Acheter à deux : quel statut choisir pour votre projet immobilier ?

Quel cadre juridique préconisez-vous pour acheter à deux ? Dans quelle situation vaut-il mieux signer un contrat de mariage ? Comment organiser la transmission de son patrimoine ?

Me Julien COPPENS :  Acheter un bien immobilier à deux est un excellent projet, mais il n'existe pas de réponse unique. 
Le " meilleur " cadre juridique dépend entièrement de votre situation de couple (mariés, pacsés, concubins) et de vos objectifs à long terme (protection du conjoint, transmission aux enfants, séparation des patrimoines). Voici les trois grands cadres juridiques disponibles, avec leurs avantages et leurs limites.

L'indivision : simple, mais risqué 
C'est le régime par défaut si vous achetez à deux sans démarche particulière, que vous soyez concubins, pacsés ou mariés sous la séparation de biens. Chacun est propriétaire d'une quote-part du bien (50/50, 70/30, etc.) en fonction de son apport ou de son financement.

• Avantages : simple et rapide lors de l'achat. Reflète fidèlement la réalité financière de chacun (si l'un paie plus, il possède une part plus grande).
• Inconvénients : L'unanimité est souvent requise pour les grandes décisions (vente, gros travaux). Selon le Code civil, " nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ". 

Si l'un veut vendre, l'autre doit racheter sa part ou accepter de vendre le bien. En cas de décès chez les concubins, la part du défunt va à ses héritiers (enfants, parents), pas au survivant et la facture fiscale est plus importante en cas de rachat de part lors d'une séparation.

La Société Civile Immobilière : Le plus modulable
Vous créez une société qui achète le bien. Vous et votre partenaire ne possédez pas directement la maison, mais des parts sociales de cette société.

• Avantages : gestion sur-mesure grâce aux statuts, on peut par exemple être gérant majoritaire avec moins de parts. Évite le blocage de l'indivision et est un outil de transmission puissant (démembrement de propriété).
• Inconvénients : formalités de création lourdes et coûteuses (rédaction des statuts, frais d'immatriculation) et gestion administrative annuelle obligatoire (comptabilité, assemblée générale). Nous vous conseillons toutefois de ne pas utiliser cette technique pour l'achat de votre résidence principale.

Quel est le régime matrimonial le plus protecteur pour les couples mariés ?

Me Céline DACOSTA : Si vous êtes mariés (ou prévoyez de le faire), votre contrat de mariage dicte la propriété du bien. Il existe deux grands régimes matrimoniaux : 

• La communauté réduite aux acquêts (régime légal par défaut) : le bien acheté pendant le mariage appartient à 50/50 aux deux époux, même si l'un a payé plus que l'autre (sauf clause de remploi).
• La séparation de biens : fonctionne comme l'indivision. Ce qui est à vous est à vous. Idéal si l'un des deux exerce une profession indépendante à risques.

Deux autres régimes spécifiques peuvent correspondre à certaines situations :

• La communauté universelle : tout le patrimoine est mis en commun. Souvent associé à une clause d'attribution intégrale au survivant : au premier décès, le conjoint survivant devient seul propriétaire de tout, sans droits de succession.
• la participation aux acquêts : le régime fonctionne comme une séparation de biens durant la vie matrimoniale, et les modalités liquidatives permettent une compensation entre les patrimoines des époux à la liquidation (par divorce et décès).

    Veuillez noter que la séparation de biens présente beaucoup d'avantages pour les familles recomposées ainsi que pour les chefs d'entreprise.

Comment organiser la transmission de son patrimoine ?

Me Pauline MONBORGNE : Organiser la transmission de son patrimoine est le meilleur moyen de protéger ses proches, d'éviter les tensions familiales au moment du décès et, très souvent, de réduire une facture fiscale qui peut s'avérer lourde.
La transmission s'organise autour de deux grands leviers : anticiper de son vivant et organiser pour son décès.

Anticiper de son vivant : 
Transmettre une partie de son patrimoine de son vivant permet souvent de bénéficier d'abattements fiscaux qui se renouvellent tous les 15 ans.

• Les donations (immobilier ou sommes d'argent) L'abattement parent-enfant : Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer aucun droit de donation. Un couple peut donc transmettre 200 000 € par enfant en totale franchise d'impôt. 
• Le don familial de sommes d'argent : si vous avez moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur, vous pouvez ajouter 31 865 € supplémentaires tous les 15 ans, exonérés de droits. Vous pouvez même accentuer les bénéfices de la transmission par donation grâce à la technique du démembrement de propriété. Vous donnez la nue-propriété d'un bien à vos enfants, mais vous en conservez l'usufruit (le droit de l'habiter ou d'en percevoir les loyers). L'avantage fiscal : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (qui dépend de votre âge).

Au moment du décès, l'usufruit s'éteint. Vos enfants deviennent pleinement propriétaires du bien automatiquement, sans aucune taxe ni formalité supplémentaire.

Comment organiser son décès pour à la fois protéger ses proches et répartir son patrimoine ?

Me Anne-Sophie CHADES :  Si vous préférez garder le contrôle total de vos biens, deux outils :
L'assurance-vie : le " hors succession "
L'assurance-vie est un outil de transmission intéressant sur le plan fiscal :

• Fiscalité avant 70 ans : vous pouvez transmettre jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire désigné (qu'il soit de votre famille ou non) sans aucun droit de succession.
• Fiscalité après 70 ans : l'abattement tombe à 30 500 € global (pour l'ensemble des bénéficiaires), mais les intérêts générés par ces sommes restent totalement exonérés.

Attention, il n'est pas possible d'utiliser l'assurance-vie pour déshériter ses enfants. Cela reste un outil de transmission qui doit être combiné avec d'autres techniques et qui ne peut donc inclure l'intégralité de vos économies.

Le testament
Le testament permet de déroger aux règles légales de répartition, dans la limite de la loi. N'hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour évoquer ce sujet.
Attention au piège du concubinage : si vous vivez en union libre (sans Pacs ni mariage), votre conjoint est considéré comme un tiers par l'administration fiscale soumis aux droits de succession à hauteur de 60 % de ce que vous lui laissez.

Que conseillez-vous pour protéger le conjoint survivant ?

Me Anne-Sophie CHADES : cette question est vaste et dépend de votre statut (mariés, partenaires, concubins…). Elle nécessite surtout de prendre conseil auprès de votre notaire qui saura s'adapter à votre situation.
Vous trouverez ci-dessous pour exemple un tableau comparant deux situations suivant votre statut.

Propos recueillis en juin 2026 

Quel outil pour quel couple ?