Immobilier locatif
Bon investissement sous tous rapports
Non seulement l'immobilier permet de se loger mais il offre la possibilité de percevoir des loyers. En effet, un investissement locatif dans une ville comme Bordeaux constitue un bon placement à condition de bien choisir son appartement. Laurent Privat, clerc négociateur à l'Étude Duquesnoy, Laborde-Latouche et Barbé-Duquesnoy nous livre les clés pour réussir son projet.
Quelles sont les bonnes questions à se poser pour acheter un immeuble de rapport ?
Laurent PRIVAT : la première question consiste à savoir si cette opération vise la constitution d'un patrimoine immobilier à moyen terme ou la recherche d'une bonne rentabilité à court terme. En fonction de la réponse, la seconde question à se poser concerne la localisation du bien. Précisons qu'il existe de vraies opportunités, avec des produits abordables en dehors des grandes métropoles, pour un risque locatif maîtrisé et un rendement optimal. S'il s'agit de capitaliser dans la pierre, un immeuble dans le centre-ville de Bordeaux semble tout à fait indiqué mais nettement plus onéreux...
studio, T1, T2, T3, quels logements faut-il proposer sur le marché bordelais ?
Laurent PRIVAT : les types 1 et 2 demeurent des biens très attractifs. Ils font l'objet d'une demande locative très soutenue, se revendent rapidement et s'avèrent peu onéreux à restaurer compte tenu de leur superficie réduite.
Quel budget moyen faut-il se fixer pour ce genre d'immeuble ?
Laurent PRIVAT : j'attire l'attention des investisseurs quant aux prix de vente atteints par ces petites surfaces. Compte tenu des budgets d'acquisition, la rentabilité de l'opération se voit largement malmenée. À titre d'exemple, un studio de 20 m2 se négocie rarement en dessous des 6 000 €/m2. Je me souviens aussi d'en avoir vu un situé Cours de la Marne à Bordeaux qui s'est vendu 9 100 €/m2. Heureusement, les T2 sont proportionnellement moins chers.
Comment peut-on apprécier la rentabilité de cet investissement ?
Laurent PRIVAT : une bonne rentabilité nette avoisine les 4 % pour des petites surfaces. Elle se calcule de la façon suivante : revenus locatifs - charges / prix d'achat. Attention, ces T1 et T2 s'avèrent très recherchés et partent très rapidement.
Pourquoi faut-il acheter avec le service transaction du notaire ?
Laurent PRIVAT : la primeur de l'information, puisque les notaires ont connaissance de la mise en vente de nombreux biens en priorité. Compte tenu de leur connaissance du marché immobilier, ils fixent un juste prix de vente du bien. Si des acquéreurs sont tentés d'acheter entre particuliers, je leur conseille d'être vigilants sur le prix à payer et de signer le compromis de vente chez le notaire. Il prend toutes les précautions pour que l'acte puisse se signer dans de bonnes conditions. Des compromis incomplets, qui n'ont pas été rédigés chez le notaire, peuvent engendrer des retards dans la signature de l'acte définitif. Enfin, je rappelle que les honoraires de négociation, compris entre 3 et 6 % TTC du prix d'acquisition, restent parmi les plus avantageux sur le marché de la transaction.
Faites-nous partager une expérience vécue avec un investisseur ?
Laurent PRIVAT : Les prix atteints par certains biens m'étonnent toujours ! Une cliente vient d'acheter une échoppe à rénover 6 000/m2. Certes, il s'agit de biens qui peuvent aisément être transformés. Et les investisseurs chinois s'intéressent aux immeubles cossus pour en faire des hôtels de luxe, par exemple.
Que pensez-vous de cet article ?
