Par Marie-christine Ménoire, le 17 Janvier 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Depuis une quinzaine d'année, la législation n'a cessé de multiplier les diagnostics obligatoires à la charge du vendeur d'un bien immobilier. Rapide tour d'horizon de ces diagnostics avec Me Anne-Sophie ROLLAND-PIEGUE, Syndic de la Chambre des notaires et notaire à Briec de l'Odet.

 

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif principal d'assurer, selon le cas, la sécurité des personnes, la sécurité de l'immeuble ou permettre une bonne information des acquéreurs. Depuis 2007, l'article L 271-4 du Code de la Construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, un dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur doit être annexé à la promesse de vente.

 

Le contenu du dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostic technique doit être composé des documents suivants : Lorsque le bien est à usage d'habitation, le dossier de diagnostics techniques devra comporter tous ces documents.
Il faut noter que d'autres documents, bien que ne faisant pas, à proprement parler, partie du dossier de diagnostics techniques, n'en sont pas moins obligatoires. Il en va ainsi de l'obligation de mesurage des lots de copropriété et du contrôle des installations d'assainissement collectifs lorsque celui-ci est imposé par la commune dans laquelle est situé le bien vendu.
L'établissement du dossier de diagnostics techniques incombe au vendeur de par la loi et il en assume le coût.

 

À savoir

Si le bien vendu est destiné à un autre usage (commercial ou professionnel par exemple) seuls certains diagnostics seront exigés :
- l'état de recherche d'amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites si le bien est situé dans une zone définie par le préfet ;
- l'état des risques et pollutions ;
- le diagnostic de performance énergétique ;
- une information concernant la présence de mérule si le bien est situé dans une zone à risque.

Durée de validité des diagnostics et sanctions

L'intervention d'un professionnel est obligatoire pour l'établissement des diagnostics concernant le plomb, l'amiante, les termites, l'état de l'installation de gaz et d'électricité, le diagnostic de performance énergétique. Les diagnostiqueurs doivent répondre à des exigences de compétences, d'indépendance et d'assurances professionnelles. Il est important de noter que certains diagnostics ont une durée de validité limitée. Il convient donc qu'ils soient en cours au moment de la signature de la promesse de vente.
Les sanctions du défaut de diagnostic sont lourdes pour le vendeur. S'il omet en effet de fournir à son acquéreur l'un des diagnostics prescrits par la loi ou si les diagnostics présentés ne remplissent pas les conditions de validité (la durée, la réalisation par un professionnel certifié), le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés. Il en résulte que si un vice se révèle après la signature de l'acte, l'acquéreur pourrait en obtenir réparation auprès du vendeur.

 

Et dans l’avenir…

La nécessité d'information et de sécurité toujours plus grande amène certaines voix à demander régulièrement la réalisation de nouveaux diagnostics tels qu'un diagnostic de performance numérique ou un diagnostic bruit par exemple. Les pouvoirs publics n'ont, pour le moment, pas accédé à ces demandes mais l'on peut supposer que la liste des diagnostics obligatoires est appelée à s'allonger dans le futur.

Tableau récapitulatif des diagnostics immobiliers
OBJET BIENS CONCERNÉS ÉLÉMENTS À CONTRÔLER VALIDITE
Plomb Biens à usage d'habitation construit
avant le 01/01/ 1949
Peintures - Illimitée si pas de plomb
- 1 an si présence de plomb
Amiante Tous types de biens construits
avant le 01/07/1997
Parois verticales intérieures, enduits, planchers, faux-plafonds, conduits, canalisations, toiture, bardage façade, ardoises - illimitée si pas d'amiante
- tous les 3 ans si présence d'amiante
Termites Tous types de biens situés dans une zone
délimitée par le préfet
Immeuble bâti ou non mais constructible 6 mois
Gaz Biens à usage d'habitation dont l'installation
a plus de 15 ans
État des appareils fixes et des tuyauteries 3 ans
Risques naturels Tous types de biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques Immeuble bâti ou non bâti 6 mois
Diagnostic de Performance énergétique Tous types de biens équipés d'un système
de chauffage
Consommation et émission des gaz à effet de serre 10 ans
Electricité Biens à usage d'habitation dont l'installation
a plus de 15 ans
Installation intérieure 3 ans
Assainissement Biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées Contrôle de l'installation existante 3 ans
 Mérule Biens à usage d'habitation situés dans une zone prévue par  le Code de la construction et de l'habitation Immeuble bâti 6 mois
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