La SCI : un précieux outil de gestion du patrimoine

Une SCI est une société civile immobilière ayant pour but d'acquérir des biens et droits immobiliers et de gérer le patrimoine immobilier constitué par les biens acquis. C'est une structure juridique constituée par au moins deux personnes qui se trouvent associées de la société, ayant une personnalité morale distincte de celle de ses associés. Cette structure présente de nombreux avantages patrimoniaux et peut s'avérer utile dans plusieurs cas de figure. Me PANSARD, notaire à LA MEZIERE (35), nous en dévoile tous les aspects.
Quels avantages voyez-vous dans la SCI pour gérer un patrimoine immobilier ?
Il y a deux principaux avantages à la création d'une SCI :
- La SCI permet à des personnes de s'associer pour investir même si elles ont des capacités d'investissement limitées. S'associer leur permet d'acquérir un bien à plusieurs, qu'elles n'auraient pas pu acquérir seules. Il y a également des personnes aux intérêts personnels divergents mais ayant un intérêt financier commun. Créer une SCI permet, avec des statuts adaptés, de réglementer les rapports entre associés et éviter les blocages d'une indivision lorsque des décisions doivent être prises (vendre un bien immobilier…) qui, sans SCI, requiert l'unanimité des propriétaires.
- La SCI est un très bon outil de transmission patrimoniale. Il est parfois plus aisé de transmettre des parts de SCI à ses enfants que de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Si l'on ne possède qu'un seul bien immobilier et que l'on souhaite le transmettre à ses enfants de son vivant afin de réduire les droits de mutation, et que l'on souhaite le vendre par la suite, il faudra l'accord de l'ensemble des propriétaires (parents donateurs et enfants donataires). Alors que si le bien est détenu par une SCI et que l'on transmet des parts sociales, il sera possible de prévoir que seuls les parents pourront prendre la décision de vendre. Leur seule obligation sera d'en informer l'ensemble des associés (notamment les enfants). Si l'on possède au contraire plusieurs biens immobiliers et que l'on souhaite transmettre de son vivant une partie de son patrimoine aux enfants, sans pour autant transmettre uniquement un bien déterminé, il peut être plus aisé de transmettre des parts de société, qui elle-même détient un ensemble de biens immobiliers.
Pouvez-vous nous donner des cas où la SCI se justifie parfaitement ?
- Lorsque l'on acquiert des murs pour l'exercice de sa profession. Il est tout à fait possible d'acquérir à titre personnel un bien immobilier pour cela, mais il est recommandé de constituer une SCI pour son acquisition. Si une personne décède alors qu'elle exerçait toujours une activité professionnelle au sein de ses locaux, les décisions de gestion, d'administration et de disposition de ceux-ci ne pourront parfois être prises qu'une fois la succession réglée. Et il est des cas où les décisions d'entreprises doivent être prises rapidement
- Pour compartimenter la vie professionnelle de la vie personnelle. Si une personne détient avec son époux ou son épouse des locaux professionnels pour l'exercice de son activité, un divorce pourrait mettre en péril la stabilité professionnelle de l'un des membres du couple. Il est même possible de créer une SCI avec son conjoint pour l'acquisition de murs professionnels, mais une rédaction adaptée des statuts permettra à la personne du couple dont c'est l'outil de travail de prendre seule les décisions relatives à ce bien, sans que l'autre ne puisse s'y opposer. Ce dernier ne sera pas pour autant lésé puisqu'il sera titulaire de parts sociales dont la valeur lui restera acquise
- Pour les familles recomposées souhaitant acquérir un bien immobilier et notamment leur résidence principale. Prenons l'exemple d'un couple qui acquiert son logement, à concurrence de moitié chacun. Si l'un d'entre eux décède, l'autre reste propriétaire de sa moitié indivise du bien, mais est également en indivision sur l'autre moitié, avec les enfants de son compagnon décédé. Il a donc tout intérêt à bien s'entendre avec les enfants du défunt, voire avec l'ex-partenaire de son compagnon décédé, parent desdits enfants, s'ils sont mineurs…
- Pour gérer un bien immobilier appartenant à une grande famille. Il est des cas où un couple fait l'acquisition d'un bien qui est transmis à leurs enfants par suite de leur décès, qui ont eux-mêmes des enfants. Arrivé à la troisième génération, il est des cas où les cousins ne se connaissent pas tous et peuvent vivre à des endroits très différents, voire même à l'étranger. Prendre des décisions à plusieurs peut s'avérer difficile car tout le monde ne se sent pas forcément concerné au même degré, n'a pas forcément les mêmes moyens lorsque des travaux doivent être entrepris et cela peut mener à des situations de blocage. Créer une SCI permettait de maintenir le bien au sein de la famille tout en donnant les pouvoirs de direction et de gestion à un ou deux membres de la famille impliqués dans la conservation de ce bien. Les autres étant juste informés des éléments importants qui sont intervenus en cours de la vie sociale. Si ce bien est loué, le ou les gestionnaires désignés de la société se chargent de verser la quote-part de loyer revenant à chacun des associés, sous déduction des charges liées à la détention de ce bien. Si ce bien n'est pas loué, le gérant peut également organiser un calendrier permettant à chacun de profiter de ce bien de famille. Attention toutefois si les associés d'une SCI souhaitent louer ce bien en meublé, lorsqu'ils ne l'occupent pas, car dans ce cas, la fiscalité serait tout autre. Louer un bien immobilier en meublé par une société a pour effet d'assujettir la SCI à l'impôt sur les sociétés et non plus à l'impôt sur le revenu
- Pour des raisons fiscales. L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés peut également être un souhait afin de réduire la pression fiscale au titre de l'impôt sur le revenu. Si une personne est lourdement taxée au titre de ses revenus d'activité, elle pourrait préférer l'impôt sur les sociétés et être taxée à 25 % au titre des revenus dégagés par les biens immobiliers qu'elle possède, avec un taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 €. Attention cependant en cas de vente. Dans ce cas, la fiscalité de l'impôt sur la plus-value des particuliers ne pourrait plus s'appliquer (exonération d'impôt sur la plus-value immobilière de 19 % après 22 ans de détention et exonération de prélèvements sociaux de 17,2 % après 30 ans de détention). S'appliquerait alors le régime des plus-values professionnelles qui est beaucoup moins avantageux en cas de vente.
Quels bénéfices procure la SCI pour transmettre un bien ?
Il est possible de transmettre des biens de son vivant à ses enfants notamment, sans attendre leur transmission par décès. Dans ce cas, des droits de mutation sont dus au même titre qu'en cas de décès (de 5 à 45 % de la valeur des biens transmis), sous déduction d'un abattement de 100 000 € par enfant. Il est par ailleurs possible de transmettre un bien en démembrement de propriété de son vivant. Cela consiste à diviser la propriété d'un bien en en conservant l'usufruit et de donner uniquement la nue-propriété du bien. Au décès de l'usufruitier donateur, l'usufruit rejoint la nue-propriété, sans fiscalité et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Si l'on possède plusieurs biens immobiliers et que l'on souhaite transmettre de son vivant une partie de son patrimoine aux enfants, sans pour autant transmettre uniquement un bien déterminé, et en conserver la maîtrise malgré tout, il peut être plus aisé de transmettre des parts de société, qui elle-même détient un ensemble de biens immobiliers. Transmettre des parts de SCI permet de limiter le montant de la donation au montant des abattements fiscaux (qui ne correspondent pas toujours à la valeur du bien objet de la donation).
Que nous conseillez-vous pour procéder à sa constitution ?
Je vous recommande de solliciter les conseils d'un notaire pour la constitution de la société. En fonction des objectifs souhaités, de votre situation matrimoniale et familiale, de votre situation fiscale, il sera à même de vous conseiller au mieux et de préparer des statuts sur mesure. Votre notaire peut vous accompagner pour la rédaction des statuts de la société, puis pour l'immatriculation de celle-ci afin d'obtenir un extrait K-bis, qui constitue la carte d'identité de la société. Il faut également savoir :
- que la loi n'exige pas la constitution d'un capital social minimum
- que la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. On dit d'elle qu'elle est transparente fiscalement, puisque chacun des associés déclare une partie du bénéfice réalisé dans la société, à proportion de ses droits sociaux, dans sa propre déclaration de revenus
- qu'il est nécessaire d'établir un bilan chaque année pour la société. Si la société est soumise à l'impôt sur le revenu, une comptabilité dépenses/recettes peut suffire, en revanche, si la société est imposée à l'impôt sur les sociétés, le recours aux services d'un expert-comptable est obligatoire pour l'établissement du bilan annuel de la société
- qu'une assemblée générale de la société doit par ailleurs être tenue au moins une fois par an avec l'ensemble des associés (ils peuvent être représentés par un autre associé en lui donnant pouvoir en ce sens), afin d'approuver les comptes de la société et de faire le point sur l'année écoulée.
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