l'autre, sauf par testament et au prix du règlement de droits au taux de 60 % de la valeur du bien ! En cas de décès, le concubin risque de devoir partager la propriété du bien avec la famille du défunt, ce qu'il n'aurait peut-être pas souhaité. Acheter le bien sous la forme d'un démembrement croisé de propriété permet, en cas de décès de son concubin, de pouvoir rester y habiter sa vie durant sans payer de droits de succession et sans déshériter les enfants communs ou issus d'une précédente union. La convention de PACS est plus protectrice que le concubinage et peut être aménagée. Le contrat de PACS doit être rédigé avec précaution et être doublé d'un testament car le Pacs ne donne pas la qualité d'héritiers aux partenaires. Avec un testament, le partenaire peut hériter de la quote part du bien de l'autre et pourra ainsi continuer à vivre dans le bien du couple, en exonération de droits de succession et éviter ainsi l'indivision avec la famille du défunt.

Quelles précautions faut-il prendre si l'un des deux concubins détient déjà un patrimoine ?

Le concubin qui possède déjà un patrimoine en restera seul propriétaire et son concubin n'aura aucun droit sur ce bien. Si possible, il est préférable de ne pas en faire sa résidence principale et veiller à acquérir un autre bien dans lequel l'autre concubin pourra rester vivre en cas de séparation ou de décès.
Par exemple, si l'un des concubins est propriétaire du terrain sur lequel le couple fera construire sa maison, ce bien restera la propriété du premier qui ne sera redevable que d'une indemnité à l'autre ! Dans le mariage, il est possible de stipuler dans le contrat de type séparatif que ce bien sera un bien commun, à l'exception de tous les autres.

  • • « CONSTRUISEZ AUSSI VOTRE VIE À DEUX SUR DE BONNES BASES JURIDIQUES »

À quel moment conseillez-vous de rencontrer le notaire pour envisager toutes les options ?

Dès que l'on projette de faire une acquisition immobilière. La vie à deux consiste, non pas « à résoudre à deux des problèmes que l'on n'aurait jamais eus seul » mais bien au contraire à construire l'avenir posément selon les projets de vie du couple. Il est nécessaire de se poser les bonnes questions « en amont », auprès de votre notaire qui, en tant que professionnel du droit de la famille, du patrimoine et de l'immobilier, vous conseillera et vous donnera les outils vous permettant de vous prémunir de façon efficace en anticipant. Cela vous permettra ainsi de bâtir de façon éclairée les bonnes fondations de votre patrimoine futur, dans un cadre juridique protecteur, adapté à votre situation personnelle, afin de vous permettre de vous concentrer sereinement sur votre projet de vie.

Propos recueillis le 15/10/2021

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