Achat en zone agricole ou naturelle : règles d'urbanisme à travailler

À quoi correspondent les zones A ou N en matière d'urbanisme ?

Me Gallot : La zone d'urbanisme agricole, zone "A" au sens de l'article R. 151-22 du Code de l'urbanisme, est un zonage dédié à la préservation des apports du foncier agricole.
Peuvent être classés en zone A les secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Le classement en zone A est possible que ces secteurs soient équipés ou non.
Les zones N, naturelle et forestière, au sens de l'article R. 151-24 du Code de l'urbanisme, sont des secteurs à protéger en raison :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.

Quelles conséquences pour l'acheteur ?

S. Baugier : Les acquéreurs d'un bien dans ces zones doivent être parfaitement informés que toute construction nouvelle, transformation ou autre aménagement, pourra faire l'objet d'un refus de la part de la commune.

Quelles sont les contraintes en zone A ou N ?

Me Gallot : Sur le principe, seules peuvent être autorisées en zone A les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les sociétés coopératives agricoles ; et les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements dans des conditions limitativement énumérées par le plan d'occupation de sols ou le plan local d'urbanisme.
En zone "N", seules peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière, ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les sociétés coopératives agricoles ; et les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements dans des conditions limitativement énumérées par le plan d'occupation de sols ou le plan local d'urbanisme. Avant d'acheter un bien dans ces zones, ou si l'on envisage des travaux sur un bien déjà existant dans ces zones, je préconise de consulter le PLU et de se renseigner auprès des collectivités locales pour bien connaître les contraintes spécifiques qui s'appliquent.

Quels sont les risques potentiels en cas de sinistre ?

S. Baugier : en cas de sinistre sur un bien situé en zone naturelle ou agricole, plusieurs problèmes peuvent survenir :

• les polices d'assurance varient car des garanties risquent de ne pas s'appliquer ou les primes s'avérer être plus élevées en raison de restrictions potentielles dans ces zones ;
• les responsabilités, en cas d'inondation, d'incendie… peuvent être partagées entre le propriétaire et les collectivités locales en l'absence de mesures de prévention.
• Les réglementations en matière de reconstruction ou réparation peuvent être plus strictes dans ces zones…

Aussi, je conseille de se renseigner sur les implications en cas de sinistre et de vérifier les conditions d'assurance avant d'acheter.

Pourquoi faut-il aussi s'intéresser à l'engrillagement ?

Me Gallot : Le fait d'édifier des grillages sur tout ou partie des terrains peut occasionner des blessures aux populations d'animaux sauvages et mettre leur survie en péril. Une loi n°2023-54 du 02 février 2023 est venue encadrer l'engrillagement dans les zones naturelle ou forestière des PLU, et, en l'absence de PLU dans les " espaces naturels ". L'article L 372-1 du Code de l'environnement implique donc :

• De déclarer toute création de clôture ;
• Respecter certaines dimensions, à 30 cm du sol et 1,20 m de hauteur maximum ;
• Ne pas installer de clôtures vulnérantes (susceptibles de blesser la faune au moment du franchissement) ou piégeantes pour la faune sauvage (si elle n'est franchissable que dans un sens par exemple) ;
• Utiliser des matériaux naturels et/ou traditionnels.

Quelles sont les obligations en la matière ?

S. Baugier : Il s'agit de mettre en conformité les clôtures existantes avant le 1er janvier 2027. Cependant, des exceptions existent pour les clôtures des parcs d'entraînement, de concours ou d'épreuves de chiens de chasse, d'élevages équins, ou de parcelles revêtant un caractère historique et patrimonial… En cas de non-respect des sanctions s'appliquent selon l'article L. 415-3 du Code de l'environnement, ainsi qu'une suspension de tout permis ou autorisation de chasser. Soyez vigilant, n'hésitez pas à demander conseil à votre notaire.

Propos recueillis en février 2025