L'avant-contrat... une étape CLÉ

L'avant-contrat : un acte informatif, complet et précis...

L’avant-contrat doit être précis. Aucun élément ne doit être négligé, car l’acte de vente s’appuiera sur l’avant-contrat. Il doit notamment préciser : la désignation du bien vendu (description, superficie...), les charges existantes (hypothèque, servitudes...), le prix de la vente, les conditions suspensives… Le vendeur devra également fournir les diagnostics pouvant concerner son bien (amiante, plomb, gaz...).

L'avant-contrat : à rédiger avec l'aide d'un notaire

Compte tenu de la complexité des termes juridiques et de la multiplicité des lois existantes, la rédaction de l’avant-contrat ne s’improvise pas. D’où l’utilité de recourir à un notaire. Il collectera des informations indispensables au bon déroulement de la transaction.

Il s’agira essentiellement d’informations relatives au bien proprement dit et à l’identité et à la capacité juridique des personnes concernées par la vente. Sont-elles majeures ? Ne sont-elles pas soumises à un régime de protection juridique telle la tutelle ? Y a-t-il un contrat de mariage et si oui lequel ? Le notaire vérifiera également que le vendeur est réellement le propriétaire du bien mis en vente et qu’il est autorisé à le vendre.

Promesse ou compromis : pas les mêmes conséquences

Il existe deux formes d’avant-contrat, chacune ayant des conséquences différentes pour le vendeur et l’acheteur.

• la promesse de vente : le propriétaire s’engage auprès du « candidat acheteur » (le « bénéficiaire ») à lui vendre son bien à un prix déterminé. Durant cette période, le vendeur ne pourra ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu’un d’autre. De son côté, l’acquéreur a la possibilité de donner suite ou non au projet (on dit qu’il a une option) pour un temps limité. La durée de l’option est mentionnée dans l’avant-contrat.

• le compromis (ou « promesse synallagmatique de vente ») engage vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix déterminé. Ils ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu’un d’autre et l’acquéreur ne peut plus se désister. On dit que « le compromis vaut vente ».

Réflexion ou rétractation

Les candidats à l’accession ont la possibilité de changer d’avis (sans avoir à se justifier). Il faut distinguer deux cas. Si l’acte authentique de vente n’a pas été précédé d’un avant-contrat (ce qui est rare en pratique), le projet d’acte de vente est envoyé à l’acquéreur. La réception de ce document est le point de départ d’un délai de réflexion de 10 jours. La vente ne pourra être signée chez le notaire qu’après l’expiration de ce délai.

Si un avant-contrat a été établi, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation, là encore de 10 jours.

Dans les deux cas, ce délai doit être mis à profit pour lire attentivement le projet d’acte de vente et demander des explications sur tous les points qui semblent obscurs. Il peut aussi servir pour vérifier certains éléments auprès de la mairie (droit de préemption, zones à risque, projets d’urbanisme...).

L'avant-contrat : les conditions suspensives

Il s’agit de conditions prévues dans l’avant-contrat, qui, si elles ne se réalisent pas, le rendront caduc. L’événement doit être précis, futur, incertain et indépendant de la volonté des personnes ayant signé l’avant-contrat. Le plus souvent, il s’agit de conditions liées à l’obtention d’un crédit ou d’un permis de construire, l’absence de préemption par un locataire ou la commune...