Gestion locative de votre bien : prenez les bonnes mesures !

Les nouvelles réglementations ont-elles un impact sur les loyers ?

Me Sudre : Oui, l'encadrement des loyers spécifique à la ville de Bordeaux depuis 2022 avec 4 secteurs différents impacte le loyer. Après congé d'un locataire, le propriétaire est surpris d'apprendre que le loyer à fixer peut être inférieur en application de la réglementation. Par ailleurs, comme Bordeaux Métropole se situe en  zone tendue, le bailleur doit appliquer le même loyer entre deux locataires sauf variation de l'IRL. Cette disposition s'applique déjà depuis 2017.

L'offre locative diminue-t-elle à cause de ces nouvelles règles ?

Me Sudre : Tout à fait. Nous constatons que le nombre d'annonces locatives a chuté de 60 % en 5 ans. De plus, les nouvelles contraintes énergétiques poussent certains propriétaires à retirer leurs biens du marché : 39 % des logements destinés à la location étaient inlouables dès 2021 à cause des normes énergétiques.
Responsable du service gestion-location  : Ces chiffres illustrent comment les nouvelles réglementations, bien que visant à améliorer la qualité des logements et protéger les locataires, contribuent à une tension accrue sur le marché locatif. C'est ce que nous constatons sur Bordeaux et la Métropole.

Pourquoi la demande locative augmente-t-elle alors ?

Me Sudre : Plusieurs facteurs l'expliquent. Le marché locatif est directement lié à la crise de l'immobilier, car les ventes dans l'ancien ont reculé de plus de 30 % depuis la fin 2022. Moins de ventes, donc moins de mutations et le marché locatif est impacté, les locataires restent plus longtemps. De plus l'arrêt total du marché du neuf réduit le nombre de logements mis en location et notamment l'arrêt du dispositif PINEL. En même temps, nous assistons à une augmentation de la population et une baisse de la taille des foyers : il y a de plus en plus de mono occupation donc un besoin accru de logements.

Quelles sont les conséquences pour les locataires et les propriétaires ?

Me Sudre : Voici les impacts pour chaque profil.

• Pour les locataires : ils ont plus de mal à trouver un logement et doivent parfois accepter de changer de secteur et de s'éloigner de leur premier cercle de recherche. De plus, les propriétaires exigent désormais des garanties financières plus strictes eu égard à la difficulté de pouvoir expulser un locataire qui ne paie pas son loyer.
• Pour les propriétaires : la qualité du logement devient primordiale, un écart se creuse entre ceux qui ont un bon DPE et ceux classés F et G

Que conseillez-vous aux propriétaires face à ces nouvelles réglementations ?

Me Sudre : Il est essentiel d'anticiper les évolutions légales. Je recommande de :

1. Vérifier la conformité énergétique de leur bien et, si nécessaire, prévoir des travaux pour éviter une interdiction de location.
2. Se renseigner sur les aides financières disponibles, comme MaPrimeRénov', pour alléger le coût des rénovations.
3. Adapter leur stratégie locative : privilégier des baux meublés, des locations longue durée ou passer par une SCI pour optimiser la fiscalité.

Pensez-vous que ces mesures vont encore évoluer ?

Me Sudre : Oui, nous assistons à un durcissement progressif des règles, notamment en matière de performance énergétique. D'ici 2034, les logements classés E ne pourront plus être loués. Il est donc impératif pour les bailleurs d'anticiper ces changements dès maintenant.

Face aux nouvelles règles, comment un notaire peut-il aider un propriétaire bailleur ?

Me Sudre : Mon rôle est d'assurer la sécurité juridique des contrats, de conseiller sur la fiscalité et d'anticiper les évolutions réglementaires. Par exemple, je vérifie que les baux respectent l'encadrement des loyers et que les diagnostics immobiliers sont conformes. Je peux aussi aider à optimiser la rentabilité du bien en choisissant la meilleure structure juridique et fiscale. Le bail signé devant notaire a une force exécutoire qui permettra de gagner du temps en cas de poursuite vis-à-vis d'un locataire défaillant.   

L'encadrement des loyers et le permis de louer compliquent la mise en location. Que peut faire un notaire ?

Me Sudre : Effectivement, ces contraintes peuvent décourager certains propriétaires. Je peux notamment :

• Rédiger des baux conformes aux règles locales, en intégrant les plafonds de loyers.
• Accompagner les bailleurs dans leurs démarches administratives, notamment pour obtenir un permis de louer.
• Guider le copropriétaire vis-à-vis de son syndic pour mettre en place des travaux énergétiques.
• Anticiper d'éventuels refus en vérifiant que le logement respecte bien les critères imposés par la mairie.

Avec l'interdiction des passoires thermiques, que conseillez-vous aux propriétaires ?

Responsable du service gestion-location  : La réglementation devient de plus en plus stricte. Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et ceux classés F seront interdits en 2028. Je recommande de faire un diagnostic énergétique dès maintenant et d'anticiper les travaux nécessaires.

La fiscalité locative est complexe. Comment le notaire peut-il aider à l'optimiser ?

Me Sudre : Il y a plusieurs stratégies :

• Choisir le bon régime fiscal : micro-foncier, réel, location meublée (LMNP), SCI, SARL DE FAMILLE… Chaque option a ses avantages et inconvénients.
• Utiliser le déficit foncier : Si des travaux sont nécessaires, on peut les déduire des revenus locatifs et réduire l'impôt.
• Optimiser la transmission du patrimoine : En cas de donation ou de succession, nous pouvons mettre en place des montages adaptés pour minimiser les droits à payer.

En cas de conflit avec un locataire, le notaire peut-il intervenir ?

Me Sudre : Oui, bien sûr ! Nous pouvons agir en médiation pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse. Nous conseillons également sur les garanties à exiger pour limiter les risques : caution solide, assurance loyers impayés… et bien sûr la force exécutoire du bail notarié.

Pouvez-vous nous expliquer ce que vous devez vérifier avant de mettre à louer un bien aujourd'hui ?

Responsable du service gestion-location : Nous devons effectuer une étude du bien avant de le mettre en location :

• Les diagnostics sont-ils toujours valides ? Selon la date de construction, certains diagnostics sont obligatoires.
• Pour calculer l'encadrement des loyers pratiqués sur Bordeaux, nous devons calculer selon la surface habitable de la loi Boutin, le secteur, s'il s'agit d'un meublé ou un logement nu et l'époque de construction.
• Nous devons respecter l'historique des loyers : nous ne pouvons pas augmenter un loyer comme bon nous semble. Si nous le faisons, cela doit être justifié et être conforme à la règlementation.

Prenons en exemple un loyer sur Bordeaux à 820 €. Le locataire adresse son congé pour fin juin. Sachant que l'arrêté préfectoral qui fixe les loyers est connu pour mi juillet, le propriétaire doit attendre pour connaître son futur loyer avant de faire une annonce. Ensuite, si le logement est situé dans un secteur exigeant un permis de louer, nous devons envoyer un CERFA à la Mairie qui a un mois pour répondre et demande le plus souvent une visite. Dans certains cas, l'arrêté préfectoral détermine un loyer inférieur soit 710 euros. Le propriétaire subit donc une baisse de 90 € par rapport à son dernier loyer.
Autre hypothèse plus rare, nous prenons le cas où le dernier loyer est à 450 €. L'arrêté préfectoral  permettrait de faire un loyer à 520 €. Cependant, en application du dispositif de la zone tendue, nous sommes tenus de respecter l'historique du loyer qui restera donc à 450 €. C'est très frustrant pour un propriétaire de ne pas pouvoir augmenter le loyer, voire de proposer un loyer à la baisse alors qu'il a des charges qui augmentent : taxe foncière, fiscalité, charges de syndic…
Cela peut être dissuasif et certains de nos propriétaires, en voyant leur loyer baisser, préfèrent vendre le bien et donc le retirer du marché locatif.

Un dernier conseil pour les propriétaires ?

Me Sudre : Ne laissez pas les réglementations vous décourager. Avec un bon accompagnement, il est possible de transformer ces contraintes en opportunités et de faire de la location un investissement rentable et sécurisé.
Responsable du service gestion-location  : Cela devient de plus en plus compliqué et être accompagné par un professionnel s'avère indispensable.

Propos recueillis le 17/02/2025