Vente immobilière
Les diagnostics obligatoires

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif principal d'assurer, selon le cas, la sécurité des personnes, la sécurité de l'immeuble ou permettre une bonne information des acquéreurs. Depuis 2007, l'article L 271-4 du Code de la Construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, un dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur doit être annexé à la promesse de vente.

 

Le contenu du dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostic technique doit être composé des documents suivants :

• un constat de risque d'exposition au plomb lorsque la vente porte sur un bien à usage d'habitation construit avant le 1^er janvier 1949 ;
• un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux contenant de l'amiante lorsque le bien vendu a été bâti avant le 1^er juillet 1997 ;
• un état parasitaire révélant ou non la présence de termites, établi depuis moins de 6 mois ;
• un état de l'installation intérieure de gaz lorsque l'installation a plus de 15 ans ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité lorsque l'installation a plus de 15 ans ;
• un état des risques et pollutions présents sur la commune sur laquelle est situé le bien vendu ;
• un diagnostic de performance énergétique ;
• un rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif datant de moins de trois ans ;
• pour les biens situés dans des zones définies par la loi, une information sur la présence d'un risque de mérule.

Lorsque le bien est à usage d'habitation, le dossier de diagnostics techniques devra comporter tous ces documents.
Il faut noter que d'autres documents, bien que ne faisant pas, à proprement parler, partie du dossier de diagnostics techniques, n'en sont pas moins obligatoires. Il en va ainsi de l'obligation de mesurage des lots de copropriété et du contrôle des installations d'assainissement collectifs lorsque celui-ci est imposé par la commune dans laquelle est situé le bien vendu.
L'établissement du dossier de diagnostics techniques incombe au vendeur de par la loi et il en assume le coût.

 

Durée de validité des diagnostics et sanctions

L'intervention d'un professionnel est obligatoire pour l'établissement des diagnostics concernant le plomb, l'amiante, les termites, l'état de l'installation de gaz et d'électricité, le diagnostic de performance énergétique. Les diagnostiqueurs doivent répondre à des exigences de compétences, d'indépendance et d'assurances professionnelles. Il est important de noter que certains diagnostics ont une durée de validité limitée. Il convient donc qu'ils soient en cours au moment de la signature de la promesse de vente.
Les sanctions du défaut de diagnostic sont lourdes pour le vendeur. S'il omet en effet de fournir à son acquéreur l'un des diagnostics prescrits par la loi ou si les diagnostics présentés ne remplissent pas les conditions de validité (la durée, la réalisation par un professionnel certifié), le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés. Il en résulte que si un vice se révèle après la signature de l'acte, l'acquéreur pourrait en obtenir réparation auprès du vendeur.

 

Tableau récapitulatif des diagnostics immobiliers

OBJET	BIENS CONCERNÉS	ÉLÉMENTS À CONTRÔLER	VALIDITE
Plomb	Biens à usage d'habitation construit avant le 01/01/ 1949	Peintures	- Illimitée si pas de plomb - 1 an si présence de plomb
Amiante	Tous types de biens construits avant le 01/07/1997	Parois verticales intérieures, enduits, planchers, faux-plafonds, conduits, canalisations, toiture, bardage façade, ardoises	- illimitée si pas d'amiante - tous les 3 ans si présence d'amiante
Termites	Tous types de biens situés dans une zone délimitée par le préfet	Immeuble bâti ou non mais constructible	6 mois
Gaz	Biens à usage d'habitation dont l'installation a plus de 15 ans	État des appareils fixes et des tuyauteries	3 ans
Risques naturels	Tous types de biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques	Immeuble bâti ou non bâti	6 mois
Diagnostic de Performance énergétique	Tous types de biens équipés d'un système de chauffage	Consommation et émission des gaz à effet de serre	10 ans
Electricité	Biens à usage d'habitation dont l'installation a plus de 15 ans	Installation intérieure	3 ans
Assainissement	Biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées	Contrôle de l'installation existante	3 ans
Mérule	Biens à usage d'habitation situés dans une zone prévue par  le Code de la construction et de l'habitation	Immeuble bâti	6 mois