Le droit de préférence du locataire commercial

Quelles sont les modalités d'information du locataire ?

Audrey DUBO : le texte prévoit que cette notification au locataire doit être effectuée dès que le propriétaire envisage la vente du local commercial, avant même d'avoir trouvé un acquéreur. Le prix et les conditions de la vente, comme les modalités de paiement ou les charges imposées à l'acquéreur, doivent figurer dans la lettre adressée au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en main propre ou notifiée par un commissaire de justice. Pour être valable, elle doit également reproduire les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L.145-46-1 du Code de commerce et être effectuée selon les formes visées dans ledit article. À défaut d'avoir informé le locataire préalablement à la mise en vente du local, la promesse ou le compromis de vente pourront être signés sous la condition suspensive de non préemption du locataire. Une offre de vente, reprenant le prix et les conditions stipulés dans l'avant contrat, devra être adressée au locataire. Dans cette hypothèse et s'agissant de la première notification visée par l'alinéa 1er de l'article visé, la rémunération de l'intermédiaire qui aurait négocié la vente ne sera pas due par le locataire.
L'alinéa 3 de l'article L.145-46-1 dispose également que si la vente devait intervenir à " des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire (…) ces conditions et prix ".  Quel que soit le délai écoulé entre la première notification faite au locataire et la mise en vente du local, le vendeur devra s'interroger sur la nécessité de procéder ou non à cette purge subsidiaire (nouvelle notification). Si le locataire a renoncé à la première offre, il n'est pas déchu de son droit de préférence si les conditions de la vente sont différentes.

Qui est le bénéficiaire du droit de préférence ?

Audrey DUBO : ce droit de préférence n'est ouvert au locataire qu'à l'occasion de la vente du local commercial. Il ne s'applique pas en cas de donation, d'apport à société, d'échange ou de partage, sous réserve de fraude aux droits du locataire. Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit être titulaire d'un bail relevant du statut des baux commerciaux,  bail qui doit être en cours au moment où la vente est envisagée (même en tacite prolongation). Par conséquent, sont notamment exclus les locataires titulaires d'un bail dérogatoire ou d'une convention d'occupation précaire. Il faut également que le local soit utilisé à un usage commercial ou artisanal, ainsi que cela résulte de la clause de destination du bail, de l'activité que le locataire est autorisé à exercer dans le local. Ainsi, alors même que le bailleur et le locataire auraient soumis au statut des baux commerciaux une activité relevant des baux professionnels, le droit de préférence ne pourrait profiter au preneur en place.
Dans le cas où, entre la première notification et le projet de vente, le locataire n'est plus le même suite à une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, seule une vente à des conditions plus avantageuses ouvrira un droit de préférence au nouveau locataire en place. Le changement de locataire par suite d'une cession du fonds de commerce ou du droit au bail entre la signature du compromis ou de la promesse de vente et celle de l'acte de vente définitif est sans incidence sur le droit de préférence, la purge effectuée par le propriétaire étant opposable au nouveau preneur.
Par exception, et ainsi que le prévoit l'article L.145-46-1 alinéa 6, si la cession est consentie aux ascendants, descendants ou conjoint du bailleur, le droit de préférence du locataire ne trouvera pas à s'appliquer. La solution serait différente si la vente était consentie à une société dont les associés sont les enfants ou le conjoint du bailleur.
 La question de l'application du texte à l'occasion d'une vente au profit de deux acquéreurs dont un seul a un lien de parenté ou d'alliance avec le bailleur n'est pas tranchée à ce jour.

Quels sont les locaux concernés par ce droit de préférence ?

Audrey DUBO : le 6^e alinéa de l'article L.145-46-1 prévoit quelques exceptions au droit de préférence légal du locataire commercial. Ce droit " n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ". Sont donc dispensés de l'obligation de purger le droit de préférence du locataire les propriétaires bailleurs qui cèdent des locaux situés dans un ensemble commercial.
En pratique, il s'agit des cessions de locaux situés dans des centres commerciaux ou galeries marchandes. Ne sont pas soumises au droit de préférence les ventes de plusieurs locaux commerciaux distincts au profit d'un acquéreur unique. Est également exclue de ce droit de préférence, la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux : l'expression plurielle " des locaux commerciaux " ne pouvant s'interpréter comme exigeant qu'il y ait plusieurs locaux commerciaux, ainsi confirmé par une réponse ministérielle et un arrêt de la Cour de cassation. Il suffit que l'immeuble ne soit que partiellement donné à bail commercial pour que le droit de préférence du locataire soit exclu. En revanche, dans le cas d'une cession d'un immeuble mixte, dont une partie est à usage commercial et une partie à usage d'habitation, et qui serait loué à une même personne en vertu d'un bail commercial, le droit de préférence trouvera à s'appliquer.

Quelles sont les modalités de réponse du locataire ?

Audrey DUBO : le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de la notification faite par son propriétaire bailleur pour accepter d'acquérir le bien dont il est locataire ou renoncer à l'offre de vente, son silence valant renonciation. Si aucune forme n'est prescrite par le texte pour la réponse que le locataire doit apporter au propriétaire-bailleur, il est préférable qu'il ait recours, à minima, à la lettre recommandée avec accusé de réception. Qu'il s'agisse d'une notification adressée en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L.145-46-1 ou d'une notification subsidiaire visée par le troisième alinéa de cet article. Seul le locataire en place peut valablement répondre au bailleur et acquérir le local.
Aucune substitution de bénéficiaire n'est admise, même au profit d'une société dont le locataire serait gérant ou associé unique. De même si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient et ne bénéficie individuellement à un associé ou dirigeant. La réponse du locataire doit être sans équivoque de son intention d'acquérir le bien aux conditions et prix proposés. Il peut toutefois assortir sa réponse de son intention de recourir à un prêt pour le financement de l'acquisition. Le délai pour signer l'acte de vente passant de deux à quatre mois dans cette hypothèse, délai qui se calcule à compter de l'envoi de sa réponse par le preneur au propriétaire bailleur.  
À défaut d'avoir signé l'acte de vente dans le délai prévu par le Code de commerce, le texte prévoit que l'offre est sans effet, le locataire est déchu de son droit d'acquérir et le bailleur peut valablement céder le local à un tiers. Le bail en cours se poursuivra avec le nouveau bailleur devenu propriétaire aux même charges et conditions. La transmission du bail au profit du nouveau propriétaire sera notifiée au preneur pour l'informer du changement de propriétaire des murs.

Propos recueillis le 16/01/2025