Érosion côtière : comment acheter en toute sécurité sur le Bassin d'Arcachon ?

Comment se traduit concrètement le recul du trait de côte sur le Bassin d'Arcachon ?

Joël MOREAU : Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, c'est une réalité juridique opposable. Il faut bien distinguer trois phénomènes souvent confondus : l'érosion — le recul durable du rivage — la submersion marine — temporaire — et l'avancée dunaire. La singularité du Bassin, c'est qu'on les subit tous les trois simultanément : érosion sur la façade océanique, submersion au fond du bassin, avancée dunaire au sud avec la Dune du Pilat.
La Gironde figure parmi les cinq départements français dont plus de 50 % des côtes sont en recul. Lège-Cap-Ferret est la commune la plus médiatisée, mais tout le pourtour est concerné : Arcachon, La Teste-de-Buch, Arès, Andernos, Gujan-Mestras… La Chambre régionale des comptes a estimé en 2023 le coût des dommages à 652 millions d'euros à l'horizon 2045 sur la seule commune de Lège-Cap-Ferret, avec des reculs ponctuels déjà constatés allant jusqu'à 40 mètres lors des dernières tempêtes. 
Et rappelons-le : les collectivités n'ont aucune obligation légale de protéger les propriétés privées riveraines de la mer.

Pourquoi ce paramètre doit-il désormais être intégré dans toute prospection immobilière ?

Joël MOREAU : Quatre raisons. D'abord, toutes les communes du pourtour du Bassin figurent sur la liste préfectorale du décret de 2022 et doivent adapter leur urbanisme. Ensuite, le PLU devra délimiter deux zones : 0-30 ans, où l'on ne peut quasiment plus construire, et 30-100 ans, où une démolition aux frais du propriétaire peut être prononcée. Troisièmement, une méthode d'évaluation spécifique s'impose désormais pour les biens exposés, intégrant une décote calculée selon la durée de vie résiduelle du bien.
Mais la raison la plus déterminante en pratique, c'est l'effet immédiat du porter à connaissance préfectoral diffusé par la DDTM 33 en juillet 2025 : dès sa transmission à la mairie, celle-ci doit refuser toute autorisation d'urbanisme en zone d'aléa fort, sous peine de retrait par le préfet. Ce n'est pas théorique : j'ai été personnellement confronté à des permis délivrés puis retirés par le préfet. Cela change radicalement la donne pour le notariat.

Quels dispositifs permettent à l'acquéreur de s'y retrouver sur le bassin ?

Joël MOREAU : L'acquéreur dispose de plusieurs outils. Le PPRL - Plan de prévention des risques littoraux - reste le socle : c'est une servitude annexée au PLU. Sur Lège-Cap-Ferret, la révision en cours va modifier substantiellement le zonage, avec un recul retenu de 60 mètres sur la frange interne, plus une bande de sécurité de 10 mètres pour événement majeur. La loi Climat et Résilience a créé en complément deux outils spécifiques : le DPRTC - droit de préemption pour l'adaptation au recul du trait de côte - qui permet aux communes d'acquérir les biens en zone 0-30 ans, et le BRAEC - bail réel d'adaptation à l'érosion côtière - d'une durée de 12 à 99 ans, résilié de plein droit si la sécurité des personnes ne peut plus être assurée.
Enfin, l'État des risques intègre depuis le 1er janvier 2023 l'information sur l'exposition au recul du trait de côte aux horizons 30 et 100 ans. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, pas seulement à la signature du compromis. Une omission, et le délai de rétractation ne court qu'à compter de la communication effective du document. C'est une source de contentieux qu'il faut absolument prévenir.

Quelles sont les obligations d'information du vendeur ?

Joël MOREAU : Elles sont multiples, cumulatives et trop souvent sous-estimées. Dès le stade de l'annonce, une mention doit indiquer comment accéder à l'État des risques. Celui-ci doit ensuite identifier le bien, rappeler le zonage, l'horizon temporel et les prescriptions applicables. À cela s'ajoute une obligation sanctionnée par la nullité : toute promesse, vente ou location portant sur des constructions exposées doit le mentionner expressément. Le 120e Congrès des notaires de 2024 recommande sans ambiguïté de ne pas se borner à reproduire les articles du Code, mais de détailler précisément les prescriptions applicables au bien.
En pratique, nous demandons systématiquement au vendeur un relevé de sinistralité délivré par son assureur. C'est une diligence qui dépasse la stricte lettre du texte, mais qui est devenue indispensable sur le Bassin. Autre point capital : l'obligation est continue jusqu'à l'acte authentique. Si un nouveau PPRL est approuvé entre le compromis et l'acte définitif, vendeur et notaire doivent actualiser les informations, sous peine d'exposer le vendeur à la résolution de la vente ou à une diminution du prix.

Quel est concrètement le rôle du notaire au moment de la rédaction du compromis ?

Joël MOREAU :  C'est précisément dans cet environnement mouvant que notre rôle prend toute sa dimension. Au-delà du contrôle classique du dossier de diagnostics, trois vérifications s'imposent. Vérifier la situation exacte de la parcelle au regard du PPRL en vigueur mais aussi du projet de révision, car le porter à connaissance est déjà opposable. Anticiper le DPRTC en intégrant une condition suspensive de purge. Et surtout — vrai changement de paradigme — conseiller sur les conditions suspensives lorsque le projet intègre une construction.
Je recommande systématiquement à mes clients une condition suspensive d'obtention de l'autorisation d'urbanisme — mais elle doit viser l'obtention, la purge des recours des tiers, ET la purge du retrait préfectoral. Ces deux délais courent en parallèle mais ne se confondent pas : un permis définitif vis-à-vis des tiers peut encore faire l'objet d'un retrait préfectoral dans les trois mois. La rédaction classique de la condition suspensive est devenue insuffisante.

Malgré ces enjeux, le Bassin d'Arcachon reste-t-il un bon placement patrimonial ?

Joël MOREAU : Absolument. L'érosion littorale ne disqualifie pas le Bassin comme territoire d'investissement. La rareté foncière est mécaniquement accrue par les nouvelles contraintes. 
Les fondamentaux structurels demeurent : qualité de vie, proximité de Bordeaux, image patrimoniale, classement Natura 2000. Les ouvrages de défense existants — digue Bartherotte, perrés d'Arcachon et du Moulleau — tempèrent le phénomène. Et les stratégies locales portées par le SIBA offrent un horizon d'usage qui dépasse largement la durée de détention moyenne d'un bien immobilier.
On observe même un effet paradoxal : certains biens d'exception situés en zone d'aléa fort, ayant fait l'objet de rénovations complètes avant l'entrée en vigueur du zonage, bénéficient d'une rareté absolue. L'offre se ferme pour les biens voisins, la demande reste forte pour ce type de produit. À court et moyen terme, cela peut soutenir leur valeur, malgré la perspective d'une démolition à très long terme. Mais en tout état de cause, le rôle du notaire n'a jamais été aussi central : non pour dissuader, mais pour éclairer, sécuriser et adapter les instruments juridiques à la singularité de ce littoral exceptionnel.

Propos recueillis en juin 2026