Achat immobilier en Dordogne : votre projet gagne du terrain

Offrant un terrain de jeu plus favorable aux acquéreurs, le marché immobilier de la Dordogne invite à passer à l'offensive pour acheter. La rencontre avec le vendeur promet une négociation de qualité, sous le regard affûté du notaire. Les offres d'achat donnent lieu à de beaux échanges pour aboutir à un accord équilibré et conclu en toute sécurité. Découvrons avec les notaires comment il faut jouer la partie sur la base de prix idéalement évalués et d'un compromis parfaitement rédigé.

Comment les prix des maisons ont évolué ces derniers mois en Dordogne ?

Maylis BAUCHIERO : Le marché immobilier périgourdin a connu une évolution contrastée au cours de l'année écoulée. Si les appartements anciens ont globalement maintenu leurs prix, voire ont légèrement augmenté dans certaines communes, il n'en est pas de même des maisons anciennes. À l'instar du marché national de la province, le segment des maisons anciennes avec jardin a connu une baisse marquée sur l'ensemble du département. Nous constatons une correction, tant en prix qu'en volume, des fortes hausses qui avaient touché ce secteur après la crise du COVID-19. Si aujourd'hui les volumes se sont rationalisés, les prix ne sont pas redescendus à leur niveau d'avant 2020 et suivent une pente descendante douce.

Quel constat peut-on dresser quant aux prix des appartements et des terrains ?

Olivier SAULIERE : Les appartements en Dordogne, quant à eux, n'avaient pas subi un tel engouement. Leurs prix et le volume des ventes n'en avaient pas été trop affectés, c'est pourquoi ils restent actuellement sur des niveaux stables. Enfin, nous observons une stabilité du prix au mètre carré des terrains à bâtir sur notre département, malgré l'augmentation du coût des matériaux qui aurait pu induire une chute du cours des terrains. On peut légitimement penser que ce maintien se justifie par la raréfaction toujours plus importante des parcelles constructibles, liée à la lutte nationale contre l'artificialisation des sols.
La mise en place de divers plans d'urbanisme, intégrant ces impératifs un peu partout dans la région ces derniers mois et années, le reflète. Le volume de ces transactions évolue à la baisse depuis plusieurs années, mais ce qui est rare est cher !

Le marché actuel permet-il aux acquéreurs de reprendre la main ?

Laurent PEYBERNES : Dire que les acquéreurs ont repris la main, c'est surtout constater qu'ils l'avaient perdue ces dernières années, et ce, principalement après la crise du COVID-19.
On pouvait considérer que tout se vendait et les stocks de biens en vente se touvaient au plus bas. Du fait de l'augmentation des taux d'intérêt ces derniers mois, la capacité d'emprunt d'un acquéreur a diminué d'environ 20 %. Corrélativement, les prix n'ont pas baissé d'autant. Certes ils viennent de connaître un fléchissement, mais qui ne saurait dépasser les 10 % dans les secteurs les plus touchés. En conséquence, c'est le volume des ventes qui a été affecté, le stock d'immeubles à vendre a augmenté et les délais pour parvenir à la signature se sont allongés. Les acquéreurs ont repris la main, c'est certain. Ils peuvent aujourd'hui se permettre d'être plus exigeants, d'imposer des négociations plus agressives, surtout s'ils n'ont pas recours au crédit. Par contre, affirmer que tous les acquéreurs ont repris la main serait faux. Cette hausse des taux d'intérêt d'emprunt laisse sur le bord du chemin les dossiers les plus fragiles. Certains acquéreurs se sont détournés de biens qu'ils jugent trop chers, comme les maisons avec jardin, pour revenir vers les appartements de ville.

Quel budget faut-il envisager pour acheter une maison en périphérie de Périgueux ? Et pour un appartement en ville ?

Maylis BAUCHIERO : Les dernières données publiées par la chambre des notaires de la Dordogne et arrêtés à fin avril 2024, révèlent que le prix d'une maison ancienne d'environ 105 m² avec un terrain de 300 m² dans le secteur de Périgueux s'élève à 180 000 €. Concernant les appartements, un bien d'environ 55 m² se négocie en moyenne à 90 000 €. Mais Périgueux reste au-dessus des prix de la moyenne du département, surtout sur le segment des maisons anciennes. Plus vous vous éloignerez de l'agglomération, plus les prix deviendront abordables. Il est important de noter que ces valeurs proviennent de moyennes. Dans les faits, elles varient en fonction de l'état du bien, de sa localisation et de ses prestations.

Pourquoi faut-il se fier aux évaluations immobilières du notaire ?

Olivier SAULIERE : Votre notaire se positionne certainement comme votre meilleur conseil en la matière. Le notariat s'est organisé, depuis de nombreuses années, pour créer des outils communs à la profession. Il dispose aujourd'hui d'une base de références immobilières issue de l'ensemble des actes reçus par les notaires de France.
Chaque transaction est inscrite dans cette base, ce qui nous permet de suivre au plus près l'évolution des prix de l'immobilier et d'avoir une vision particulièrement objective du marché. Elle recense chaque transaction selon des critères précis de description des immeubles. Cela nous permet d'avoir des données fiables sur notre département de la Dordogne qui sont centralisées au niveau de notre chambre. À l'inverse d'autres indicateurs, comme ceux des prix des biens proposés à la vente ou de ceux des prix constatés au niveau des avant-contrats, nos chiffres se basent sur les transactions conclues et témoignent de la réalité des prix. Cependant, comme un acte de vente est l'aboutissement d'un parcours plus ou moins long de commercialisation, ils reflètent les prix d'accords intervenus depuis plusieurs mois.

Quels sont les atouts du compromis de vente rédigé par le notaire ?

Laurent PEYBERNES : En tant que professionnel du droit, le notaire assure la sécurité juridique des actes qu'il établit. Plus qu'un rôle de rédacteur, le notaire exerce son devoir de conseil, tant sur l'opération que vous réalisez que sur votre situation personnelle. Il se conforme également au devoir d'impartialité envers toutes les parties, même s'il n'intervient que pour le compte d'une seule. La signature d'un compromis, ou d'une promesse de vente, se veut un moment clef de votre achat. Le notaire fixe entre les parties l'ensemble des charges et conditions de la vente, et détermine pour la suite les modalités et délais de réalisation de l'opération. Il s'agit par conséquent de l'étape essentielle qui détermine les règles du jeu auquel l'une ou l'autre des parties ne pourra pas déroger unilatéralement. Elle ne doit pas être négligée. À l'immédiateté souhaitée souvent par des parties dans l'émotion d'un achat ou d'une vente, votre notaire procure la sécurité et la sérénité. Il vous propose le respect de la loi et de votre droit d'information. Enfin, il établit un acte authentique qui donne force probante et date certaine à vos contrats.

Propos recueillis le 22/08/24 par C Raffaillac